Wenn eine Mietwohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird

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(verpd) Ein Vermieter einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung beziehungsweise eines Hauses ist nicht dazu verpflichtet, zusätzlich eine gewerbliche Nutzung zu dulden. Das geht aus einem Beschluss des Bundesgerichtshofs hervor (Az. : VII ZR 149/13).

Ein Inhaber eines Gewerbebetriebes hatte ein Einfamilienhaus zu Wohnzwecken gemietet. Allerdings hat der Selbstständige gegenüber dem Gewerbeamt und gegenüber seinen Kunden seit mehreren Jahren diese Wohnadresse auch als Betriebsstätte angegeben.

Nachdem der Vermieter davon erfahren hatte, mahnte er den Mieter wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken gemieteten Hauses ab. Als der Mieter darauf nicht reagierte, kündigte er den Mietvertrag.

Niederlage in allen Instanzen

In dem sich anschließenden Rechtsstreit verteidigte sich der Mieter damit, dass von seinem Betrieb keine konkreten Störungen ausgegangen seien. Er habe in dem von ihm gemieteten Haus weder Mitarbeiter noch Kunden empfangen und auch nicht die für seinen Gewerbebetrieb benötigten Fahrzeuge auf dem Grundstück oder in dessen Nähe abgestellt. Hierfür habe er vielmehr einen gesonderten Platz angemietet. Sein Vermieter habe den Mietvertrag daher zu Unrecht gekündigt.

Dieser Argumentation wollten sich jedoch weder die Vorinstanzen noch der von dem beklagten Mieter in Revision angerufene Bundesgerichtshof anschließen. Die Gerichte gaben der Räumungsklage des Vermieters statt. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kommt es bei der Beurteilung der Frage, ob Wohnräume widerrechtlich genutzt werden, nicht darauf an, ob ein Gewerbetreibender in den Räumen Kunden und Mitarbeiter empfängt oder nicht.

Gewerbliche Nutzung muss nicht geduldet werden

„Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, liegt vielmehr grundsätzlich eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss“, so das Gericht.

Da der Beklagte dem Gewerbeamt seine Wohnadresse als Betriebsstätte angegeben hat und auch gegenüber seinen Kunden unter dieser Anschrift auftritt, hat sein Vermieter das Mietverhältnis nach Auffassung des Gerichts nach erfolgloser Abmahnung zu Recht gekündigt.

Prozesskostenschutz für Vermieter und Mieter

Übrigens: Wer als Mieter eine Miet-Rechtsschutz- oder als Immobilieneigentümer eine Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten tragen zu müssen.

Der jeweilige Rechtsschutzversicherer übernimmt dann bei Streitigkeiten beispielsweise die anfallenden Prozesskosten für den Mieter beziehungsweise den Vermieter, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat. Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss.

Eine derartige Rechtsschutzabsicherung kann für Mieter in der Regel vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police mit eingeschlossen werden. Ein Miet-Rechtsschutz für Mieter einer gewerblich genutzten Immobilie gibt es entweder als Einzelpolice oder kann bei manchen Firmenrechtsschutz-Policen gegen Aufpreis mitversichert werden. Vermieter müssen für die Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung meist eine eigene Police abschließen.

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