Eigenheim im Alter notfalls verkaufen, verrenten oder beleihen

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Was tun, wenn im Ruhestand die Renteneinkünfte zu niedrig sind, um ein sorgenfreies Leben zu genießen? Notfalls muss die Immobilie verwertet werden.

»Eigener Herd ist Goldes wert«, weiß der Volksmund. Für eine selbst genutzte Wohnimmobilie sprechen Komfortgewinn und Mietersparnis sowie Anlagesicherheit mit Inflationsschutz und u.U. sogar Wertzuwachs. Doch was tun, wenn trotz mietfreien Wohnens die Renteneinkünfte zu niedrig sind, um im Alter ein sorgenfreies Leben zu genießen? Infrage kommen drei Möglichkeiten:
  • der Verkauf mit Einzug in eine Mietwohnung,
  • das Wohn- oder Nießbrauchrecht,
  • die Verrentung oder Beleihung der Immobilie.

Der Verkauf der Immobilie stellt in vielen Fällen die letzte Rettung dar, z.B. für ehemalige Selbstständige, die keinen Anspruch auf eine gesetzliche Rente haben und es versäumt haben, privat vorzusorgen. So bitter es ist, sein Eigenheim zu verlassen und in eine Mietwohnung zu ziehen - wer im Alter keine ausreichenden Einkünfte und nicht genügend Geld auf dem Konto hat, muss seine Substanz versilbern und den Erlös breit gestreut anlegen: in eine Sofortrente und in Kapitalanlagen wie Anleihen, Aktien- und Immobilienfonds.

Der Verkauf des Wohneigentums stellt freilich nicht die einzige Möglichkeit dar, den gewohnten Lebensstandard im Ruhestand zu halten. Diese Alternativen sind überdies mit dem Vorteil verbunden, dass die Eigentümer im Haus oder in der Eigentumswohnung bleiben können.

Wohn- oder Nießbrauchrecht

Eine Möglichkeit, das Eigenheim im Alter zu Geld zu machen, ohne ausziehen zu müssen, ist das lebenslange Wohnrecht. Bei dieser Lösung verkaufen Sie Ihr Haus, bekommen aber vertraglich das Recht eingeräumt, Ihr Haus ganz oder teilweise bis zu Ihrem Tod bewohnen zu können. Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden und kann nicht vererbt oder veräußert werden.

Entscheiden Sie sich für das Nießbrauchrecht, haben Sie nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht, sondern Ihnen fließen als Nießbraucher beispielsweise einer vermieteten Immobilie auch die Mieteinnahmen zu. Erst nach Ihrem Tod geht das Haus oder die Eigentumswohnung an den Käufer - in der Regel die Kinder - über. Das Nießbrauchrecht muss ebenso wie das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden.

Tipp
Übertragen Sie Ihren Kindern schon bei Lebzeiten Ihr Wohneigentum - ganz oder teilweise. Dann können diese alle zehn Jahre die Steuerfreibeträge erneut nutzen.


Verrentung durch einen privaten Käufer


Gibt es keine Erben und ist das Eigenheim abbezahlt, kommt der Verkauf des Hauses gegen Zahlung einer monatlichen Leibrente infrage. Bei der Verrentung nehmen Sie von einem privaten Käufer, bei einem Geldinstitut oder einer Versicherungsgesellschaft ein Darlehen auf Ihre Immobilie auf, das Ihnen monatlich ausgezahlt wird. Die Verrentung Ihres Eigenheims kann als Zeit- oder Lebensrente erfolgen. Die Höhe Ihrer Rente errechnet sich aus dem Verkehrswert Ihres Hauses minus 10 Prozent für Nebenkosten, hängt aber auch von Ihrem Alter, Ihrem Geschlecht und Ihrem Familienstand ab. Der Vertrag muss - wie beim Wohn- und Nießbrauchrecht auch - notariell beglaubigt werden.

Der private Hausverkauf auf Rentenbasis hat sich in Deutschland (anders als in den USA) nicht in entsprechenden Produktangeboten der Banken und Versicherungsgesellschaften niedergeschlagen (siehe unten). Daher erfolgt die Immobilienverrentung meist mit einem Bekannten oder Verwandten, der die Kaufsumme nicht auf einmal aufbringen kann und über kein oder nur wenig Eigenkapital verfügt.

Bei der Verrentung einer Immobilie wird diese an einen Käufer übertragen. Dieser bezahlt dafür einen Basispreis plus eine Rente bis zum Lebensende des Verkäufers. Dieses Modell ermöglicht es Immobilienverkäufern, ihre Rentenlücke zu schließen und ihren Lebensstandard im Ruhestand zu halten. Als Berechnungsbasis für die Höhe der Rente werden der Verkehrswert der Immobilie und das Alter des Verkäufers herangezogen. Die Rentenhöhe ergibt sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung gemäß der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts.

Möchte der Verkäufer weiterhin in seiner Wohnung wohnen bleiben, kann er ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Dadurch vermindert sich der Verkaufswert der Immobilie. Allerdings ist es schwierig, ein Einfamilienhaus beziehungsweise eine Eigentumswohnung auf Verrentungsbasis zu veräußern, wenn der Verkäufer darin ein lebenslanges Wohnrecht haben will.

Denn in der Regel will der Käufer nach dem Kauf in die Immobilie einziehen. Viel einfacher kann dagegen ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zwei- und Mehrfamilienhaus verrentet werden, das der Verkäufer nicht komplett bewohnt. Der Verkäufer würde dann beispielsweise die Erdgeschosswohnung des Zweifamilienhauses bewohnen, der Käufer das erste Stockwerk. Nach dem Tod des Verkäufers hat der Käufer dann das Recht, das gesamte Haus zu nutzen.

Die Verrentung einer Immobilie ist für beide Seiten mit Risiken verbunden. Für den Verkäufer besteht das Risiko der Geldentwertung. Bei hoher Inflation sinkt die Kaufkraft der Rente. Dadurch kann es geschehen, dass die Rente irgendwann nicht mehr reicht. Üblich ist es, mögliche Geldwertschwankungen durch Koppelung der Rentenhöhe an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts abzufedern. Vertraglich kann beispielsweise vereinbart werden, dass die Rentenzahlung angepasst wird, sobald sich dieser Index um zehn Punkte verändert.

Ein weiteres Risiko besteht für den Verkäufer darin, dass der neue Eigentümer zahlungsunfähig wird und seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Durch Eintrag einer Reallast ins Grundbuch oder einen Anspruch auf Rückübertragung kann für den Verkäufer ein finanzieller Nachteil ausgeschlossen werden. Dann geht der Immobilienverkäufer auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht leer aus.

Der Käufer hat beim Verrentungsmodell den Vorteil, dass er nicht den gesamten Kaufpreis der Immobilie finanzieren muss, sondern die Summe in Raten abzahlen kann. Zudem ist dieses Modell für Käufer geeignet, die weniger als 20 Prozent Eigenkapital für das Eigenheim aufbringen können, aber dennoch so bald wie möglich in ihre eigenen vier Wände einziehen möchten. Nicht zu vergessen: Der Erwerber zahlt auch keine Bankzinsen, da er für den Immobilienerwerb kein Darlehen aufnehmen muss.

Tipp
Legen Sie vertraglich Lösungen für alle erdenklichen Fälle fest - sowohl in Bezug auf den Käufer als auch auf den Verkäufer.

Beleihung nach dem Modell der umgekehrten Hypothek

Wer seine Immobilie beleihen möchte, kommt in Deutschland mit Banken und Versicherern kaum noch ins Geschäft. Fast alle Angebote, die es früher einmal gab, werden nicht mehr aktiv beworben oder wurden sogar vom Markt genommen, weil die Nachfrage zu gering war. Gegen diesen Trend bietet neuerdings der Direktversicherer »Hannoversche Leben« an, lastenfreie Eigenheime bis zur Hälfte des Marktwerts zu beleihen. Auch die »Hypo-Vereinsbank« hält derzeit noch ihre »Immobilienrente« im Angebot.

Dabei ist das Modell der umgekehrten Hypothek relativ plausibel und in den USA sowie in Skandinavien recht populär. Es ermöglicht einem Eigenheimbesitzer, seine Immobilie tilgungsfrei zu beleihen. Der Kunde bekommt das Geld entweder in mehreren Teilen oder in monatlichen Raten ausgezahlt, und zwar i.d.R. bis zu einer Beleihungsgrenze von 50 Prozent des Immobilienwerts. Die Laufzeit ist unbegrenzt und der Kunde (bzw. seine Erben) entscheidet, ob er nach der Entnahme die Darlehensschuld tilgt oder nicht. Den Erben verbleibt nach dem Verkauf der Immobilie die Differenz zwischen Verkaufserlös und Kreditschuld. Sie können allerdings den Kredit auch tilgen und auf diese Weise wieder Eigentümer der Immobilie werden.

Tipp
Die Entscheidung für die Beleihung der selbst bewohnten Immobilie ohne Tilgung ist auf jeden Fall in Absprache mit allen Familienmitgliedern zu treffen.

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