Wenn Mieter den Winterdienst übernehmen sollen

Ein Vermieter ist im Rahmen des Mietvertrags zwar grundsätzlich dazu berechtigt, seine Verantwortung für den Winterdienst auf seine Mieter zu übertragen. Wird das Gebäude jedoch von mehreren Mietparteien bewohnt, so darf er damit nicht ausschließlich die Erdgeschossmieter belasten. Das hat das Amtsgericht Köln jüngst entschieden (Az. 221 C 170/11).

Ein Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit 24 Mieteinheiten legte in der Hausordnung, die für alle Mietverträge galt, fest, dass die Mieter die zu ihren Räumen gehörenden Treppenhausabschnitte reinigen müssen.

Die drei Erdgeschossmieter waren darüber hinaus dazu verpflichtet, den vor dem Gebäude verlaufenden Bürgersteig sowie die Hauszugänge im Winter von Schnee und Eis zu befreien.

Gesundheitliche Hindernisse

Eine ältere Dame, die seit mehreren Jahrzehnten im Erdgeschoss eines Wohngebäudes wohnte, kam dieser Verpflichtung auch über etliche Jahre nach.

Doch nachdem sie an einem Herzleiden erkrankte, fühlte sie sich gesundheitlich nicht mehr dazu in der Lage, mehrmals pro Woche den Winterdienst zu verrichten. Unter Vorlage einer ärztlichen Bescheinigung bat sie den Vermieter daher darum, sie von dem Dienst zu befreien.

Der lehnte den Antrag jedoch ab. Er erinnerte die Senioren an die entsprechende Klausel in der Hausordnung und meinte, dass sie gegebenenfalls dafür sorgen müsse, dass jemand anderes die Aufgabe übernimmt. Die Mieterin klagte dagegen vor Gericht. Dort erhielt der Vermieter eine juristische Ohrfeige.

Unangemessene Benachteiligung

Grundsätzlich, so das Gericht, ist ein Vermieter zwar dazu berechtigt, die Verantwortung für den Winterdienst auf seine Mieter zu übertragen. Voraussetzung für eine derartige Übertragung von Verkehrssicherungs-Pflichten ist aber, dass sie nicht nur klar und eindeutig erfolgt, sondern auch einzelne Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Von einer solchen Benachteiligung ist aber auszugehen, wenn wie im Fall der Klägerin nur ein Achtel aller Mietparteien zum Winterdienst verpflichtet wird. Das Gericht hielt eine solche Praxis auch im Rahmen des einem Vermieter zustehenden Ermessensspielraums für eine unzulässige Ungleichbehandlung einzelner Mieter.

„Denn die Überbürdung des Winterdienstes stellt eine Auferlegung erheblicher zusätzlicher Pflichten und nicht unerheblicher Haftungsrisiken dar, die in Fällen von Abwesenheit zusätzlich mit dem Organisieren einer Vertretung verbunden ist“, so das Gericht.

Kein Gewohnheitsrecht

Auch die Tatsache, dass die Klägerin den Winterdienst über etliche Jahre klaglos verrichtet hat, ändert nach Ansicht des Gerichts nichts daran, dass die entsprechende Klausel des Mietvertrags nichtig ist. Der Vermieter kann daraus wenigstens keine Rechtsfolgen für die Zukunft herleiten.

Er wird den Winterdienst nun entweder selber durchführen oder eine Firma damit beauftragen müssen. Denn das Urteil wirkt sich auf sämtliche laut Mietvertrag zum Winterdienst verpflichtete Mieter aus – und zwar völlig unabhängig von deren Alter und ihrem Gesundheitszustand. Es ist daher zum Beispiel auch für Mieter von in einem Erdgeschoss befindlichen Büroräumen interessant.

Kommt ein Passant zu Sturz, weil nicht gestreut wurde, haftet zunächst der Vermieter. Nur wenn er nicht rechtswirksam die Räum- und Streupflicht festgelegt und nicht deren Einhaltung überwacht hat, müsste der zuständige Mieter haften. Finanzielle Sicherheit bietet für den Vermieter die Haus- und Gebäudeversicherung, denn sie zahlt nicht nur für Schäden, sondern wehrt auch unberechtigte Forderungen ab. Je nach Vertragsgestaltung sind auch die streupflichtigen Mieter eingeschlossen. Wenn nicht, hilft dem Mieter eine private Haftpflichtversicherung.

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