Vorsicht Falle: Ungeahnte Folgen bei Errichtung einer Photovoltaikanlage durch vermietende Personengesellschaft

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Errichtet eine Personengesellschaft auf dem Dach des von ihr vermieteten Gebäudes eine Photovoltaikanlage, so kann das dazu führen, dass aus den bisherigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gewerbliche Einkünfte werden.

Photovoltaikanlagen liegen im Trend. In manchen Fällen könnte die Errichtung einer solchen Anlage jedoch bei den Beteiligten zu einer bösen Überraschung führen, und zwar spätestens beim Verkauf des Grundstücks, auf dem die Anlage betrieben wird. Es geht um Personengesellschaften, die steuerlich als Mitunternehmerschaft gelten, also OHGs, KGs, GbRs usw.

Errichtet eine solche Gesellschaft ein Gebäude und vermietet sie es, so erzielt sie damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Grundstück befindet sich im Privatvermögen und kann nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden. Entschließt sich diese Gesellschaft, auf dem Dach des Gebäudes eine Photovoltaikanlage zu installieren, so erzielt sie mit dem Betreiben der Anlage gewerbliche Einkünfte. Und das kann sehr unangenehme steuerliche Folgen haben. Nach der sogenannten Abfärbetheorie infizieren nämlich die gewerblichen Einkünfte die bisherigen Vermietungseinkünfte, die damit zu gewerblichen Einkünften umqualifiziert werden (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG). Das gilt nur dann nicht, wenn die Umsätze aus der Anlage im Verhältnis zum Gesamtumsatz geringfügig sind: die Grenze dafür wird bei einem Umsatzanteil von 1,25 % gezogen (OFD Frankfurt vom 4.9.2008, Az. S 2241 A-110-St 213).

Das hört sich zunächst nicht so schlimm an. Schließlich gibt es bei der Gewerbesteuer einen Freibetrag von 24.500 Euro im Jahr. Aber der Haken liegt woanders: Durch die Umqualifizierung der Einkünfte wird aus dem bisherigen Privatvermögen plötzlich Betriebsvermögen. Und da gibt es leider keinen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren. Die während der gewerblichen Vermietung gebildeten stillen Reserven sind beim Verkauf des Grundstücks zu versteuern.

Nicht betroffen von der Infizierung der Vermietungseinkünfte sind Einzelunternehmen, eheliche Gütergemeinschaften, Erbengemeinschaften und reine Bruchteilsgemeinschaften. Da diese Gesellschaften steuerlich nicht als Mitunternehmerschaft gelten, kommt hier auch die Abfärbetheorie nicht zum Tragen. Hier kommt es also nur im Hinblick auf die Photovoltaikanlage zu gewerblichen Einkünften und zu Betriebsvermögen.

Steuertipps
Die Infizierung der Vermietungseinkünfte kann verhindert werden, indem für das Betreiben der Photovoltaikanlage eine eigene Gesellschaft gegründet wird (sogenanntes Ausgliederungsmodell). Der Kreis der Gesellschafter kann bei beiden Gesellschaften identisch sein. Die Tätigkeiten müssen jedoch organisatorisch, finanziell und räumlich strikt getrennt werden. Dann erzielt nur diese Gesellschaft gewerbliche Einkünfte, während bei der anderen Gesellschaft weiterhin Vermietungseinkünfte und privates Grundvermögen vorliegen.

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