Vermietete Immobilie: Kann Vermieten eine sinnvolle Altersvorsorge darstellen?

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Eine vermietete Immobilie kann eine sinnvolle Abrundung des Anlage-Portfolios darstellen, wenn genügend Zeit vorhanden ist, das richtige Objekt zu finden und zu verwalten. Als alleinige Form der Altersvorsorge ist eine vermietete Immobilie dagegen nicht geeignet, weil es bei dieser Kapitalanlagestrategie an der für die Altersversorgung notwendigen Sicherheit und Liquidität mangelt.

Ob sich der zeitliche Aufwand für eine vermietete Immobilie lohnt, hängt vor allem von deren Lage ab. Insbesondere in Ballungszentren mit hoher Wirtschaftskraft und auch künftig zu erwartendem Bevölkerungswachstum, sollten gute Ertragschancen zu finden sein. Das trifft vor allem auf Großstädte in Süd- und Westdeutschland zu.

Die Investition in Immobilien weist eine Reihe von Besonderheiten auf, die man kennen muss, um zu beurteilen, ob Vermietung heute und in Zukunft lohnt. Dazu gehört die überwiegend nötige Finanzierung der Immobilie per Kredit, der hohe persönliche Aufwand, um den Wert schon vor dem Kauf verlässlich abschätzen zu können, und die mangelnde Flexibilität der Immobilie als Kapitalanlage, die einen Anlagehorizont von 10 oder besser 20 Jahren erfordert.

Tipp
Ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage rechnet, hängt letztlich vom konkreten Objekt ab. Für langfristig orientierte Anleger mit relativ hohem Einkommensteuersatz kann sich die Vermietung durchaus lohnen. Sorgfältige Wahl des Objektes samt Wertermittlung sowie solide Finanzierung sind dazu jedoch unerlässlich.

Vor- und Nachteile gründlich abwägen

Vermietete Immobilien können als Sachwerte empfehlenswert sein, wenn deren Lage stimmt und die zu vermietende Wohnung nicht zu teuer eingekauft wird. Fürs Alter ist es zudem günstig, wenn spätestens zum Berufsausstieg die Kredite zurückgezahlt sind. Wer sein Kapital in Immobilien investiert, in denen andere wohnen oder arbeiten, kann womöglich von den Mieteinnahmen gut leben – allerdings kosten die Verwaltung des Hauses und die Pflichten als Vermieter Zeit und Geld.

Eckpunkte für die Rentabilität

Bei der Immobilie setzt der Anleger auf drei Karten. Er hofft auf einen zahlungskräftigen und stabilen Mieter, er spekuliert auf Wertsteigerung und er vertraut auf seine eigene Arbeitskraft (Sicherheit des Jobs und gute Gesundheit), weil hohe Steuervorteile immer hohes Einkommen voraussetzen. Wenn ein Teil davon ausfällt, gerät die Anlage aus den Fugen, sodass die Rendite drastisch zurückgeht.

Vielfach kaufen Berufstätige noch kurz vor dem Ruhestand eine Eigentumswohnung zur Vermietung, um ihre Altersvorsorge abzurunden und gegebenenfalls später selbst die Wohnung zu nutzen. Doch die Rendite-Aussichten sind verhalten: Der Spitzensteuersatz liegt seit 2005 bei 42 Prozent des Einkommens. Wenn der persönliche Einkommensteuersatz 37 Prozent beträgt, ist eine jährliche Wertsteigerung von 2 Prozent nötig, um auf eine Rendite von mehr als 5 Prozent zu kommen (siehe Tabelle).

Wie hoch ist die Mietrendite?


Die Renditeberechnung funktioniert bei Immobilien etwas anders als bei Geldanlagen. Meist enthalten die im Kaufprospekt aufgemachten Prognoserechnungen – falls überhaupt vorhanden – nur eine Liquiditätsberechnung der ersten Jahre, die den Eindruck erweckt, dass aus jedem Käufer automatisch ein reicher Anleger wird. Das Gegenteil ist jedoch häufig der Fall, denn oft enthalten die Beispielrechnungen reihenweise Fallen für den Käufer.

Vor dem Kauf sollten sich Interessenten eine einfache Formel merken, um zunächst die Brutto-Mietrendite herauszufinden: Brutto-Mietrendite = realistisch erzielbare Monats-Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche x 12 Monate x 100 : Kaufpreis pro Quadratmeter. Kommen dabei 4 bis 6 Prozent Brutto-Mietrendite zusammen, könnte das Investment lohnend sein. Zusätzliche Steuervorteile durch anfänglich hohe Investitions- und Finanzierungskosten wären dann eine angenehme Begleiterscheinung.

Bedenken Sie: Wer 1500 Euro für den Quadratmeter ausgibt, muss nach dieser Formel für den Quadratmeter reichlich 6 Euro Monatsmiete einnehmen, um auf eine halbwegs ordentliche Bruttorendite von 5 Prozent p.a. zu kommen. Bei Quadratmeterpreisen von 2000 Euro sind es bereits über 8 Euro Mieteinnahme, bei 3000 Euro gar 12,50 Euro. Häufig wird dieser Wert selbst im frei finanzierten Neubauten teurer Lagen nicht erlöst.

Ist die Brutto-Mietrendite als grobe Orientierung bekannt, sollten Sie zur Nettokaltmiete vordringen, die stets niedriger ausfällt – oft rund einen Prozentpunkt. So muss in jedem Fall die bei Eigentumswohnungen übliche Instandhaltungsrücklage (Richtwert: 6 Euro bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) sowie gegebenenfalls Kosten für die Hausverwaltung (Richtwert: 200 Euro bis 270 Euro pro Jahr) abgezogen werden, was den Ertrag aus der Kaltmiete schmälert.
Auf der anderen Seite kommen zum Kaufpreis noch mal mindestens 5 Prozent des Kaufpreises für Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuchamt sowie zusätzlich u.U. Makler-Courtage (Kaufnebenkosten) hinzu, die die Anschaffungskosten verteuern. So schmilzt die Netto-Rendite, die sich aus der Rechnung »Jahresertrag mal 100 durch Anschaffungskosten« ergibt, häufig auf 2 bis 4 Prozent.

Wer die Immobilie auf Kredit kauft, muss die Zinskosten für Fremdkapital noch abrechnen, sodass unterm Strich nicht viel mehr übrig bleibt als in schlechten Zeiten beim Sparbuch: 1 Prozent. Lediglich Besserverdiener ab 5000 Euro Monatseinkommen aufwärts können durch den Steuervorteil doch noch auf eine nennenswerte Rendite kommen. Um das zu schaffen, muss die Wohnung über alle Jahre pausenlos vermietet sein und der Wert um mindestens 2 Prozent pro Jahr wachsen. Zugleich darf das Gehalt nicht sinken und das Objekt muss sich nach frühestens zehn Jahren (Ablauf der Spekulationsfrist) mit Gewinn verkaufen lassen.

Elemente der Rendite

Bei Immobilien als Kapitalanlage setzt sich die Rendite aus den laufenden Mieteinnahmen, den Steuervorteilen (Abschreibung für Abnutzung – AfA, Schuldzinsenabzug) und dem Wertzuwachs zusammen.

Der Gewinn beim Immobilienverkauf muss nicht versteuert werden, wenn zwischen Bau bzw. Kauf und Verkauf wenigstens zehn Jahre liegen. Der Kauf sollte deshalb spätestens im Alter von 55 Jahren erfolgen, um zum Rentenstart mit 65 Jahren finanziell flexibel zu sein und beim Wiederverkauf keine Steuern auf den vermeintlichen Wertzuwachs zahlen zu müssen.

Tipp
Hier ist eine ausführliche Rücksprache mit einem Steuerberater erforderlich. Bei Fehlern droht das Gerüst für die Altersversorgung zusammenzubrechen.

Den aktuellen Verkehrswert zu kennen, ist für jeden Käufer unerlässlich. Speziell für Kapitalanleger sind noch der zukunftsorientierte Ertragswert und eine halbwegs verlässliche Rendite-Prognose wichtig. Diese Werte können Sie selbst abschätzen, indem Sie vor dem Kauf so viel wie möglich über die Immobilie in Erfahrung bringen. Um keinen Reinfall zu erleben, muss man sich ohnehin viel stärker mit dem Objekt befassen als etwa beim Kauf von festverzinslichen Wertpapieren oder Versicherungen.

So ermitteln Sie die Rendite richtig

Sie besorgen sich vom örtlichen Gutachterausschuss den Bodenrichtwert (= Anhaltspunkt), sehen dann in Zeitungsanzeigen nach, was Verkäufer für vergleichbare Objekte haben wollen (= vermutliche Preis-Obergrenze). Irgendwo dazwischen liegt der Verkehrswert. So haben Sie die Chance, nicht zu teuer einzukaufen und somit überhaupt auf eine positive Rendite zu kommen.

Die eigentliche Rendite-Rechnung berücksichtigt neben der Miet-Rendite den Steuervorteil durch Abschreibung der Anschaffungskosten und den Wertzuwachs im Falle des späteren Verkaufs nach frühestens zehn Jahren. Somit lässt sich die Rendite endgültig und genau erst dann errechnen, wenn die Wohnung verkauft worden ist und auch die vollständigen Finanzierungskosten vollständig berücksichtigt werden konnten – also erst im Nachhinein.

Tipp
Eine Mietimmobilie verspricht oftmals eine sichere Altersvorsorge. Allerdings sind einige Erfolgsfaktoren zu beachten. Vor allem müssen die berühmt-berüchtigten drei Grundanforderungen positiv ausfallen. Erstens: die Lage, zweitens: die Lage und drittens: die Lage. Doch Scherz beiseite: Persönliche Ortskenntnisse sind absolut unerlässlich beim Kauf einer Immobilie. Wenn Sie sich selbst, also ohne professionellen Bauträger, Vermittler, Initiator oder Aufteiler, aber eventuell mit Hilfe eines kundigen Maklers vor Ort um eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus bemühen, finden Sie meist ein Objekt, dessen Kaufpreis bedeutend geringer ist als viele in Hochglanzprospekten beworbenen Immobilien, die sich später u.U. als Investitionsruinen entpuppen.

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