Verkauf von Immobiliendarlehen an eine Heuschrecke

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Was ist dran am Horrorszenario für viele private Wohnungseigentümer und wie können Sie sich davor schützen?

Die Veräußerung von Immobilienkrediten durch Banken an Finanzinvestoren (sog. Heuschrecken) kann Hausbesitzer vor große Probleme stellen. Denn diese Kreditverkäufe können dazu führen, dass der Immobilieneigentümer plötzlich einen neuen Vertragspartner bekommt, den er sich gar nicht ausgesucht hat. Das Problem: Die Finanzinvestoren sind nur an einer schnellen, renditeträchtigen Verwertung der übernommenen Kreditverbindlichkeiten interessiert.

So gehen die Finanzinvestoren vor

Dabei profitieren die "Heuschrecken" von einer Standardkonstruktion bei hiesigen Immobilienfinanzierungen: Neben dem zwischen Kunde und Bank schriftlich vereinbarten Darlehensvertrag wird die ausgezahlte Darlehensvaluta durch Eintragung einer Grundschuld abgesichert. Diese Grundschuld kann separat veräußert werden und ist, wie die Juristen formulieren, "einredefrei“" Das bedeutet: Auch wenn später hinsichtlich des Darlehens zwischen Kunde und Bank Meinungsverschiedenheiten auftreten, bleibt davon die Grundschuld unberührt. Genau deshalb wird die Grundschuld als Sicherungsmittel auch bevorzugt, zum Beispiel gegenüber der Hypothek, die "streng akzessorisch" ist und bei der deshalb Einwendungen im Darlehensverhältnis voll auf die Grundbuchsicherheit durchschlagen.

Die Masche der Finanzinvestoren ist nun folgende: Zunächst einmal wird die Grundschuld versilbert. Dabei spielt keine Rolle, ob und wie viel der Darlehensschuldner von seiner Verbindlichkeit bereits getilgt hat. Solche Tilgungen werden nämlich im Grundbuch nicht einzeln vermerkt - die Grundschuld wird in der Regel erst bei vollständiger Tilgung des Darlehens im Grundbuch gelöscht. Zusätzlich profitieren die Finanzinvestoren davon, dass im Grundbuch ein Zins auf die Grundschuld eingetragen wird, der weit über dem Marktzins liegt, zum Beispiel 15 Prozent oder 18 Prozent. Damit wird vermieden, dass bei jedem Anstieg der Marktzinsen eine Grundbuchänderung erfolgen muss. Besonders gefräßige Heuschrecken verlangen angeblich also z.B. 100 Prozent Tilgung einer Grundschuld zuzüglich 18 Prozent Zinsen, auch wenn tatsächlich nur noch die Hälfte des Darlehens offensteht und der vereinbarte Zinssatz bei 4,5 Prozent jährlich liegt.

Zur Verwertung des Darlehensvertrags machen die Finanzinvestoren scheinheilig Gründe geltend, aufgrund derer die Fortsetzung des Darlehensverhältnisses für sie unzumutbar ist. Beispielsweise wird eine verschlechterte Kreditbonität ins Feld geführt. Das Darlehen wird dann vorzeitig gekündigt, fällig gestellt und der unverzügliche Ausgleich des Kreditkontos gefordert. Kommen gar beide Forderungen zusammen - Grundschuldtilgung plus Darlehenstilgung auf einen Schlag -, übersteigt das naturgemäß die finanziellen Möglichkeiten der betroffenen Wohnungseigentümer.

Was ist an den Horrormeldungen dran?

Die beschriebene Vorgehensweise der Finanzinvestoren wurde in den vergangenen Monaten vor allem in verschiedenen Fernsehsendungen in großer Aufmachung dargestellt. Kritiker machen allerdings geltend, dass es keinen konkreten Missbrauch von Grundschulden im Zusammenhang mit notleidenden Krediten gebe. Und Juristen behaupten, ein solcher Missbrauch sei praktisch ausgeschlossen, da die Käufer der Kreditschulden keine anderen Rechte geltend machen könnten als die die Kredite verkaufenden Banken und Sparkassen. Kein Kreditinstitut würde einen durch eine Grundschuld gesicherten Kredit veräußern, ohne auch die Pflichten aus dem Sicherungsvertrag zu übertragen. Andernfalls würden sich die Kreditinstitute gegenüber ihren Darlehensnehmern schadenersatzpflichtig machen.

Und umgekehrt wüssten die Kreditkäufer, dass hinsichtlich der an sie abgetretenen Grundschulden Abreden bezüglich des Sicherungszwecks bestünden. Im Falle einer missbräuchlichen Verwertung (z.B. Vollstreckung) müssten sie deshalb damit rechnen, unter Umständen wegen Betrugs strafrechtlich zur Verantwortung gezogen zu werden.

Abtretungsverbot und andere mögliche Auswege

Andererseits hat es - wenn man den Fernsehreportagen glaubt - doch schon einzelne Fälle gegeben, in denen (nicht notleidende!) Kredite verkauft und die betroffenen Darlehensnehmer in größte Schwierigkeiten gestürzt wurden. Dass Kreditkäufe möglich und zulässig sind, ist dabei unbestritten. Und ebenso ist klar, dass im Gegensatz zu den klassischen Kreditinstituten die Finanzinvestoren nicht an einer langfristigen, positiven Kundenbeziehung interessiert sind, wie dies in der Regel bei Banken und Sparkassen der Fall ist, die die Immobilie eines Privatkunden finanzieren. Dabei profitieren die "Heuschrecken" von einer rechtlichen Schieflage bei der Behandlung der Grundschuld, weil diese während der gesamten Laufzeit des Bankdarlehens in voller Höhe bestehen bleibt.

Um sich davor zu schützen, empfehlen Juristen, eine sog. Zweckerklärung in den Darlehensvertrag mit der Hausbank aufzunehmen, die vor überhöhten Ansprüchen eines Schuldenaufkäufers schützen soll. Experten sind sich allerdings nicht sicher, ob eine solche Zweckerklärung, die schon jetzt in vielen Verträgen enthalten ist, den Aufkäufer in jedem Fall rechtlich bindet.

Überlegenswert ist auch, ein ausdrückliches Abtretungsverbot im Darlehensvertrag zu vereinbaren, um einen Kreditverkauf zu verhindern. Alternativ empfehlen einige Juristen, einen Abtretungsausschluss im Grundbuch eintragen zu lassen. Dann kann die Grundschuld, die das Darlehen sichert, nicht mehr übertragen werden. Als weitere Abwehrmaßnahme könnte man in Betracht ziehen, anstelle einer Grundschuld eine Hypothek zu vereinbaren. Die Hypothek kann nicht isoliert übertragen werden und sorgt außerdem dafür, dass laufende Tilgungen bei einer Zwangsvollstreckung aus dem Grundbuch stets berücksichtigt werden müssen. Vor allem bei Finanzierungen über größere Beträge kommt schließlich auch noch in Betracht, die Grundschuld nach Tilgung größerer Teile herabzusetzen. Das kostet zwar zusätzliche Grundbuchgebühren, bietet jedoch einen probaten Schutz im Hinblick auf den Darlehensverkauf.

Geldtipp
In jedem Fall sollten Kreditinteressenten vor dem Abschluss des Darlehensvertrags mit ihrer Bank über die mögliche Veräußerung des Darlehens offen sprechen und sich die entsprechenden Vertragsklauseln oder den zusätzlichen Sicherungsvertrag genau erläutern lassen. Bei bestehenden Immobilienfinanzierungen empfiehlt sich zunächst ein Gespräch mit der Bank, ob der eigene Kredit schon verkauft wurde, zum Verkauf steht oder ein Kreditverkauf von vornherein ausgeschlossen ist. Bei noch nicht verkauften Krediten sind die oben angeführten Maßnahmen zu prüfen. Bei bereits verkauften Darlehen ist es am besten, so bald wie möglich über eine alternative Anschlussfinanzierung nachzudenken oder auch - je nach gegebenen Umständen - eine vorzeitige Kreditkündigung zu prüfen. Darlehensnehmer sollten so versuchen, Zeit zu gewinnen, um sich auf den Fall vorzubereiten, dass ein Kreditkäufer das Darlehen kündigen sollte.

Rettung durch den Gesetzgeber?

Schon in einigen Wochen soll das "Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken" verabschiedet werden, um u.a. diesen "legalen Missbrauch" der gegenwärtigen Rechtslage zu unterbinden. Bis dahin bleibt Darlehensnehmern, deren Haus zwangsversteigert werden soll, obwohl sie pünktlich tilgen, nur die Möglichkeit, ihre Bank auf Schadenersatz zu verklagen. Denn die Hausbank hätte laut Bundesjustizministerium in den Fällen, in denen die Grundschuld bereits teilweise getilgt worden ist, den Kreditkäufern die Höhe der bisherigen Tilgung mitteilen müssen, sodass diese eine Verwertung der Grundschuld nur noch für die Restschuld hätten vornehmen können.

Ratschlag für eilige Darlehensnehmer

Für Darlehensnehmer, die jetzt aktuell eine Finanzierung "unter Dach und Fach bringen" müssen und keine Zeit haben, auf den Gesetzgeber zu warten, empfiehlt sich noch eine andere Lösung: Der Allfinanzdienstleister Dr. Klein & Co. AG bietet ab sofort eine Immobilienfinanzierung an, mit der sich Kunden gegen einen Darlehensverkauf absichern können. Für einen geringen Zinsaufschlag von 0,05 Prozent p.a. kann sich der Kreditnehmer vor einem Verkauf seines Darlehensvertrages schützen. Mit diesem Zinsaufschlag ist die klare Zusage verbunden, dass die eigene Finanzierung nicht verkauft wird, das eigene Immobiliendarlehen also beim ursprünglichen Kreditgeber verbleibt.

Dr. Klein bietet seit vielen Jahren Privatkunden im Internet und auf Wunsch auch mit telefonischer oder persönlicher Beratung Bank- und Finanzprodukte an. Bei den Finanzierungskonditionen gehört dieses Unternehmen zu den günstigen Anbietern.

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