Nie war die Finanzierung eines Eigenheims günstiger als jetzt

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An den Kapitalmärkten geht die Sorge vor einem Rückfall in die Rezession um. Die Anleger investieren in sichere Staatspapiere und drücken damit weiter die Zinssätze in die Tiefe. Deutschlands Bauherren profitieren davon prächtig. Nie zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik ließ sich der Traum von der eigenen Immobilie so günstig finanzieren wie heute.

Deshalb wagen immer mehr Menschen den Sprung ins kreditfinanzierte Eigenheim, zumal die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen äußerst stabil sind. Im zweiten Quartal kletterten sie bundesweit im Schnitt lediglich um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In großstädtischen Ballungszentren haben die Immobilienpreise etwas stärker angezogen. Gleichwohl gibt es in Deutschland keine Übertreibungen wie sie teilweise auf den Immobilienmärkten in anderen Ländern herrschen.

Das Hauptargument für eine Investition ins Eigenheim stellt freilich das niedrige Zinsniveau dar – das niedrigste seit 50 Jahren. Im August 2010 haben die Zinsen für Baugeld ein Allzeittief markiert. Beste Angebote für einen 100.000-Euro-Kredit (1 Prozent Tilgung, 60 Prozent Beleihungswert) mit fünfjähriger Zinsbindung sind bereits zu einem Zinssatz von 2,15 Prozent p.a. zu bekommen. Im Schnitt verlangen die Anbieter für solch einen Kredit 2,74 Prozent Zinsen pro Jahr.

Der durchschnittliche Zinssatz für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen liegt bei einem Rekordtief von 3,33 Prozent p.a.. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent beträgt damit die monatliche Belastung durch ein Annuitätendarlehen über 100000 Euro nur noch 444 Euro. Wer 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren kann, muss derzeit vielerorts für das Hypothekendarlehen nicht mehr zahlen als an Miete bei einer vergleichbar großen Immobilie anfällt.

Zum Vergleich: In den vergangenen drei Jahren lag das Zinshoch für zehnjährige Hypothekenkredite bei 5,28 Prozent p.a., also rund zwei Prozentpunkte über dem gegenwärtigen Durchschnittssatz.

Tipp

Wer einen sicheren Arbeitsplatz hat, sollte sich jetzt nach einem passenden Haus oder einer Eigentumswohnung umsehen. Auch Grundeigentümer, die ihren Hypothekenkredit in den kommenden Jahren refinanzieren müssen, können das derzeitige Zinstief nutzen: Für Forward-Darlehen, die erst in zwei oder drei Jahren abgerufen werden, verlangen Banken derzeit nur minimale Zinsaufschläge.

Wie lange diese paradiesischen Zustände für Bauherren anhalten werden, kann niemand sagen. Noch hält die Flucht in Staatsanleihen an und weil die Nachfrage so groß ist, muss der Staat immer weniger Zinsen an seine Gläubiger zahlen. Im August 2010 fiel die Rendite für zehnjährige deutsche Anleihen auf 2,1 Prozent p.a. Auch die niedrigen Zinssätze der Europäischen Zentralbank machen auch die Refinanzierung von Immobiliendarlehen für Banken günstiger. Diese geben die niedrigen Zinsen an ihre Kunden weiter.

Von Anfang an hoch tilgen

Auf noch niedrigere Zinsen zu spekulieren, erscheint momentan nicht sinnvoll. Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung gefunden hat, sollte jetzt eine langfristige Finanzierung und eine hohe Tilgungsrate abschließen.

Empfehlenswert ist derzeit eine Laufzeit über 20 Jahre. Der Zinsaufschlag ist dabei gering. Banken bieten derzeit 20-jährige Annuitätendarlehen über 100000 Euro bereits zu Zinssätzen ab 3,47 Prozent p.a. Das entspricht einem Aufschlag von lediglich 0,13 Prozentpunkten gegenüber einem zehnjährigen Kredit. Dafür sichern sich Bauherren aber die gegenwärtig extrem günstigen Zinskonditionen für die nächsten 20 Jahre.

Wenn Sie die Tilgungsrate bei 3 Prozent im Jahr ansetzen, ist das Haus im Jahr 2030 schuldenfrei. Bei einer anfänglichen Tilgungsrate von 1 Prozent p.a. ist ein Annuitätendarlehen nach rund 38 Jahren abgezahlt. Beträgt die Rückführungsrate von Anfang an jährlich 3 Prozent, sind die Verbindlichkeiten nach rund 20 Jahren getilgt.

Tipp
Ist das Traumhaus so teuer, dass nur ein zehnjähriges Darlehen mit einer anfänglichen Tilgungsrate von lediglich 1 Prozent bezahlbar ist, sollte auf den Kauf verzichtet und eine billigere Immobilie gesucht werden. Liegen bei der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren die Zinsen nur zwei Prozentpunkte höher, könnte die Familie den Kredit nicht mehr bedienen. Wenn sich die Bank nicht auf eine Anfangstilgung von 3 Prozent einlassen will, sollte man sich fragen, ob man sich wirklich in guten Händen befindet.

Jetzt vorzeitig umschulden

Das derzeitige Zinstief können auch Grundeigentümer nutzen, die in den kommenden Jahren ihre Hypothekendarlehen refinanzieren müssen. Forward-Darlehen werden derzeit zu äußerst günstigen Konditionen angeboten. Forward-Darlehen sind im Voraus festgelegte Kredite, die erst in einigen Monaten oder Jahren abgerufen werden. Für die Bereitstellung erheben Kreditinstitute einen Zinsaufschlag. Der fällt momentan sehr niedrig aus.

Bei Vorausdarlehen, die in den nächsten zwölf Monaten abgerufen werden, fordern viele Banken überhaupt keine Zusatzkosten. Bei Forward-Krediten mit einer Wartefrist zwischen einem und drei Jahren verlangten die günstigen Anbieter nur einen Aufschlag von 0,01 Prozentpunkten pro Monat Wartezeit. Ein erst in drei Jahren benötigtes Darlehen kostet somit nur 0,36 Prozentpunkte mehr als ein Kredit, der sofort in Anspruch genommen wird. Wer sich nach einem Vorausdarlehen umsieht, sollte nicht allein zur Hausbank gehen. Fremde Anbieter bieten in der Regel viel bessere Konditionen, weil sie ein neues Geschäft gewinnen wollen.

Tipp
Die Wahl der monatlichen Belastung ist Ihre persönliche Entscheidung. Bedenken Sie, dass eine zu hohe Kreditrate die Lebensqualität Ihrer Familie über Jahre einschränken und den Spaß an den eigenen vier Wänden belasten kann. Kalkulieren Sie einen finanziellen Spielraum für Anschaffungen und Urlaube sowie für unvorhersehbare Ausgaben wie Reparaturen und Unfälle mit ein.

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