Mieterhöhungen auch mit ortsfremdem Mietspiegel begründbar

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Wenn es keinen maßgeblichen Mietspiegel für die Festsetzung von Mieterhöhungen gibt, kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Stadt herangezogen werden.

Das geht aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. VIII ZR 99/09). Der BGH hatte über eine Mieterhöhungsklage zu entschieden, bei der der Vermieter seine Mieterhöhung auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel stützte. Dieser war vom örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein und dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden.

Der Fall

Im württembergischen Backnang wollte ein Vermieter eine Mieterhöhung von 76,69 Euro im Monat durchsetzen. Weil es für Backnang keinen Mietspiegel gab, berief er sich dabei auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf und begründete das damit, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das Amtsgericht gab nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf dem Vermieter recht. Das Landgericht wies die Berufung des Mieters zurück.

Ortsfremder Mietspiegel reicht als Indiz, ist aber noch kein Beweis

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet habe. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf sei ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden sei und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt habe, im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar seien.

Der einfache Mietspiegel reicht nach diesem Urteil zur Begründung von Mieterhöhungen ebenso aus wie ein nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellter Mietspiegel. Ob die Indizwirkung eines ortsfremden Mietspiegels zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderer Beweise für seine Behauptung angeben, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.

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