Immobilienrente: Wie Sie Ihr Eigenheim entsparen können

 - 

Besitzer eines Eigenheims brauchen im Ruhestand zwar keine Miete zu zahlen, aber es kann dennoch passieren, dass die Einkünfte und Ersparnisse nicht ausreichen, die laufenden Ausgaben zu bezahlen. Was ist zu tun?

In dieser Situation bestehen für Rentner und Pensionäre drei Möglichkeiten, ihre aktuelle Finanzlage aufzubessern.

Sie können
  • einen Teil der Immobilie vermieten,
  • die Immobilie verkaufen und zur Miete wohnen oder
  • eine Immobilienrente abschließen.
Von der Immobilienrente machen immer mehr Menschen Gebrauch. Banken und Versicherer richten sich auf einen steigenden Markt ein.

Zwei Arten von Immobilienrenten

In anderen Ländern ist es schon länger üblich, das eigene Haus oder die Wohnung auf Rentenbasis zu entsparen. Ziel des Ganzen ist es, den Besitz zu versilbern, aber trotzdem noch im gewohnten Umfeld zu bleiben. Immobilienbesitzern stehen dazu zwei Möglichkeiten offen:
  • die Verwertung auf Basis einer Leib- oder Zeitrente und
  • die Umkehrhypothek.
Leib- oder Zeitrente

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus und erhält im Gegenzug vom Erwerber eine Rente plus ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht. Dieses Wohnrecht kann sowohl auf eine als auch auf mehrere Personen ausgedehnt werden, z. B. auf das Eigentümerehepaar. Die Leibrente ist dabei über die Laufzeit nicht konstant, sondern an die Entwicklung der Inflationsrate gekoppelt. Insoweit entstehen keine Geldentwertungsrisiken, die für den Verkäufer nicht zu kalkulieren wären.

Geldtipp
Gerade ältere Menschen sollten sich vor Augen führen, dass mit zunehmendem Alter ein Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim notwendig werden kann. Im höheren Alter fällt es aber vielen schwer, sich an das neue Wohnumfeld zu gewöhnen. Daher kommt die Immobilienverrentung besonders für Leute infrage, die ihr Haus unbedingt halten wollen. Als Alternative wäre zu überlegen, das Haus zu verkaufen, eine kleinere Eigentumswohnung zu erwerben oder zur Miete zu wohnen und den überschüssigen Anteil zum Leben zu nutzen.

Das Wohnrecht auf Leibrentenbasis funktioniert ganz einfach: Der neue Eigentümer zahlt eine Rente statt eines Kaufpreises für das Haus oder die Eigentumswohnung. Er kann dafür bei Vertragsende, also bei Tod der Wohnberechtigten oder zum festgeschriebenen Ende des Wohnrechts, frei über das Wohneigentum verfügen.

Sollten noch Hypotheken auf dem Wohneigentum lasten, kann zudem vereinbart werden, dass der Neueigentümer die fälligen Kredite weiter bedient. Die Höhe der Rente errechnet sich aus dem Verkehrswert des Wohneigentums abzüglich der Nebenkosten von etwa 10%. Weiterhin fließen in die Kalkulation auch das Alter, das Geschlecht und der Familienstand des Verkäufers ein. Der Vertrag muss notariell beglaubigt werden.

Geldtipp
Ein Vertrag muss sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer nützen. So ist es entscheidend, die exakten Vertragsgrundlagen zu ermitteln. Hierzu gehören der korrekte Verkehrswert, der Zinssatz für die Immobilienrente und das voraussichtliche Sterbealter des Verkäufers. Ansonsten werden die Kosten für den Erwerber zu hoch und es steigt das Risiko, keinen Käufer zu finden.


Die Umkehrhypothek

Eine weitere Möglichkeit, seine Immobilie zu versilbern, besteht darin, das mit einer umgekehrten Hypothek (Reverse Mortgage) zu beleihen. Ins Geschäft kommt der Eigenheimbesitzer dabei nicht mit einer Privatperson, sondern mit einer Bank oder einer Versicherung. Er beleiht seine Immobilie und erhält dafür von der Bank ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine Rente.

Bei der Umkehrhypothek nimmt der Eigentümer auf seine Immobilie eine tilgungsfreie Hypothek auf und bekommt vom Kreditinstitut das Geld in monatlichen Raten ausgezahlt. Die Laufzeit ist unbegrenzt.

Nach der Entnahme der gesamten Summe entscheidet der Kunde, ob er
  • die Darlehensschuld zuzüglich der angefallenen Zinsen tilgt oder
  • das Haus bzw. die Wohnung in das Eigentum der Bank übergeht.
Wählt er die zweite Variante, zahlt er nur die Zinsen. Stirbt der Kreditnehmer, ohne vorher seine Rentenhypothek getilgt zu haben, können die Erben den Kredit tilgen oder die Bank verwertet das Objekt und zahlt den Hinterbliebenen die Differenz zwischen Verkaufserlös und Kreditschuld.

In Deutschland wenig bekannt

In anderen Ländern haben sich Umkehrhypotheken bereits am Markt etabliert, z. B. in Skandinavien, aber vor allem in den USA, wo es sie schon seit 20 Jahren gibt. In den USA unterstützt der Staat die Banken bei diesem Geschäft, indem er in gewissem Umfang die Langlebigkeitsrisiken absichert. Dadurch können die Banken den Immobilienbesitzern höhere Renten anbieten. Denn die Höhe der monatlichen Zahlungen berechnet sich sowohl nach dem Marktwert des Hauses als auch nach der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers.

Kreditinstitute in Deutschland erhalten hingegen keine staatliche Hilfe, denn im Gegensatz zu den USA, wo fast jeder ein Haus besitzt, käme sie hier nur einer – wenn auch großen – Minderheit zugute und die größere Gruppe der Nichtimmobilienbesitzer würde dadurch benachteiligt.

Unterschiedliche Modelle

Für hiesige Banken ist es schwer, die Risiken von Umkehrhypotheken zu kalkulieren. Recht gut lässt sich zwar die Lebenserwartung schätzen, nicht dagegen der Preis, den die Bank durch den Verkauf der Immobilie später einmal erzielt. Trotzdem gibt es inzwischen einige Anbieter, die ähnliche Modelle offerieren. Allerdings rechnen sie mit vorsichtigen Werten, was dazu führt, dass sich die Konditionen verschlechtern und das Modell für Kunden an Attraktivität verliert.

Experten gehen davon aus, dass der Bedarf an einer Verwertung der Immobilie weiter steigen wird. Bislang hatten die meisten Immobilienbesitzer es im Ruhestand kaum nötig, Kapital aus ihrem Eigenheim zu ziehen.

Doch das wird sich künftig ändern:
  • zum einen aufgrund des sinkenden Rentenniveaus, bedingt durch eine steigende Lebenserwartung und die Verlängerung des Lebensabschnittes Ruhestand,
  • zum andern, weil es immer mehr Rentner gibt, deren Erwerbsbiografie, z. B. wegen Phasen längerer Arbeitslosigkeit, lückenhaft ist, und die deshalb über ein unterdurchschnittliches Einkommen verfügen. Viele dieser älteren Menschen wollen aber dennoch ihr gewohntes Lebensumfeld nicht verlassen.
Zudem wächst die Anzahl der Singles und Kinderlosen, die keine Erben haben, denen sie etwas hinterlassen möchten, und denen es letztlich oft egal ist, was nach ihrem Tod mit ihrem Wohneigentum geschieht. Diese Senioren beleihen ihre Immobilien, um es sich als Ruheständler noch einmal richtig gut gehen zu lassen und sich z. B. Wünsche wie große Reisen, ein neues Auto oder eine Ferienimmobilie zu erfüllen.

Weitere News zum Thema

Weitere News zum Thema

schließen

Link empfehlen

Mit der Inanspruchnahme des Services willigen Sie in folgende Vorgehensweise ein:

Ihre eigene E-Mail-Adresse und die des Empfängers werden nur zu Übertragungszwecken verwendet - um den Adressaten über den Absender zu informieren, bzw. bei einem Übertragungsfehler eine Benachrichtigung zu übermitteln. Um einen Missbrauch dieses Services zu vermeiden, wird Geldtipps.de die Identifikationsdaten (IP-Adresse) jedes Nutzers der versandten E-Mail in Form eines E-Mail-Header-Record (X-Sent-by-IP) beifügen und für einen Zeitraum von zwei Monaten speichern. Sofern Dritte glaubhaft machen, dass sie durch die Versendung eines Artikels im Rahmen dieses Services in ihren Rechten verletzt wurden, wird Geldtipps.de die Identifikationsdaten zur Rechtsverfolgung herausgeben.