Immobilien solide finanzieren

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Beim Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommt es auf eine gesunde Finanzierung an.

Anders als auf dem amerikanischen Hypothekenmarkt, wo bis vor gar nicht allzu langer Zeit auch die zu erwartenden Wertzuwächse beleihbar waren, gehen die Banken hierzulande bei Darlehen vom aktuellen Wert der Immobilie und von der Belastungsgrenze ihrer Kunden aus.

Diese Grenze ist der Betrag, von dem die Kreditinstitute annehmen, dass der Kunde diesen jeden Monat zurückzahlen kann, ohne sein Leben allzu sehr einschränken zu müssen. Die monatliche Belastung sollte nicht über 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen.

Geldtipp
Geben Sie sich nicht mit den von der Bank angebotenen Standardkonditionen zufrieden. Denken Sie daran, dass insbesondere Kreditnebenkosten weitgehend Verhandlungssache sind. Nutzen Sie den gegebenen Verhandlungsspielraum bei der endgültigen Festlegung der Konditionen. Ihre Chancen auf ein entgegenkommen der Bank steigen, wenn Sie ein solides Objekt präsentieren, einen hohen Eigenkapitalanteil einbringen und die Beleihungsgrenze nicht vollständig ausschöpfen. Werfen Sie auch Ihre hoffentlich gute Bonität in die Waagschale.

Machen Sie deshalb vor dem Kauf einer Immobilie einen Kassensturz. Ihr Nettogehalt plus etwaiges Kindergeld und sonstige Einnahmen stehen positiv zu Buche. Davon ziehen Sie Ihre regelmäßigen monatlichen Ausgaben ab. Der Überschuss steht Ihnen für Zins und Tilgung zur Verfügung.
Bedenken Sie bei der Berechnung Ihrer Belastung auch die einmaligen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchgebühren (zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises) und eventuell Maklergebühren (3 bis 5 Prozent des Kaufpreises). Insgesamt kommen rund 10 Prozent des Kaufpreises zu diesem hinzu, die Sie aus eigenen Mitteln tragen können sollten.

Außerdem spielt bei der Finanzierung das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Mit mindestens 15 bis 20 Prozent der Bau- bzw. Kaufsumme sollten Sie starten. Können Sie kein Eigenkapital einbringen, wird der Zinssatz höher ausfallen, den Ihnen die Banken abverlangen.

Bei der Mobilisierung von Eigenkapital gilt es, nicht über das Ziel hinauszuschießen. Auf 2 bis 3 Monatsgehälter müssen Sie ständig zurückgreifen können, damit Sie über eine Geldreserve für unvorhergesehene Ausgaben verfügen.

Bei der Zinsbindung des Darlehens sollten Sie einen Zeitraum von 15 oder 20 Jahren wählen. Falls Sie auf fallende Zinsen spekulieren, könnten Sie die lange Zinsbindung dennoch unterschreiben. Denn nach Ablauf der ersten 10 Jahre können Sie den Kredit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Wichtig ist jedoch, dass Sie die Schulden wegen der großen Summe gleich am Anfang hoch tilgen; mindestens mit 2 Prozent p.a.

Geldtipp
Für die richtige Wahl der Zinsbindungsfrist lautet eine einfache Finanzierungsregel: Bei tiefen Zinsen lange Zinsbindung wählen, bei hohen Zinsen eine kurze Zinsbindung. Vereinbaren Sie auch das Recht auf Sondertilgung, wenn die Bank sich darauf einlässt und es den Kredit nicht verteuert.

Denken Sie rechtzeitig an eine Anschlussfinanzierung. Behalten Sie daher das Ende der Zinsbindungsfrist im Blick und verhandeln Sie mit Ihrer Bank mindestens 6 Monate vor Darlehensende neu. Vorher empfiehlt es sich freilich, alternative Angebote von anderen Kreditinstituten einzuholen.

Geldtipp
Lassen Sie sich von Ihrem Finanzierungsberater für verschiedene Varianten der Anschlussfinanzierung einen Zins- und Tilgungsplan vorlegen, aus dem die jeweils verbleibende Restschuld ersichtlich ist, Nur so können Sie das Risiko steigender Zinsen für die Anschlussfinanzierung erkennen. Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten ist der Effektivzinssatz ein zuverlässiges Entscheidungskriterium. Achten Sie dabei auf identische Darlehensbeträge und Bindungsfristen.

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