Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage birgt auch Risiken

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Das Vermieten von Immobilien gilt als konservative Kapitalanlage. Doch der Vermieter geht dabei auch Risiken ein und sollte deshalb nicht alles auf eine Karte setzen, sondern unternehmerisch an die Vermietung herangehen.

Gerade, wenn die generelle Wirtschaftslage undurchsichtig und ihr Verlauf in der näheren Zukunft ungewiss ist, wirkt die Immobilie als Kapitalanlage wie ein sicherer Hafen. Und in der Tat kann eine Immobilie bei niedrigen Zinsen und in guten Lagen auch als vermietetes Objekt für Anleger Rendite abwerfen.

Doch wenn ein Hauskäufer all sein Erspartes in eine Immobilie investiert, geht er damit auch Risiken ein. Davor warnt Marcus Rex, Vorstand des Baugeldvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. Wenn Mieter nicht mehr zahlen, kann dadurch die finanzielle Grundlage für den Kredit verloren gehen. Deshalb ist es einerseits sinnvoll, das Mietausfallwagnis von Anfang an durch Rücklagen abzusichern. Und auf der anderen Seite sollte der Vermieter unternehmerisch mit seinem Investment umgehen, also seine Vermieterrechte und Vermieterpflichten genau kennen und außerdem Mieter vor dem Einzug gründlich prüfen.

Vor der Finanzierung einer Immobilie durch eine Bank wird deren Wert geschätzt. Beim Ertragswertverfahren ist die Nettokaltmiete eine wichtige Grundlage der Berechnung. Der Hauskäufer sollte hier unbedingt berücksichtigen, ob die derzeitige Miete tatsächlich sicher ist. Auch die Marktrecherche ist hier aufschlussreich und sollte vor dem Kauf intensiv durchgeführt werden. Ein Kostenfaktor zumindest ist nach derzeitigem Stand niedrig, was auch das Risiko mindert: die Zinsen.

Die Rahmenbedingungen sind derzeit jedoch chaotisch bis schlecht. Fast täglich gerät ein europäisches Land in das Fadenkreuz der Spekulanten, Ratingagenturen stuften zuletzt Staatsanleihen mehrerer Länder herab: Der Bund-Future behält in diesem Kontext weiterhin sein hohes Niveau und steigt leicht. Dennoch: In Anbetracht von Inflation werden die Bauzinsen in Zukunft steigen.

Vor der Finanzierung einer Immobilie führt die Bank eine Immobilienbewertung durch. Die üblichen Bewertungsmethoden sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) geregelt: Selbst bewohnte Immobilien werden im Sachwertverfahren und vermietete Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet. Grob zusammengefasst richtet sich der Wert einer vermieteten Immobilie nach der nachhaltig erwirtschafteten Nettokaltmiete. Verschiedene Korrekturfaktoren spielen hier eine Rolle. Auch die persönliche Einschätzung des Wertgutachters fließt in den Wert ein.

Wichtig für den Immobilienkäufer ist, dass nicht die aktuellen Mieteinnahmen als Grundlage gelten, sondern ein Wert, der als sicher und nachhaltig gilt. Dieser richtet sich nach dem Mietspiegel der Kommune, wird aber durch eine generelle Marktanalyse und eine Mietvertragsanalyse ergänzt. Diese Prüfung kann sehr gründlich ausfallen: Der Käufer muss zum Beispiel überprüfen, inwiefern der Mieter überhaupt in der Lage ist, die Miete über den vereinbarten Zeitraum eines Zeitmietvertrags tatsächlich aufzubringen. Und die darin festgelegte Miete kann auch möglicherweise nicht mehr der aktuellen Marktlage entsprechen.

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