Wohneigentum bringt Immobilien-Rente

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Knapp 600 € im Monat sparen Rentner, die in den eigenen vier Wänden statt zur Miete wohnen. Das entspricht 36 Prozent mehr Rente.

Laut einer Analyse der »Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 2013« des Statistischen Bundesamts im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen (VdPB) sparen Rentner mit Wohneigentum durchschnittlich 599 € Miete pro Monat. Das entspreche rund 36 Prozent der durchschnittlichen gesetzlichen Rente eines deutschen Rentnerhaushalts, so der VdPB. Zwischen Ost- und Westdeutschland gibt es jedoch erhebliche Unterschiede, so der Bausparkassenverband.

Im Westen ist der Wert höher. Dort wurde im Schnitt eine fiktive Miete in Höhe von 620 € ermittelt. Die Mietersparnis machte 37,5 Prozent der durchschnittlichen gesetzlichen Rente westdeutscher Rentnerhaushalte in Höhe von 1.653 € aus.

In Ostdeutschland einschließlich Berlin sind die durchschnittlichen Renten wegen der Erwerbsbiografien der Frauen höher, die Mieten aber niedriger. Dort wurde eine Mietersparnis von 481 € im Monat ermittelt, was 26,5 Prozent der monatlichen Rentenleistung von durchschnittlich 1.817 € entspricht.

Kommentar des VdPB-Vorstandsvorsitzenden Andreas J. Zehnder: »Wohneigentum ist nicht nur die einzige Form der Altersvorsorge, die man bereits in jungen Jahren genießen kann. Es entlastet später auch erheblich das Haushaltsbudget und hilft, den Lebensstandard zu sichern."

Die Vorsorgeleistung des Wohneigentums besteht vor allem im Wert der ersparten Miete. Solange Eigentümer die Immobilie nicht verkaufen müssen, kann ihnen sogar die Wertentwicklung egal sein. Doch selbst diese lag in den vergangenen Jahren im positiven Bereich.

Zwei unterschiedliche Formen von Immobilien-Rente

In der Tat verspricht das miet- und schuldenfreie Eigenheim trotz zusätzlicher Instandhaltungs- und Verwaltungskosten de facto eine Immobilien-Rente.

Was nahezu immer übersehen wird: Eine echte Immobilien-Rente in Form eines jährlichen Mietreinertrags bietet die auch im Alter noch vermietete, aber schuldenfreie Immobilie. Da vom Jahresreinertrag noch die lineare AfA (2 % der anteiligen Gebäudekosten) steuerlich abgezogen werden kann, fällt auch die Steuerbelastung relativ gering aus.

Beispiel: Jahresnettokaltmiete 5.000 € minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 1.000 € = Jahresreinertrag 4.000 € (= 4 % von 100.000 € Anschaffungskosten). Jahresreinertrag 4.000 € minus Abschreibung 1.600 € (= 2 % von 80.000 € anteilige Gebäudekosten) = steuerlicher Gewinn aus Vermietung und Verpachtung 2.400 €. Bei einem Grenzsteuersatz von beispielsweise 25 % fallen also nur 600 € an Steuern an. Der Jahresreinertrag nach Steuern liegt somit bei 3.400 € (= 4.000 € minus 600 € Steuern).

Anders gesprochen: Die Netto-Mietrendite von 4 % vor Steuern (ein sehr vorsichtig angesetzter Wert) sinkt nach Steuern nur auf 3,4 %. Eine Nettorendite von 3,4 % kann man mit Zinsanlagen aber in Deutschland zurzeit nicht mehr erzielen.

Also gilt: Die schuldenfreie vermietete Immobilie (auch Miethaus, Zinshaus oder Rentenhaus genannt) mit 5 % Brutto-Mietrendite bzw. 4 % Netto-Mietrendite schlägt aktuell jede Zinsanlage.

Geldwerte Ratschläge zum Immobilienerwerb lesen Sie in unserem Dossier Finanzratgeber Immobilienerwerb .

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