Wie hoch die Mietrenditen für Käufer tatsächlich sind

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Lohnt sich die Kapitalanlage in eine vermietete Eigentumswohnung oder in ein Mietwohnhaus noch angesichts stark gestiegener Immobilienpreise?

Richtig ist: Da die Kaufpreise für Immobilien in den letzten Jahren meist stärker gestiegen sind als die Mieten, sinken auch die Mietrenditen. Gleichzeitig sind aber auch die Hypothekenzinsen auf ein rekordtiefes Niveau gesunken.

Bruttomietrenditen knapp über 4 %

Im Bundesdurchschnitt liegt die Bruttomietrendite für vermietete Eigentumswohnungen aktuell bei 4,26 %, wie sich aus den Daten des Forschungsinstituts vdp Research über Kaufpreise und Neuvertragsmieten von über 100 Städten und Landkreisen ergibt. Dabei wurde jeweils eine mittlere Lage und mittlere Ausstattung zugrunde gelegt. Die Berechnung erfolgte anhand der Tabellen im Sonderheft Spezial Immobilien 2014, das jüngst von der Stiftung Warentest herausgegeben wurde.

Die dort veröffentlichten Preise und Mieten für Eigentumswohnungen geben als Quelle mit Stand 4. Quartal 2013 vdp Research an, die als Tochter des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken seit 2003 gut 2 Millionen Daten über tatsächlich stattgefundene Käufe mit tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und Mieten ermittelt hat.

Für Immobilienkenner nicht überraschend: Im Süden liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite nur bei 3,92 %, im Osten aber bei 4,82 %. Im Westen und Norden liegen die Bruttomietrenditen in etwa so hoch wie im Bundesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite selbst errechnet sich aus dem Verhältnis von Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis. Einmalige Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Verwaltungskosten werden dabei nicht berücksichtigt.

Nettomietrendite noch bei 3 % und mehr

Wichtiger für den Käufer ist die Nettomietrendite nach Berücksichtigung aller einmaligen und laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, also der tatsächliche Jahresreinertrag im Verhältnis zu den gesamten Anschaffungskosten.

Bei Annahme von Kaufnebenkosten in Höhe von 10 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren und Maklerprovision sowie nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von 15 % der Jahresnettokaltmiete errechnet sich im Bundesdurchschnitt eine Nettomietrendite von 3,29 %. Im Süden wären es nur rund 3 %.

Nur 2 bis 3 % brutto oder 1,5 bis 2 % netto laut DIW-Studie

Diese aktuellen Brutto- und Nettorenditen für Käufer von vermieteten Eigentumswohnungen weichen erheblich von den Zahlen ab, die nach einer Befragung von 1.600 privaten Haushalten mit vermietetem Immobilieneigentum im 2012 vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin ermittelt wurden. Danach sollen die Bruttorenditen für private Wohnungsvermieter im Jahr 2012 nur zwischen 2 und 3 % und die Nettorenditen zwischen 1,5 und 2 % gelegen haben. Angeblich habe jeder dritte private Vermieter überhaupt keine oder sogar eine negative Rendite erzielt. Nicht einmal jeder zweite private Vermieter sei auf eine Rendite über 2 % gekommen.

Die DIW-Studie wurde im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG erstellt. Thomas Meyer als Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien AG hatte bereits im Frühjahr 2014 unter seinem Namen einen Artikel mit dem plakativen Titel "Keine Rendite für Laienvermieter" in der Zeitschrift Das Investment veröffentlicht.

Erfahrene private Investoren in vermietete Immobilien bezweifeln die Ergebnisse der DIW-Studie. Schließlich stützen sich deren Ergebnisse ausschließlich auf die Angaben der befragten Haushalte über den von ihnen selbst geschätzten Immobilienwert und selbst ermittelten Mietertrag nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten.

Eigenkapitalrendite bis 7,5 % bei überwiegender Fremdfinanzierung

Aus Käufersicht sind aktuell durchweg noch Nettomietrenditen ab 3 % beim Kauf von vermieteten Eigentumswohnungen erzielbar. Das Sinken der Mietrendite kann aber bei einer überwiegenden Fremdfinanzierung des Kaufpreises infolge des stark gesunkenen Zinsniveaus aus wirtschaftlicher Sicht mehr als aufgefangen werden.

Wenn beispielsweise für 90 % des Kaufpreises ein Hypothekendarlehen aufgenommen und eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart wird, liegt der Effektivzins bei besonders zinsgünstigen Banken nur bei 2 %. Dies hebelt die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals weiter hoch, sodass eine Eigenkapitalrendite in Höhe von 7,5 % erzielbar ist. Von fehlender oder gar negativer Rendite kann für Käufer von vermieteten Eigentumswohnungen angesichts dieser Zahlen keine Rede sein.

Wer gegenwärtig mit dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung liebäugelt, sollte sich weder von negativen noch von euphorischen Nachrichten über die Kapitalanlage in Wohnimmobilien leiten lassen. Genaues Nachrechnen von Brutto- und Nettomietrendite und deren Vergleich mit der Höhe des Hypothekenzinses lohnt sich.

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