Wann sich vermietete Eigentumswohnungen noch immer lohnen

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Die Kritiker einer Kapitalanlage in vermietete Wohnimmobilien bekommen Oberwasser. Angesichts der in den Metropolen stark gestiegenen Kaufpreise wittern sie ein Platzen der Immobilienblase. Da die Mieten längst nicht im gleichen Tempo wie die Preise gestiegen sind und andererseits die Hypothekenzinsen in den letzten Wochen um rund einen halben Prozentpunkt zugelegt haben, fühlen sie sich in ihrer eher pessimistischen Prognose bestätigt.

Am 2.6.2015 stellte die F.A.Z. bereits die Frage: Wann platzt die Immobilienblase? Der sich an diese Frage anschließende Beitrag des angesehenen freien Finanzanalytikers Volker Looman liefert indes keine Argumente dafür, dass die Immobilienblase tatsächlich in nächster Zeit platzt (sofern es eine solche in Deutschland überhaupt gibt). Looman äußert lediglich seine private Meinung, dass die Geldanlage in vermietete Immobilien von Monat zu Monat gefährlicher werde, da die Kaufpreise in vielen Städten deutlich stärker gestiegen seien als die Mieten. Doch anschließend präsentiert er lediglich eine durchaus zweifelhafte Hochrechnung über einen Anlagehorizont von 15 Jahren.

Zu hoher Preis-Miet-Faktor von 24 beim Kauf

Looman geht bei seiner Rechnung von der Annahme aus, dass der Kaufpreis einer Eigentumswohnung mittlerweile das 24-Fache der Jahresnettokaltmiete betrage und die Bruttomietrendite demzufolge auf 4,2 % gesunken sei. Tatsächlich ist das laut Empirica und Wirtschaftswoche Nr. 21 vom 15.5.2015 nur in 7 von 50 Großstädten (Berlin, Düsseldorf, Freiburg, Hamburg, München, Rostock und Stuttgart) der Fall. In München liegt der Preis-Miet-Faktor mit rund 30 besonders hoch, was die Mietrendite dort auf 3,4 % brutto purzeln lässt.

In 28 von 50 Großstädten macht die Bruttomietrendite aber noch immer mindestens 5 % aus, sodass der Käufer nicht mehr als die 20-fache Jahresnettokaltmiete bezahlen muss. Exakt 5 % sind es laut Wirtschaftswoche beispielsweise in Bonn, Kassel, Osnabrück und Solingen.

Als renditeorientierter Kapitalanleger sollten Sie auch heute nicht mehr als die 20-fache Jahresmiete zahlen und zudem die hohen Kaufnebenkosten dadurch drücken, dass die Maklerprovision vom Verkäufer bezahlt oder bevorzugt auf privat angebotene Immobilien eingegangen wird.

Preis-Miet-Faktor von 17 beim Verkauf nach 15 Jahren

Auch Looman geht vom alten Faktor 20 aus, will ihn aber erst beim Verkauf nach 15 Jahren berücksichtigen. Da er dann noch einen Abschlag von 15 % wegen des Gebäudeverschleißes in 15 Jahren einkalkuliert, liegt der Preis-Miet-Faktor zum Verkaufszeitpunkt tatsächlich nur bei 17. Wer zum 24-Fachen einkauft und zum 17-Fachen wieder verkauft, macht aber ein außerordentlich schlechtes Geschäft.

Realistisch dürften eher ein Kauf zur 20-fachen und ein späterer Verkauf zur 17,5-fachen Jahresmiete sein. In diesem Fall betrüge der Sicherheitsabschlag nur ein Achtel des Kaufpreises bzw. 12,5 %.

Rechnung mit Einsatz von Fremdkapital macht mehr Sinn

Den gesamten Kaufpreis allein aus Eigenmitteln zu finanzieren macht, auch wenn man es könnte, in der jetzigen Niedrigzinsphase wenig Sinn. Looman kommt in seiner Hochrechnung ohne Fremdkapital auf eine spärliche Rendite von nur 1,4 % nach Steuern für einen ledigen Spitzenverdiener.

Ganz anders sieht die Rechnung aus, wenn man ein Hypothekendarlehen in Höhe von rund 70 % der Anschaffungskosten mit einem Zinssatz von 3 % und einem Tilgungssatz von 1 % über 15 Jahre aufnimmt und die vermietete Eigentumswohnung am Ende der Zinsbindungsfrist zur 17,5-fachen Jahresnettokaltmiete verkauft. Die Eigenkapitalrendite steigt dann auf 5,8 %. Sogar 6,9 % nach Steuern sind möglich, wenn der Darlehenszins wie zurzeit noch bei 2 % liegt.

Selbst wenn der Verkauf nur zur 15-fachen Jahresmiete gelingt und der auf über 15 Jahre lang festgezurrte Hypothekenzins auf 3 % steigt, errechnet sich noch eine Rendite von 3,65 % nach Steuern auf das eingesetzte Eigenkapital.

Berechnungen dieser Art können bequem mit dem Renditerechner der Stiftung Warentest erfolgen, unter dem Stichwort Immorendite – Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Nachsteuerrenditen ab 3 % sind noch immer drin

Mit der Kapitalanlage in vermietete Eigentumswohnungen sind auch heute noch ohne weiteres Eigenkapitalrenditen von 3 % und mehr drin. Entscheidend sind ein günstiges Preis-Miet-Verhältnis beim Kauf, eine nachhaltig erzielbare Miete und ein verlustfreier Verkauf der Wohnung nach mehr als zehn Jahren.

Hochrechnungen sind immer unsicher, da sie wie alle Prognosen in die Zukunft gerichtet sind. Am besten geht man von realistischen Annahmen aus und vermeidet zu viel Optimismus genauso wie übertriebenen Pessimismus. Hohe zweistellige Renditen sind bei der Geldanlage in vermietete Immobilien auf Dauer ebenso wenig zu erwarten wie negative Renditen.

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