Wann der Vermieter die Mietkaution einbehalten darf

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(verpd) Ein Vermieter darf eine Mietkaution grundsätzlich nur für Forderungen verwenden, die aus dem Mietverhältnis erwachsen sind, für welches die Kaution hinterlegt worden ist. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter noch andere Forderungen gegen den Mieter hat, so der Bundesgerichtshof in einem kürzlich getroffenen Urteil (Az. VIII ZR 36/12).

Der Entscheidung lag die Klage eines Mieters zugrunde, dessen Vermieter sich geweigert hatte, ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses die hinterlegte Mietkaution in Höhe von etwas mehr als 1.000 € zurückzuzahlen.

Abgetretene Forderungen

Zur Begründung verwies der Vermieter auf Forderungen aus einem früheren Mietverhältnis, die ihm von dem damaligen Vermieter abgetreten worden waren. Der Mieter war der Meinung, dass eine Kaution grundsätzlich nur für Forderungen aus jenem Mietverhältnis verwendet werden darf, für welches sie konkret hinterlegt wurde.

Da seinem Vermieter daraus jedoch keine Ansprüche zustanden, bestand er auf Rückzahlung. Zu Recht: Seiner Klage wurde in sämtlichen Instanzen stattgegeben. Die Richter des Bundesgerichtshofs räumten zwar ein, dass die Frage einer möglichen Aufrechnung alter Forderungen eines Vermieters mit einer aktuellen Kaution von den Instanzgerichten und in der Literatur unterschiedlich beurteilt wird.

Eindeutige Zweckbindung

In dem konkreten Fall schloss sich der Bundesgerichtshof jedoch den Entscheidungen der Vorinstanzen an. Denn aus der Sicherungsabrede zwischen dem Mieter und seinem Vermieter ergab sich, dass die hinterlegte Mietkaution konkret der Sicherung von Forderungen aus dem aktuellen Mietverhältnis dienen sollte. Die Aufrechnung mit anderen Forderungen war hingegen ausdrücklich ausgeschlossen worden.

An einer derartigen Zweckbindung ändert sich nach Ansicht des Gerichts daher auch dann nichts, wenn sich nach Beendigung eines Mietverhältnisses und der Rückgabe einer Wohnung herausstellen sollte, dass Forderungen zwar nicht aus diesem, jedoch aus einem früheren Mietvertrag bestehen.

Kostenschutz für Mieter und Vermieter

Übrigens: Wer als Mieter eine Miet-Rechtsschutz- oder Immobilieneigentümer eine Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten tragen zu müssen. Der Rechtsschutzversicherer übernimmt diese Kosten für den Mieter beziehungsweise für den Vermieter beispielsweise bei Streitigkeiten, wie in dem genannten Fall, wenn der Versicherer vorab eine Deckungszusage erteilt hat.

Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss. Eine derartige Rechtsschutzabsicherung kann für Mieter in der Regel vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police mit eingeschlossen werden. Vermieter müssen für die Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung meist eine eigene Police abschließen.

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