Von Privat an Privat: Ohne Makler richtig vermieten

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Die vom Bundeskabinett bereits beschlossenen Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnungen über Makler werden im Frühjahr 2015 in Kraft treten.

Sie werfen aber bereits jetzt für private Wohnungsvermieter ihre Schatten voraus. Etwa jeder dritte Vermieter bietet zurzeit seine Wohnung ohne Makler an. Wenn das neue Gesetz greift, wird die Zahl der Vermietungen von Privat an Privat mit Sicherheit steigen.

Schließlich müsste der Vermieter nach dem Prinzip: Wer bestellt, bezahlt künftig den Makler und damit die Maklercourtage von zwei Nettokaltmieten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer bezahlen. 2,38 Monatsmieten machen immerhin rund ein Fünftel der ersten Jahresmiete aus.

Mancher Wohnungsvermieter wird künftig diese Kosten einsparen wollen, indem er seine Wohnung direkt ohne Makler zur Miete anbietet. Allerdings sollte er die Konkurrenz von künftigen Maklerangeboten nicht unterschätzen. Schon jetzt bieten einige Makler Wohnungen provisionsfrei für Mieter an, da sie von Vermietern die Provision kassieren. In Zukunft wird dies fast immer die Regel sein.

Ohne Makler richtig zu vermieten, will aber gelernt sein. Ohne Hilfe des Maklers muss der private Wohnungsvermieter den richtigen Mietpreis kalkulieren. Bei Neuvermietungen muss er künftig in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse beachten. Danach darf die verlangte Nettokaltmiete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, deren Höhe den Mietspiegeln entnommen werden kann.

Die neu eingeführte Mietpreisbremse gilt jedoch nicht für Neubauwohnungen und Erstvermietungen nach einer umfassenden Modernisierung. In Inseraten provisionsfrei direkt vom Eigentümer müssen nach der neuen Energiesparverordnung bereits ab 1.5.2014 bestimmte Pflichtangaben über Baujahr, Energieart und Energieausweis gemacht werden.

Richtig und erfolgreich ohne Makler zu vermieten, kostet den privaten Wohnungsvermieter auch Zeit. Mit Inseraten in Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 ist es nicht getan. Nach der Mietersuche stehen Wohnungsbesichtigungen an und danach die richtige Mieterauswahl unter den oft zahlreichen Mietinteressenten. Dabei kommt es besonders auf die Bonitätsprüfung der Mietinteressenten über Selbstauskünfte und Gehaltsbescheinigungen an.

Schließlich ist noch der Mietvertrag mit dem neuen Mieter abzuschließen. Wer als privater Wohnungsvermieter den zusätzlichen Zeitaufwand nicht scheut und alles selbst in die Hand nimmt, steht bei Mietinteressenten hoch im Kurs. Ihre künftigen Mieter schätzen es, wenn sie in direkten Kontakt mit dem Vermieter treten und ihm alle für sie wesentlichen Fragen stellen können.

Hinzu kommen die finanziellen Vorteile für den Mieter. Er spart auf jeden Fall die Provision von 2,38 Monatsnettokaltmieten. Falls er die übliche Kaution über 3 Monatsnettokaltmieten nicht bar bezahlt, sondern dem Vermieter eine Kautionsbürgschaft als Mietsicherheit anbietet, spart er auch diese Barkaution an. Er muss dann nur die jährliche Gebühr (zum Beispiel an Eurokaution) zahlen.

Bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 500 € und einer 3-Monats-Kaution von 1.500 € wären von ihm zum Beispiel jedes Jahr 89 € zu zahlen (siehe www.eurokaution.de). Clevere Privatvermieter werden eine solche Kautionsbürgschaft gern akzeptieren. Sie wissen, dass der Bürgschaftsgeber bereits eine Vorprüfung der finanziellen Verhältnisse des künftigen Mieters vorgenommen hat.

Außerdem können sie sich die oft lästigen Arbeiten wie Entgegennahme der Barkaution mit anschließender Eröffnung eines Sparbuches auf den Namen des Vermieters sparen. Auch die Verpfändung eines auf den Namen des Mieters lautenden Sparbuches ist nicht das Gelbe vom Ei. Kautionsbürgschaften kommen daher sowohl Mietern als auch Vermietern zugute.

Wenn dann bei der Vermietung von Privat an Privat für den Mieter auch noch die Provision wegfällt, erspart er sich auf einen Schlag insgesamt 5,38 Monatsnettokaltmieten bzw. 2.690 € bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 500 €. Dafür nimmt er dann gern die jährliche Bürgschaftsgebühr von 89 € in Kauf – vor allem dann, wenn er die Wohnung tatsächlich bekommt und mit dem privaten Vermieter vertragseinig wird.

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