Verursacher haftet bei Schimmel in der Wohnung

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Schimmelbefall in der Wohnung kann gesundheitliche Beschwerden bei den Bewohnern hervorrufen, aber auch zu einem handfesten Streit mit dem Vermieter führen.

Schließlich muss geklärt werden, wie der Schimmel entstehen konnte, wer die Beseitigungskosten übernehmen muss und ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist. Wie dieses Verfahren verläuft, zeigt ein Fall, der vor dem Landgericht Gießen verhandelt wurde (Urteil v. 2.4.2014, Az. 1 S 199/13).

Im Gießener Fall wurde dem Vermieter auferlegt, nach dem Einbau dicht schließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Ein zu dichtes Aufstellen der Möbel an der Wand durch den Mieter widerspricht nur dann dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wenn die Parteien darüber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.

Nicht jeder Mietmangel berechtigt zur Mietminderung

Grundsätzlich gilt: Schimmelbefall in der Wohnung stellt einen erheblichen Mangel dar, denn eine verschimmelte Wohnung kann die Bewohner krank machen und ein vertragsgemäßer Gebrauch der Räumlichkeiten ist nicht mehr möglich. Allerdings stehen dem Mieter Gewährleistungsrechte - z.B. Mietminderung - nur dann zu, wenn er diesen gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt hat, etwa durch unzureichende Lüftung.

Trägt der Mieter die Schuld am Schimmelbefall, kann sein Vermieter nicht nur weiterhin die Zahlung der vollständigen Miete von ihm verlangen, sondern auch noch die Übernahme der Schimmel-Beseitigungskosten. Sind dagegen Baumängel oder andere Ursachen aus der Sphäre des Vermieters für den Schimmel verantwortlich, kann der Mieter von seinen Gewährleistungsrechten Gebrauch machen.

Wer muss was beweisen?

Zunächst muss der Mieter nachweisen, dass überhaupt ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Danach trifft den Vermieter die Pflicht, darzulegen, dass dieser Mangel nicht aus seiner Sphäre (z.B. undichte Fenster, schlechte Dämmung) kommt, sondern aus der seines Mieters. Der muss nun beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Wohnverhalten entstanden ist. Ein Hin und Her vor Gericht also - weshalb regelmäßig Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben werden, mit denen die Gesundheits- und Geruchsbelastungen sowie die Ursache der Schimmelbildung geklärt werden sollen. Die Kosten für ein Gutachten belaufen sich auf rund 2.000 €.

Oft kommen aber sowohl ein baulicher Mangel als auch falsches Wohnverhalten für den Schimmelbefall in Betracht. Hier nimmt das Gericht in der Regel eine hälftige Mitverursachung der Mietparteien an. Dann müssen Mieter und Vermieter jeweils 50 % der Beseitigungskosten tragen. Sofern jedoch ein Baumangel über Jahre hinweg nicht zur Schimmelbildung geführt hat, können Anhaltspunkte eher für das falsche Wohnverhalten des Mieters als Schimmelursache sprechen - z.B., wenn sich erst der Schimmel bildet, nachdem der Mieter begonnen hat, im betroffenen Wohnraum nasse Wäsche aufzuhängen, ohne häufiger zu lüften.

Wann ist ein falsches Wohnverhalten des Mieters anzunehmen?

Grundsätzlich kann verlangt werden, dass der Mieter mindestens zweimal am Tag für zehn Minuten stoßlüftet. Eine Änderung des Wohnverhaltens kann nur verlangt werden, wenn sie dem Mieter zumutbar ist. Beispielsweise wäre es für einen berufstätigen Mieter unzumutbar, während der Arbeitszeit nach Hause zu fahren, um zusätzlich zu lüften.

Ferner muss für den Mieter erkennbar sein, dass er sein Wohnverhalten ändern muss, um einen Schaden an seiner Wohnung zu verhindern. Hierzu genügt etwa der Hinweis des Vermieters auf einen erhöhten Lüftungsbedarf - entweder bei Vertragsschluss oder nach dem Umbau bzw. der Renovierung. Im Übrigen können die Mietvertragsparteien explizit vereinbaren, welche Pflichten den Mieter treffen, um etwaige Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden, indem er z.B. die Möbel zehn Zentimeter von der Wand entfernt aufstellt oder viermal am Tag lüftet.

Pflichten des Vermieters

Lässt der Vermieter so dichte Fenster einbauen, dass eine automatische Lüftung nicht mehr möglich ist, kann schnell Schimmel entstehen, wenn der Mieter nicht mehr als bisher lüftet. Er ist daher in der Pflicht, Vorkehrungen zu treffen, die einen regelmäßigen Luftaustausch ermöglichen - etwa durch Einbau einer Lüftungsanlage. Er hat den Mieter über den erhöhten Lüftungsbedarf zu informieren.

Schließlich kann von diesem ohne Hinweis bzw. entsprechende Vereinbarung kein übermäßiges Lüften oder das Wegrücken der Möbelstücke von den Wänden verlangt werden. Führt danach das normale Wohnverhalten zur Schimmelbildung, kann das dem ahnungslosen Mieter nicht angekreidet werden. Der Vermieter kann dann weder rückständige Miete verlangen, wenn die Miete zuvor ordnungsgemäß gemindert wurde, noch die Erstattung der Schimmel-Beseitigungskosten.

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