Vermietete Immobilie: So schützen Sie sich vor Mietnomaden

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Wer den Kauf einer vermieteten Immobilie als Altersvorsorge erwägt, sollte sich gegen deren Risiken absichern.

Wegen niedriger Darlehenszinsen kann sich derzeit die Investition in eine vermietete Eigentumswohnung oder in ein Mehrfamilienhaus besonders lohnen. Eine solche langfristige Kapitalanlage bietet den Vorteil eines bleibenden Werts, von dem auch noch die nächste Generation profitieren kann.

Bei den Vorüberlegungen künftiger Vermieter darf freilich nicht außer Acht gelassen werden, dass ein solcher Kauf enorm viel Kapital erfordert und die Möglichkeiten zur Diversifizierung des Vermögens dramatisch einschränkt. Überlegen Sie daher auch Investitionsalternativen, die bei gleichem Risiko und gleicher Nervenbelastung zum gleichen oder möglicherweise besseren finanziellen Ergebnis führen könnten.

Nicht nur die Kosten, sondern auch die Risiken eines Direktinvestments in eine Immobilie werden meist unterschätzt

  • Erstens werden Hausbesitzer und Immobilieninvestoren von bedürftigen Kommunen nach Gutdünken zur Ader gelassen (steigende Grunderwerbs- und Grundsteuern).

  • Zweitens sind sie der Klassenfeind der deutschen Politik, der mit Gesetzen und Verordnungen überzogen wird (Energieeinsparverordnung, Trinkwasserverordnung, Rauchmelderverordnung etc.).

  • Und drittens steht die Justiz im Zweifel eher auf der Seite der Mieter, da sie jemandem, der etwas besitzt, was andere gern hätten, zutraut, seine Macht zu missbrauchen.

Insbesondere fühlen sich geschädigte Vermieter vom Rechtsstaat im Stich gelassen, wenn es gegen Mietpreller und Mietnomaden geht. Auf 15.000 schätzt der Verein Haus und Grund die Anzahl von Mietnomaden, die niemals Miete zahlen und die Wohnung verwüsten. Räumungsklagen können in solchen Fällen sechs bis zehn Monate dauern.

Noch häufiger kommt es vor, das Mieter nach Mietmängeln suchen und die Miete kürzen. Das Gericht fordert in solchen Fällen ein Sachverständigengutachten an, das mehrere Tausend Euro und viele Monate Zeit kosten kann.

Um sich vor solchem Ärger zu schützen, sollten Vermieter und solche, die es werden wollen, folgende Vorsichtsmaßnahmen ergreifen:

  • Lassen Sie sich bei der Auswahl Ihres Mieters eine aktuelle Verdienstbescheinigung und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters vorlegen.

  • Zahlt das Sozialamt oder das Jobcenter die Miete (Wohngeld, ALG II, Grundsicherung), verlangen Sie eine Abtretungserklärung, sodass die Miete direkt vom Amt an Sie überwiesen wird.

  • Schließen Sie eine Rechtsschutzversicherung für Haus- und Wohnungseigentum ab, die auch Mietrechtsprozesse einschließt.

  • Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab, z.B. die Mietausfall- bzw. Mietnomadenversicherung von Rhion oder von R+V.

  • Werden Sie Mitglied in einem Vermieterschutzverein, z.B. Haus und Grund.

Die Kosten für die genannten Versicherungen und Mitgliedsbeiträge können Sie als Werbungskosten in Anlage V angeben.

Nutzen und Kosten dieser Vorsichtsmaßnahmen

Ein Vermieterschutzverein wie Haus und Grund ist insbesondere für Eigentümer mit mehreren Immobilien (z.B. Eigenheim plus Mietobjekte) empfehlenswert.

Nutzen: monatlich erscheinende Zeitschrift, zusätzliches Infomaterial in der Geschäftsstelle von Haus und Grund, kostenloser Rat von Mietrechtsanwälten nach Absprache, Vertretung in eventuellen Mietrechtsprozessen etc.

Kosten: Der jährliche, steuerlich abzugsfähige Mitgliedsbeitrag beträgt z.B. in Düsseldorf 67 € (netto nur 35 €, wenn z.B. der Spitzensteuersatz von 42 % plus Soli und KiSt gelten würde). Monatlich 3 € netto ist diese Maßnahme wohl wert.

Eine Rechtsschutzversicherung für Haus- und Wohnungseigentum ist für Vermieter mit mehreren Objekten teuer, da die Höhe der Versicherungsprämie von der Anzahl der Immobilien abhängt, die man dort absichern will.

Bei der Mietausfallversicherung kommt es auf die Risikomentalität des privaten Vermieters an. Wenn er das bei begehrter Wohnlage relativ geringe Mietausfallrisiko schon bei der Mieterauswahl durch eine eingehende Bonitätsprüfung (Mieterselbstauskunft, Vorlage von Gehaltsbescheinigungen, evtl. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter, evtl. Kautionsbürgschaft nach Bonitätsprüfung durch Fa. Eurokaution) minimiert, ist eine Mietausfallversicherung eher entbehrlich.

Wenn der Vermieter aber ängstlich ist und nicht den eventuell erheblichen Zeitaufwand bei der Bonitätsprüfung in Kauf nehmen will, ist eine spezielle Mietausfallversicherung empfehlenswert.

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