Vermietete Immobilie: Einkünfte müssen beabsichtigt sein

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Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann nicht unbedingt darauf vertrauen, dass das Finanzamt seine Einkunftserzielungsabsicht allein deswegen anerkennt, weil er den Mietvertrag des Verkäufers fortführt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat verdeutlicht, dass nach dem Verkauf die tatsächliche Einkunftserzielungsabsicht anhand der Gesamtumstände und des Umgangs mit dem Mietvertrag neu beurteilt werden muss (BFH-Urteil vom 22.1.2013, IX R 13/12 ).

Im entschiedenen Fall hatte die Enkelin von der Großmutter eine Immobilie gekauft, zu der es einen befristeten Mietvertrag gab. Die Befristung war damit begründet worden, dass nach Ablauf der Befristung Eigenbedarf für eben jene Enkelin bestehe.

Das Finanzamt erkannte die Vermietungsverluste bis zum Einzug der neuen Eigentümer nicht an, weil keine langfristige Vermietungsabsicht bestanden hat, sondern bereits beim Kauf der Immobilie die Eigennutzung geplant war.

Der BFH schloss sich dieser Beurteilung an. Als Beleg hierfür sahen die Finanzrichter auch die Tatsache an, dass die Käufer sich nach Auslaufen des befristeten Mietvertrags nicht um eine Fortsetzung der Vermietung bemüht hatten, sondern sogar schon vor Ende des Mietvertrags unmittelbar nach der Räumung der Immobilie selbst eingezogen sind.

Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, die langfristig selbst genutzt werden soll, führt eine frühzeitige Eigennutzung möglicherweise zum Verlust der steuerlichen Anerkennung von bis dahin entstandenen Vermietungsverlusten. Vermeiden Sie es deshalb, bereits im Kaufvertrag auf die Eigennutzung hinzuweisen oder unmittelbar nach dem Kauf den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

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