Streit um den richtigen Mietspiegel und mögliche Auswege

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Für Vermieter, Mieter und Makler beginnt am 1.6.2015 eine neue Ära: Erstens gilt die Mietpreisbremse und zweitens das Bestellerprinzip. Ein aktuelles Urteil veranschaulicht die Schwierigkeiten, die damit weiter zunehmen werden.

Der aktuelle Fall sorgt für Aufregung: Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat am 11.5.2015 den Berliner Mietspiegel 2013 gekippt, weil er nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Die Mieterhöhung von 853 € auf 947 € und damit um rund 11 % für eine 132 m2 große Mietwohnung in Charlottenburg ist laut Richterin Silke Kullmann rechtens, obwohl der Tabellenwert des Berliner Mietspiegels von 2013 dadurch überschritten wurde. Die monatliche Nettokaltmiete für die im Bestand der Vermieterin liegende Wohnung hat sich im Streitfall somit von 6,46 € auf 7,17 € pro qm Wohnfläche erhöht.

Streit um qualifizierten Mietspiegel in Berlin

Das Urteil (Az. 235 C 133/13) ist noch nicht rechtskräftig. Pikanterweise wird der neue Berliner Mietspiegel 2015, der ebenso wie der von 2013 ein qualifizierter Mietspiegel sein wird, am 18.5.2015 veröffentlicht werden. Ebenso pikant: Der vom Amtsgericht Berlin-Charlottenburg beauftragte Gutachter Walter Krämer ist ein renommierter Statistik-Professor aus Dortmund.

Er sah im Berliner Mietspiegel 2013 eine statistische Schlamperei und bemängelte, dass man insbesondere bei der Einteilung in einfache, mittlere und gute Wohnlagen willkürlich vorgegangen sei und Äpfel mit Birnen verglichen habe. Auch weitere Fehler listete Krämer auf. Die Stichprobe von nur 4 000 beantworteten Mieter-Fragebögen sei angesichts von über einer Million Wohnungen in Berlin nicht repräsentativ. Bruttomieten seien falsch in Nettomieten umgerechnet und Ausreißer bei den Extremwertbereinigungen falsch berücksichtigt worden. Das entspreche nicht dem Standard der modernen mathematischen Statistik.

Ausgerechnet der in § 558d Abs. 1 BGB definierte qualifizierte Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt worden ist, gerät damit in die Schusslinie. In Deutschland haben insgesamt 124 Städte qualifizierte Mietspiegel erstellt, die alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden müssen.

Der Berliner Mietspiegel ist für viele andere Städte Vorbild. Außerdem soll er in angespannten Wohnungsmärkten Grundlage für die ab 1.6.2015 dort eingeführte Mietpreisbremse sein, wonach die geforderte Miete bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen darf.

Einfache Mietspiegel in 350 Städten

In 350 Städten und Gemeinden wie beispielsweise in Köln und Düsseldorf gibt es jedoch nur die in § 585 definierten einfachen Mietspiegel, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden. Anerkannte wissenschaftliche Grundsätze müssen bei der Erstellung dieser einfachen Mietspiegel (auch als Mietrichtwerttabelle bezeichnet) also nicht beachtet werden.

Das muss freilich kein Nachteil sein, sofern eine genügend große Anzahl von Mietern und Vermietern entsprechende Angaben über die Höhe der Nettokaltmiete der jeweils angemieteten oder vermieteten Wohnungen gemacht hat. Zwar soll der einfache Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB ebenfalls alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Soll heißt aber nicht Muss. Daher kommt es gerade in Kleinstädten und kleineren Gemeinden vor, dass der derzeit gültige Mietspiegel schon vor drei bis fünf Jahren aufgestellt wurde und dadurch hoffnungslos veraltet ist.

Spieglein, Spieglein an der Wand – wer hat den besten Mietspiegel?

Darüber, welche Stadt den besten Mietspiegel hat, kann man trefflich streiten. Nach dem Urteil des Berliner Amtsgerichts wird die Diskussion darüber sicherlich bundesweit aufflammen. Möglicherweise wird dann auch ein Streit über die einfachen Mietspiegel angezettelt.

Das würde den Vermietern ebenso wenig wie den Mietern helfen. Vielmehr steigt auf beiden Seiten die Ratlosigkeit und Unsicherheit über die Höhe der richtigen Miete. Die Frage ist, ob es angesichts der mehr oder minder fruchtlosen Streitereien um den besten oder richtigen Mietspiegel nicht noch andere gesetzliche Möglichkeiten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt.

Drei Vergleichswohnungen als Ausweg

Der Vermieter hat nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine durchaus praktikable Möglichkeit, eine Mieterhöhung im Bestand bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf drei von Lage, Größe, Alter und Ausstattung her vergleichbare Wohnungen zu stützen und nicht auf die Vorlage eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels. Vor allem bei vermieteten Eigentumswohnungen in einer größeren Eigentumswohnanlage lassen sich drei Vergleichswohnungen oft mühelos finden. Es kann sich dabei um Eigentumswohnungen von anderen Eigentümern aus der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln, aber auch um eigene Eigentumswohnungen in der gleichen Anlage.

Die drei Vergleichswohnungen müssen so umschrieben sein, dass auch der Mieter sie mühelos auffinden und identifizieren kann. Die Angaben sollten daher unbedingt die Hausnummer, die genaue Lage der Wohnung im Haus sowie den Namen des Mieters enthalten. Empfehlenswert für den Vermieter ist es, dem Mieter sogar vier oder fünf Vergleichswohnungen zu nennen. Es könnte ja sein, dass bei einem Streit vor Gericht eine der genannten Wohnungen nicht als vergleichbar akzeptiert wird.

Mietwertgutachten meist nicht empfehlenswert

Schließlich kann der Vermieter nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 noch ein mit Gründen versehenes Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen vorlegen, um die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Abgesehen davon, dass der Vermieter den Gutachter selbst bestellen und bezahlen muss, ist dieser Ausweg aus zwei Gründen nicht empfehlenswert:

  • An das Parteigutachten des Vermieters ist ein eventuell eingeschalteter Richter nicht gebunden, und

  • der Vermieter bekommt sein Geld für das Gutachten vom Mieter auch dann nicht zurück, wenn er schließlich die Mieterhöhung durchgesetzt hat.

Umfassende Informationen finden Vermieter in dem aktuellen Ratgeber Vermietung: Mietverhältnisse richtig beginnen, organisieren und beenden .

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