Streit um Berliner Mietspiegel geht weiter

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Vermieter, Mieter und Richter trauen dem Mietspiegel nicht mehr. Die Mietpreisbremse könnte deshalb ins Leere laufen.

Schneller und dramatischer geht's wohl kaum: Am Montag, 11.5.2015, kippte das Amtsgericht den Berliner Mietspiegel 2013 (siehe Streit um den richtigen Mietspiegel und mögliche Auswege in den Geldtipps vom 13.5.2015). Eine Woche später, am 18.5.2015, veröffentlichte der Berliner Senat den neuen Berliner Mietspiegel 2015.

Und wiederum zwei Wochen später, also ab 1.6.2015, beginnt zunächst in Berlin die neue Mietpreisbremse zu greifen, wonach die monatliche Nettokaltmiete bei Neuvertragsmieten (zum Beispiel bei Wiedervermietung) nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Als Berechnungsgrundlage für diese ortsübliche Vergleichsmiete soll dann ausgerechnet der aktuelle Mietspiegel taugen. Man darf gespannt sein, ob das angesichts der im Folgenden dargestellten Tatsachen rund um den neuen Berliner Mietspiegel 2015 gut geht.

GEWOS statt F+B als neuer wissenschaftliche Begleiter

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel, der laut § 558d Abs. 1 BGB nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt werden soll.

Für den Berliner Mietspiegel 2013 zeichnete noch die Hamburger F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) verantwortlich. Die Hamburger GEWOS (Institut für Stadt-; Regional- und Wohnforschung GmbH) hat nun den Berliner Mietspiegel 2015 erarbeitet. Ob das nur Zufall ist oder mit Blick auf das erwartete Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg bewusst erfolgte, wissen nur die Auftraggeber.

Vermieterverbände erkennen Berliner Mietspiegel 2015 nicht an

Die nächste Überraschung erfolgt auf dem Fuße: Sowohl der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzvereine e.V. als auch der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V., also beide Vermieterverbände, haben den neuen Berliner Mietspiegel 2015 nicht anerkannt.

Das ist zwar nach dem Wortlaut des § 558d Abs. 1 BGB auch nicht erforderlich, da die Anerkennung eines qualifizierten Mietspiegels durch die Gemeinde (hier der Berliner Senat) oder durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter anerkannt werden muss. Letztlich ist die Anerkennung also nur durch den Berliner Senat erfolgt, da die Vermieterverbände nicht mitgezogen haben und nur die Berliner Mietervereine den neuen Mietspiegel 2015 anerkannt haben.

Die gesetzliche Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, ist angesichts der Verweigerungshaltung der Vermieterverbände zumindest bedenklich. Dies gilt auch dann, wenn die in Absatz 2 enthaltenen Vorschriften (Anpassung an die Marktentwicklung im Abstand von zwei Jahren anhand einer Stichprobe oder der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland sowie Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels nach vier Jahren) eingehalten wurden.

Erklärungsbedürftige Mietsteigerungen laut Berliner Mietspiegel

In der Pressemitteilung vom 18.5.2015 lobt Andreas Geisel, Berliner Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, den neuen Berliner Mietspiegel 2015. Die Mietsteigerungen im Bestand seien gegenüber 2013 mit 15 Cent bzw. 2,7 % pro Jahr mehr geringer ausgefallen als befürchtet und die sog. gewichtete Durchschnittsmiete sei nur von 5,54 € auf nunmehr 5,84 € gestiegen. Außerdem sei in den Mietspiegel 2015 eine Neubauspalte für in den Jahren 2003 bis 2013 bezugsfertig erstellte Wohnungen eingezogen worden.

Eine Durchschnittsmiete von 5,84 € netto kalt pro qm Wohnfläche und Monat ist angesichts von insgesamt 1,3 Mio. nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Berlin allerdings kaum aussagekräftig.

Jeder Immobilienkenner in Berlin weiß, dass die Mieten gerade in Berlin zuletzt stark gestiegen sind. Besonders stark war der Anstieg der Neuvertragsmieten, also bei Erst- oder Wiedervermietung. Aber auch die Mieten im Bestand dürften in vielen Fällen um mehr als 2,7 % pro Jahr gestiegen sein. Die nun veröffentlichten ortsüblichen Vergleichsmieten beruhen auf der Erhebung der Miet- und Ausstattungsdaten vom 1.9.2014. Dabei müssen die in den letzten vier Jahren (also vom 1.9.2009 bis 30.8.2014) bei Neuverträgen vereinbarten oder bei laufenden Mietverträgen geänderten Mieten berücksichtigt werden. Es wurden aber nur Daten aus 8.500 Mietverträgen ausgewertet. Somit erfasste die ausgewertete Stichprobe nur etwa jede 150. Mietwohnung in Berlin.

Die Wirtschaftswoche Nr. 6 vom 2.2.2015 hat für 19 Berliner Stadtteile monatliche Nettokaltmieten von 5,60 € (Marzahn/Hellersdorf) über 8,90 € (Charlottenburg) bis 10,80 € (Grunewald) unter Berufung auf ImmobilienScout 24, Empirica und GfK GeoMarketing ermittelt. In der aktuellen Wirtschaftswoche Nr. 21 vom 15.5.2015 wird eine monatliche Nettokaltmiete von 7,90 € als Durchschnittswert für 60 bis 80 m2 große Wohnungen mit guter Ausstattung bei Neuvermietung genannt (Quellen: Empirica-Systeme Marktdatenbank, Empirica Immobilienpreisindex, CBRE Leerstandsindex 2013).

Im Immobilienatlas Deutschland der Zeitschrift Focus wird sogar eine Durchschnittsmiete von 9,62 € im Bestand genannt (Stand 30.10.2014, Quelle: Immmobilienscout 24). Dabei liege je nach Berliner Stadtteil zwischen unter 6,50 € und über 12 € pro qm Wohnfläche im Monat.

Die enorme Abweichung dieser Durchschnittsmiete von 7,90 € (Wirtschaftswoche) oder gar 9,62 € (Focus) bei Neuvermietung von der Durchschnittsmiete von 5,85 € laut Mietspiegel Berlin 2015 ist erklärungsbedürftig. Immerhin liegen die 7,90 € bzw. 9,62 € bei Neuvermietung um 35 bis 65 %über den 5,84 € bei Neuvertragsmieten und im Wohnungsbestand erhöhten Mieten der letzten vier Jahre.

Fazit: Entweder sind alle publizierten Berichte über typische Mieten in Berlin falsch oder der offizielle Berliner Mietspiegel 2015 taugt nichts.

Überraschende Mietsteigerungen in Testfällen

Ein typisches und nicht willkürlich ausgewähltes Beispiel (Baujahr 1973 bis 1990 West, mittlere oder gute Wohnlage, 60 bis 90 m2 Wohnfläche) liefert auf Seite 14 des Mietspiegels 2015 im Vergleich zur Seite 15 des Mietspiegels 2013 folgende überraschende Erkenntnisse.

In mittlerer Wohnlage liegt die monatliche Durchschnittsmiete bei 6,10 € (Spanne 5,54 bis 6,60 €) in 2013, aber bei 7,14 €* (6,24 bis 8,27 €) in 2015. Dies ist also eine Steigerung um 17 % innerhalb von nur zwei Jahren.

Das Sternchen* weist im Berliner Mietspiegel 2015 darauf hin, dass dieser Mittelwert angesichts von lediglich 15 bis 29 erfassten Mietwerten nur eine bedingte Aussagekraft hat. Dies überrascht doch sehr angesichts von insgesamt 1,3 Mio. Mietwohnungen in Berlin. In einem Feld des Berliner Mietspiegels werden ansonsten im Durchschnitt immerhin rund 100 Mietwerte erfasst. Dass es ausgerechnet in dem sicherlich nicht selten vorkommenden Mietspiegelfeld (Baujahr 1973 bis 1990 West, mittlere Wohnlage, 60 bis 90 m2 Wohnfläche) nur 15 bis 29 sind, ist kaum verständlich.

Eine Mieterhöhung im Bestand von 6,10 € auf 7,14 € unter Berufung auf den neuen Mietspiegel ist zwar gar nicht möglich, da die Kappungsgrenze von 15 % bei angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin damit überschritten würde. Was aber einem Vermieter passiert, der seine Miete um 15 % nach oben anpasst (also in diesem Fall von 6,10 auf 7,02 €) unter Berufung auf den neuen Berliner Mietenspiegel 2015 und die in Berlin geltende Kappungsgrenze, steht auf einem ganz anderen Blatt. Im Streitfall müssten wohl die Richter entscheiden, ob Mittelwerte aus 15 bis 29 Mietwerten repräsentativ sind oder nicht. Immerhin würde sich die Miete bei einer 80 m2 großen Wohnung um 73,60 € (= 80 m2 x 0,92 €) erhöhen, was eigentlich auch die Berliner Mietervereine auf das Heftigste kritisieren könnten.

In guter Wohnlage sind es durchschnittlich 7,74 € (Spanne 6,91 bis 8,44 €) in 2013, aber nur 7,88 € (Spanne 6,80 bis 8,55 €) in 2015. Diese Erhöhung um nur 14 Cent im Durchschnitt macht gerade einmal 1,8 % mehr innerhalb von zwei Jahren aus. Bei einer Wohnfläche von 80 m2 würde dem Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur 11,20 € mehr im Monat bringen.

Weitere Überraschungen für andere Testfälle (zum Beispiel geringere Wohnfläche oder älteres Baujahr) hält der Berliner Mietspiegel 2015 bereit. Auch nach intensivem Nachrechnen wird man nicht so schnell auf die nur 5,84 € Durchschnittsmiete pro qm Wohnfläche und Monat kommen, wie sie in der Pressekonferenz des Berliner Senats für Stadtentwicklung und Umwelt kolportiert wurden. Beispielsweise liegen die angegebenen Mieten in immerhin 54 von insgesamt 87 Mietspiegelfeldern mehr oder minder deutlich über den in der Pressekonferenz genannten und von den Medien übernommenen Durchschnittsmiete von nur 5,84 €.

Das ist zwar noch kein mathematischer Beweis für eine unrichtige Ermittlung der Durchschnittsmiete, da die von Wohnungsgröße, Wohnlage und Baujahr abhängigen Mieten in den jeweiligen Mietspiegelfeldern noch entsprechend gewichtet werden müssen, um die Durchschnittsmiete für insgesamt 1,3 Mio. Mietwohnungen in Berlin zu errechnen. Dennoch bleiben erhebliche Zweifel an der sehr moderaten Durchschnittsmiete von nur 5,84 € laut Berliner Mietspiegel 2014 bestehen.

Eins steht zumindest fest: Die Wirklichkeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt weicht jedenfalls erheblich von diesem Durchschnittswert ab. Fraglich ist also, wie lange der neue Berliner Mietspiegel gültig bleiben wird.

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