Steuersparmodell für Spitzenverdiener: sensationell oder riskant?

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Beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie trägt der Fiskus einen Großteil der Kosten. Doch dieses Steuersparmodell, auf das vor allem Ärzte und Bundesbeamte anspringen, kann sich zur Investitionsruine entwickeln.

Das mit viereinhalb Kilometern längste Gebäude der Welt in Prora auf Rügen wird an Steuersparer vermarktet, die als Selbstnutzer oder Kapitalanleger von den hohen Steuervergünstigungen bei Denkmälern profitieren wollen.

Wechselvolle Geschichte des Koloss von Rügen

Der vor knapp 80 Jahren begonnene Bau des Betonklotzes, von den Einheimischen "Koloss von Rügen" genannt, hat eine wechselvolle und durchaus bedrückende Geschichte hinter sich.

Der Grundstein wurde im Mai 1936 gelegt. Von 1937 bis 1939 ließ der Kölner Architekt Clemens Klotz (nomen est omen) den 4,5 Kilometer langen Betonklotz in unmittelbarer Strandnähe im Auftrag der Nationalsozialisten errichten und wurde als Dank für diesen Bau und die berüchtigte Ordensburg Vogelsang in der Eifel von Adolf Hitler persönlich zum Professor ernannt. Geplant waren im KdF-Seebad Prora insgesamt 20.000 Betten. Dazu kam es wegen des Kriegsausbruchs nicht.

In DDR-Zeiten wurden Teile des riesigen Gebäudes als NVA-Kasernen genutzt und nach der Wende bis Ende 1992 für die Bundeswehr. Insgesamt besteht der Betonklotz aus acht Blöcken. In Block 5 ist seit 2011 eine Jugendherberge mit 400 Betten in 100 Zimmern untergebracht. In diesem Block liegt auch das Prora-Zentrum "Bildung – Dokumentation – Forschung".

Block 2 wurde von dem Investor Axel Bering erworben und scheibchenweise nach Umwandlung in Eigentumswohnungen ab 2013 verkauft. Den Block 1 ersteigerte der Berliner Bauunternehmer Gerd Grochowiak im Jahr 2012 für 2,75 Mio. € in einer Auktion. Bis Mitte 2016 sollen dort rund 270 Eigentumswohnungen und Ferienapartments bezugsfertig sein.

Wie vermietete Ferienwohnungen besteuert werden, lesen Sie in unserem neuen Ratgeber Ferienwohnungen und Ferienhäuser im Inland

Werbung für Block 1 Neues Prora

Unter dem Markennamen Neues Prora bietet die Irisgerd Immobilien GmbH & Co. KG mit ihren Geschäftsführern Iris Hegerich und Gerd Grochowiak 168 Eigentumswohnungen und 103 Ferienapartments zum Kauf an. Die Werbung verspricht "Neues Prora: Direkt am schönsten Strand" oder ein zweites Zuhause in der ersten Reihe am Meer im "weltbekannten, zeitlosen Baudenkmal".

Lockvogel für gut betuchte Selbstnutzer und Kapitalanleger sind vor allem die Steuervergünstigungen für Baudenkmäler. Bis zu 80 % der Gesamtkosten können Käufer laut Irisgerd Immobilien steuerlich geltend machen, und zwar zu 90 % nach § 10f EStG über 10 Jahre gleichmäßig verteilt für Selbstnutzer oder sogar zu 100 % nach § 7i EStG über 12 Jahre für Kapitalanleger (jeweils 9 % im 1. bis 8. Jahr und 7 % im 9. bis 12. Jahr).

Werbewirksam wird herausgestellt, dass die Qualitätskontrolle durch TÜV Nord und der Verkauf provisionsfrei durch den Eigentümer erfolgt. Die Kaufpreise für die 23 bis 135 m2 großen Eigentumswohnungen liegen laut www.neues-prora.com zwischen rund 80.000 und 683.000 €, also ab 3.500 € pro qm Wohnfläche. In der Werbung ist allerdings von Kaufpreisen ab 2.800 € pro qm die Rede.

Die rund 100 Ferienapartments sind zwischen 34 und 165 m2 groß und sollen für 134.000 € bis 1.140.000 € zu haben sein, also ab knapp 4.000 € pro qm Wohnfläche.

Die Zielgruppe sind private Selbstnutzer und Kapitalanleger mit Spitzensteuersätzen von bis zu 44,31 %. Es handelt sich somit um ein Steuersparmodell für Spitzenverdiener. Unter den Käufern sollen nach Angabe von Irisgerd Immobilien beispielsweise Ärzte und Beschäftigte in Bundesministerien sein. Kapitalanlegern wird eine Top-Rendite von bis zu 8 % (neues-prora.com) bzw. bis zu 6,25 % (neues-prora.net) versprochen. Auch andere Widersprüche tauchen bei den inzwischen drei Internetportalen (darunter neues-prora.de) auf.

Der Redaktion von Geldtipps liegen die aktuelle Preisliste der Irisgerd Immobilien GmbH & Co. KG für Eigentumswohnungen und Ferienapartments im Block 1 sowie Kaufannoncen des Verkaufsleiters und Maklers Rico Gierke bei ImmobilienScout24 vor. Die noch freien Kaufangebote wurden aus Sicht von Selbstnutzern und Kapitalanlegern analysiert. Dabei geht es ausschließlich um die wirtschaftliche und steuerliche Beurteilung der Angebote. Die wechselvolle Vorgeschichte soll dabei bewusst außen vor bleiben.

Eigentumswohnungen für Selbstnutzer auf Prora

Wer eine Eigentumswohnung in Block 1 erwerben will, hat laut ImmobilienScout 24 die Wahl zwischen einer 108,46 m2 großen 3-Zimmer-Wohnung für 444.686 € (also 4.100 € pro qm Wohnfläche) und einer 4-Zimmer-Penthouse-Wohnung mit rund 97 m2 Wohnfläche inkl. großer Dachterrasse für 769.925 €, das sind stolze 7.940 € pro qm Wohnfläche.

Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund 6,5 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren. Die Maklerprovision ist nicht in den Kaufnebenkosten enthalten, sondern als Innenprovision im Kaufpreis ebenso versteckt wie die Marketing-Kosten. Mindestens 6 % an Maklerprovision plus Mehrwertsteuer werden es wahrscheinlich sein. Je nach Wunsch kann noch ein Tiefgaragen-Stellplatz zum Preis von 15.000 € erworben werden.

Wer beispielsweise die 3-Zimmer-Eigentumswohnung zur Selbstnutzung erwerben will, sollte lieber noch mal nachrechnen. Auch nach Inanspruchnahme des Sonderausgabenabzugs von 90 % über zehn Jahre können Spitzensteuerzahler maximal nur 141.869 € an Steuern sparen. Der Netto-Kaufpreis nach Steuern sinkt dann zwar auf 302.817 € (ohne Kaufnebenkosten und ohne zu erwerbenden TG-Stellplatz von 15.000 €). Das sind aber immer noch rund 2.800 € pro qm Wohnfläche.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf Rügen in sehr guter Lage und mit sehr guter Ausstattung lagen laut vdpResearch bei 2.910 € (Stand 4. Quartal 2014). Die Ausstattung der Eigentumswohnungen (inklusive Sauna) wird im Neuen Prora sehr gut sein. Ob die Lage angesichts der weiter bestehenden Betonklötze aber sehr gut ist, muss jeder selbst beurteilen.

Das Urteil von Geldtipps: Die Kaufpreise für diese Eigentumswohnungen sind zu hoch. Offensichtlich wurde die maximal erreichbare Steuerersparnis auf den "Netto-Kaufpreis nach Steuern" einfach draufgeschlagen.

Ferienapartments für Kapitalanleger auf Prora

Das kleinste und noch freie Ferienapartment (Nr. 116 der Preisliste) hat 2 Zimmer und eine Wohnfläche von 51,07 m2. Der Kaufpreis netto (ohne Ausstattung und ohne Kaufnebenkosten) liegt bei 323.552 €, also bei 6.335 € pro qm Wohnfläche. Hinzu kommt die Ausstattung (Küche, Sauna u.a.) von 27.087 €, so dass sich der Gesamtkaufpreis auf 350.639 € bzw. 6.865 € pro qm Wohnfläche hochschaukelt. Zusätzlich fallen noch rund 6,5 % für Kaufnebenkosten an. Am Ende kostet dieses Ferienapartment demnach 373.430 €.

Bei einer Denkmal-AfA auf bis zu 80 % des Gesamtkaufpreises können maximal 280.511 € steuerlich über 12 Jahre abgeschrieben werden. Spitzensteuerzahler mit einem Grenzsteuersatz von 44,31 % können somit maximal 124.294 € an Steuern sparen. Diese Kapitalanlage verbilligt sich somit auf 226.345 €. Dies sind aber immer noch 4.432 € pro qm Wohnfläche.

Wie damit eine Top-Rendite bis zu 8 % erzielbar sein soll, ist völlig schleierhaft. Selbst wenn man den Nettokaufpreis nach Steuern in Höhe von 226.345 € zugrunde legt und die Kaufnebenkosten zunächst einmal nicht berücksichtigt, müsste bei 8 % Brutto-Mietrendite eine Jahresnettoeinnahme von 18.108 € (vor Abzug von laufenden Kosten) herauskommen, pro Monat also rund 1.500 €. Das ginge nur, wenn das Apartment zu 50 € täglich an Feriengäste über das ganze Jahr, also an allen 365 Tagen, oder zu 100 € täglich in der Hälfte des Jahres vermietet würde.

Das ist angesichts des Marktes für Ferienwohnungen im nahen Binz, zu dem auch der Ortsteil Prora gehört, höchst unwahrscheinlich. Die Auslastungsquote für insgesamt 15 000 Betten liegt aktuell bei durchschnittlich 41,5 % (Quelle: Gemeinde Ostseebad von September 2013). Daher ist eher von 150 Tagen im Jahr auszugehen, in denen die Ferienapartments vermietet sind. Schließlich dauert die Hauptsaison auch in Binz und Prora nur fünf Monate.

Über diese wirtschaftlichen Risiken der Vermietung von Ferienapartments in Prora klärt der 86-seitige Prospekt "Neue Wohfühl-Apartments auf Rügen im weltbekannten Baudenkmal" jedoch nicht auf.

Laut aktueller Preisliste ist auch das Ferienapartment Nr. 103 mit 124,64 m2 Wohnfläche noch für 790.930 € plus 43.443 € für Ausstattung, also für gesamt 834.373 € bzw. rund 6.700 € pro qm Wohnfläche zu haben. Einschließlich Kaufnebenkosten sind es sogar 888.607 €.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist zudem auf Steuerfallen zu achten. Ein Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren führt auch dann zu steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnen, wenn der Verkaufspreis unter den Anschaffungskosten liegt. Grund: Von den Anschaffungskosten werden die Denkmal-Abschreibungen abgezogen. Der deutlich niedrigere Buchwert deckt die stillen Reserven auf und führt zur nachträglichen Versteuerung. Damit werden die hohen Steuerersparnisse de facto wieder zunichte gemacht.

Wer bei der Vermietung von Ferienwohnungen Jahresumsätze von über 18.500 € pro Jahr erzielt, muss seinen Feriengästen zusätzlich 7 % Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Von der Umsatzsteuer befreit sind jedoch Kleinunternehmer mit weniger als 18.500 € Jahresumsatz.

Im schlimmsten Fall droht sogar noch die Gewerbesteuerpflicht, sofern der Kapitalanleger mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft und dadurch zum gewerblichen Grundstückshändler wird.

Das Urteil von Geldtipps zu den Ferienapartments auf Prora: Die Kaufpreise sind völlig überzogen. Gleiches gilt für die angeblichen Renditen von bis zu 8 %. Zudem lauern tückische Steuerfallen.

Beim Immobilienkauf gilt der Grundsatz: Nicht nur nach Steuern steuern! Lage, Ausstattung und Kaufpreis sind wichtiger als mögliche Steuerersparnisse. Insbesondere bei Ferienapartments müssen Lage und Vermietbarkeit auf Grund der örtlichen Marktsituation sorgfältig geprüft werden, damit die Kapitalanlage kein Reinfall wird. Weitere geldwerte Tipps für Immobilieninvestoren und Vermieter enthält Ihr Vermieter-Paket, Software und Buch .

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