Mietpreisbremse: Die zweite Runde

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Berlin war Vorreiter und hat die neue Mietpreisbremse bereits ab 1.6.2015 eingeführt. In Hamburg und 22 Städten Nordrhein-Westfalens gilt die Mietpreisbremse nun ab 1.7.2015.

Wer als Vermieter in Berlin, Hamburg oder einer der 23 NRW-Städte ab 1.7.2015 seine Wohnung wieder vermietet und einen Mietvertrag abschließt, darf die Neuvertragsmiete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen.

Von der Mietpreisbremse betroffene 22 Städte in Nordrhein-Westfalen

Insgesamt trifft die Mietpreisbremse nach dem Beschluss der NRW-Landesregierung vom 22.6.2015 auf 22 Städte zu.

Im Regierungsbezirk Köln sind allein 10 Städte von der Mietpreisbremse betroffen. Außer Köln, Bonn, Leverkusen und Aachen trifft sie auch auf die Städte Brühl, Frechen, Hürth, Siegburg, St. Augustin und Troisdorf zu.

Der Regierungsbezirk Düsseldorf folgt mit 8 Städten. Dazu zählen außer der Landeshauptstadt Düsseldorf die Städte Erkrath, Langenfeld, Monheim, Ratingen, Neuss, Meerbusch und Kleve.

Die übrigen 4 Städte mit Mietpreisbremse liegen im Regierungsbezirk Münster (außer Münster nur noch Bocholt) und Detmold (Paderborn und Bielefeld). Im Regierungsbezirk Arnsberg mit zum Beispiel Dortmund, Bochum und allen Städten im Sauerland ist überhaupt nicht betroffen.

In sogar 59 NRW-Städten gilt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen

Selbstverständlich gilt in den genannten Städten mit Mietpreisbremse auch die bereits ab 1.6.2014 eingeführte Kappungsgrenze von 15 Prozent der bisherigen Miete in insgesamt 59 NRW-Städten. Dies bedeutet, dass laufende Mieterhöhungen im Bestand zwar bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, aber nicht mehr als insgesamt 15 Prozent in drei Jahren.

Somit gibt es immerhin 37 NRW-Städte, in denen zwar die Kappungsgrenze von 15 Prozent für Mieterhöhungen im Bestand gilt, aber nicht die neue Mietpreisbremse von maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

20 Städte mit Kappungsgrenze liegen im Regierungsbezirk Köln, 21 im Regierungsbezirk Düsseldorf und immerhin noch 13 im Regierungsbezirk Münster. Im Regierungsbezirk Detmold sind es nur drei (Paderborn, Bielefeld und Rheda-Wiedenbrück) und im Regierungsbezirk Arnsberg sogar nur zwei (Soest und Bad Sassendorf).

Wirrwarr an Mietpreis- und Kappungsgrenzen

Bei einem solchen Wirrwarr an Mietpreis- und Kappungsgrenzen und Prozentsätzen wird es Vermietern und Mietern künftig noch schwerer fallen, den Überblick zu bewahren. Hinzu kommt die erstaunliche Tatsache, dass es für angespannte Wohnungsmärkte keine einheitliche Definition gibt.

Beispielsweise gilt in den beliebten Städten Hilden und Haan im Osten von Düsseldorf zwar die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand, aber nicht die Mietpreisbremse für Neuvertragsmieten. Dass der Wohnungsmarkt aber dort sowohl im Bestand als auch bei Neuvermietung angespannt ist, dürfte Insidern bekannt sein.

Verbreitete Unkenntnis über die ortsübliche Vergleichsmiete

Bei beiden Grenzen – Mietpreisbremse und Kappungsgrenze – gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Berechnungsgrundlage. Darunter sind nach § 558 Abs. BGB die Entgelte für Wohnungen gleicher Art, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage zu verstehen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert worden sind.

Es ist aber ein Irrtum zu glauben, dass die ortsübliche Vergleichsmiete allein mit Hilfe von Mietspiegeln ermittelt werden muss. In § 558a Abs. 2 BGB werden neben dem Mietspiegel noch drei weitere Begründungsmittel genannt. Darunter ist auch die Nennung von drei Vergleichswohnungen, die auch aus dem Bestand des Vermieters stammen können.

Sofern der Mietspiegel beispielsweise veraltet ist und unrealistisch niedrige Mietrichtwerte enthält, lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete viel besser über die tatsächlichen Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen ermitteln. Allerdings kann der Vermieter bei einer Mieterhöhung im Bestand nach einem Urteil des OLG Karlsruhe vom 15.12.1983 nur die niedrigste Vergleichsmiete verlangen.

Was viele nicht wissen: Auch nach Einführung der Mietpreisbremse in Berlin, Hamburg und nunmehr 22 NRW-Städten darf die niedrigste Vergleichsmiete aus mindestens drei Vergleichswohnungen als ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Der Vermieter kann dann auf die so ermittelte Vergleichsmiete noch einmal 10 Prozent draufschlagen und hält dennoch die Mietpreisbremse ein.

Nur wenn die geforderte Neuvertragsmiete in angespannten Wohnungsmärkten mit Mietpreisbremse mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Mieter dies rügen und eine Senkung auf 110 Prozent der Vergleichsmiete verlangen. Allerdings muss er beweisen, dass die Neuvertragsmiete tatsächlich mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete laut Mietspiegel bzw. der niedrigsten Vergleichsmiete bei Nennung von mindestens drei Vergleichswohnungen liegt.

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