Mietpreisbremse: Bloß ein Papiertiger?

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Die Rechtssicherheit auf dem Wohnungsmarkt gerät ins Wanken: Niemand kann sich mehr auf die Gültigkeit des Mietspiegels verlassen.

Der Streit um die Berliner Mietspiegel 2013 und 2015 dauert an (siehe Streit um den richtigen Mietspiegel und mögliche Auswege vom 13.5.2015 und Streit um die Berliner Mietspiegel geht weiter in den Geldtipps vom 19.5.2015). Nun steht das nächste Streitthema an. Die ab Montag, 1.6.2015, zunächst in Berlin eingeführte Mietpreisbremse (Neuvertragsmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) wird sich möglicherweise zu einem Papiertiger entwickeln.

Sie könnte wie die Mietpreisüberhöhungsgrenze nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz durch die Gerichte gekippt werden (ordnungswidrige Mietpreiserhöhung, wenn die geforderte Miete mehr als 20 % über der ortüblichen Vergleichsmiete liegt).

Faktisch keine Mietpreisüberhöhungsgrenze mehr

Zur faktischen Abschaffung der Mietpreisüberhöhungsgrenze hat der BGH maßgeblich mit seinen Urteilen vom 28.1.2004 (Az. VIII ZR 190/03) und 13.4.2005 (Az. VIII ZR 44/04) beigetragen. In beiden Fällen gingen Berliner Mieter erfolglos gegen die nach ihrer Ansicht zu hohen Neuvertragsmieten vor.

Im ersten Fall stellte der BGH klar, der Mieter müsste die Beweislast dafür tragen, dass der Vermieter infolge Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen eine Miete in Höhe von mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangte. Im zweiten Fall wurde geklärt, dass es beim nachzuweisenden Mangel an Wohnraum nicht nur auf den Teilmarkt (zum Beispiel Stadtteil innerhalb von Berlin) ankommt, sondern auf die Situation im gesamten Stadtgebiet.

In zwei Urteilen des OLG Frankfurt vom 25.1.2006 und 16.10.2013 wurde sogar das gegen die Vermieter bereits verhängte Ordnungsgeld, das nach § 5 Abs. 3 Wirtschaftsstrafgesetz bis zu 50.000 € ausmachen kann, zurückgenommen.

Fachanwälte für Mietrecht gehen davon aus, dass diese Mietpreisüberhöhungsgrenze nur noch auf dem Papier existiert und nach den eindeutigen Urteilen von BGH und OLG Frankfurt de facto nicht mehr greift.

Mietpreisbremse droht das gleiche Schicksal

Ein ähnliches Schicksal könnte die zum 21.4.2015 verabschiedete und ab 1.6.2015 zunächst in Berlin eingeführte Mietpreisbremse ereilen. Außer Berlin haben weiter fünf Bundesländer (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Bayer) bereits angekündigt, dass ihre jeweiligen Landesregierungen die Mietpreisbremse noch im Jahr 2015 einführen wollen.

Die in § 556d BGB geregelte Mietpreisbremse, wonach Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB liegen dürfen, soll nur auf angespannten Wohnungsmärkten gelten.

Ausnahmen bestehen nach § 556e für Vormieten (also Mieten, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete ohne Berücksichtigung einer Mieterhöhung im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses) sowie für vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungen nach § 555b BGB. Von der Mietpreisbremse sind nach § 556f BGB ebenfalls alle Neubauten ausgenommen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

Problematisch sind aber die Rechtsfolgen, wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse bei Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten verstößt. Nach § 556g Abs. 2 BGB muss der Mieter den Verstoß rügen und seine Rüge mit Tatsachen belegen, auf denen sich seine Beanstandung der im Mietvertrag vereinbarten Miete stützt. Der Vermieter muss auf sein ausdrückliches Verlangen des Mieters nach Absatz 3 lediglich Auskunft über nicht allgemein zugängliche Tatsachen (zum Beispiel Höhe der Miete des Vormieters) geben.

Damit trägt der Mieter die Beweislast für die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse wie bei der faktisch aufgehobenen Mietpreisüberhöhungsgrenze. Meist bleibt ihm nur der Hinweis auf den Mietspiegel, den er wie den Berliner Mietspiegel 2015 kostenlos im Internet herunterladen kann oder den der Vermieter auf sein Verlangen hin zugesandt hat.

Sofern aber der Mietspiegel wie im Falle des Berliner Mietspiegels 2013 vom Gericht nicht als Berechnungsgrundlage akzeptiert hat, hilft ihm dies nicht weiter. Zudem weiß der Mieter nicht, ob sein Vermieter die im Mietvertrag festgelegte Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel gestützt hat.

Wie renditehungrige Vermieter die Mietpreisbremse aushebeln können

Sicherlich werden sich viele Vermieter bei der Neuvermietung ab 1.6.2015 auch in Berlin an die Mietpreisbremse halten, indem sie maximal 10 % auf die von Wohnfläche, Wohnlage und Baujahr abhängige monatliche Nettokaltmiete pro qm und Monat laut Berliner Mietspiegel 2015 draufschlagen.

Renditehungrige Vermieter, die das geringe Wohnungsangebot auf Teilmärkten in Berlin ausnutzen und einen Aufschlag von mehr als 10 % durchsetzen wollen, können aber die Mietpreisbremse leicht aushebeln. Sie ermitteln die ortsübliche Vergleichsmiete durch Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen oder Vorlage eines Mietwertgutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. In den meisten Fällen wird diese so ermittelte Vergleichsmiete höher als die Miete laut Berliner Mietspiegel 2015 ausfallen.

Sollten sie dennoch gegen die Mietpreisbremse verstoßen, müssen sie ihrem Mieter lediglich den über 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete hinausgehenden Mehrbetrag zurückerstatten. Ein Ordnungsgeld haben sie selbst bei Überschreiten der 120 %-Grenze nicht zu befürchten, da die nur auf dem Papier noch bestehende Mietpreisüberhöhungsgrenze nach den einschlägigen BGH-Urteilen und nach herrschender Rechtsmeinung praxisuntauglich ist.

Wuchergrenze nach Strafgesetzbuch bleibt weiterhin bestehen

Die Wuchergrenze nach § 291 StGB, wonach eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 50 % als strafbarer Mietwucher gilt, wird aber auf jeden Fall bestehen bleiben.

Schnell ist auch heute schon von Mietwucher die Rede. Das Strafgesetzbuch setzt aber außer der Überschreitung der Wuchergrenze noch voraus, dass sich der Mieter objektiv in einer Zwangslage befunden haben, unerfahren oder erheblich willensschwach gewesen sein muss oder einen Mangel an Urteilsvermögen hatte. Außerdem ist subjektiv dem Vermieter noch nachweisen, dass er die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche seines Mieters ausgebeutet hat.

Zwar droht dem Mietwucherer und Ausbeuter eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in ganz schweren Fällen sogar bis zu zehn Jahren. Dass Vermieter wegen Verstoßes gegen die Wuchergrenze verurteilt wurden und deswegen sogar im Gefängnis sitzen, dürfte aber die absolute Ausnahme sein.

Vorschläge für Mietpreisobergrenzen – alles schon mal dagewesen

Vorschläge zu gesetzlichen Begrenzung von Wohnungsmieten in Zeiten der Wohnungsnot hat es im Übrigen auch in der Vergangenheit schon gegeben. Im Jahr 1990, als die Wohnungsnot zum Teil noch größer war als heute, forderten Deutscher Mieterbund, SPD, Grüne und CSU (mit der damaligen Bundesbauministerin Gerda Hasselfeldt) fast gleichlautend:

  • Alle Mieten der letzten zehn Jahre sollen bei der Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Dies fordert der Deutsche Mieterbund auch heute wieder. Tatsächlich wird die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in den letzten vier Jahre vereinbart oder geändert worden sind.

  • Bei Mieterhöhungen im Bestand dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren nur noch um insgesamt 15 % statt früher 20 % oder 30 % (Kappungsgrenze) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Tatsächlich gibt es auf angespannten Wohnungsmärkten seit letztem Jahr bereits die neue Kappungsgrenze von 15 %, ansonsten 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB.

  • Bei Neuvermietung (Erst- oder Wiedervermietung) dürfen die Mieten nicht mehr als 5 % (statt 20 % laut Mietpreisüberhöhungsgrenze) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Tatsächlich wird die Mietpreisbremse mit maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 556d Abs. 1 und 2 BGB auf angespannten Wohnungsmärkten ab 1.6.2015 eingeführt. Der damalige Vorschlag aus dem Jahr 1990 wurde übrigens nicht verwirklicht.

  • Bereits bei Überschreitung der Vergleichsmiete um mehr als 20 % (also der Mietpreisüberhöhungsgrenze nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und nicht erst bei Überschreiten von mehr als 50 % soll strafbarer Mietwucher vorliegen. Auch dieser Vorschlag wurde in 1990 nicht verwirklicht. Es ist nicht bekannt, dass ähnliche Vorschläge zurzeit kursieren. Was aber noch nicht ist, kann ja noch werden.

Mögliche Maßnahmen zur Beseitigung der Wohnungsnot in Ballungsgebieten

Mit Regulierungsmaßnahmen wie der überholten Mietpreisüberhöhungsgrenze oder der neuen Mietpreisbremse wird man die Wohnungsprobleme in den Ballungsgebieten aber kaum lösen können. Mietpreisüberhöhungsgrenzen oder Mietpreisbremsen sind nichts anderes als Höchstpreise. Zwar sind staatliche Eingriffe in die freie Preisbildung bei einer sozialen Marktwirtschaft erlaubt.

Jeder Volkswirtschaftsstudent erfährt aber bereits im ersten Semester, dass Höchstpreise den Mangel nicht beseitigen, sondern den Nachfrageüberschuss noch weiter steigern. Zudem fördern Höchstpreise Umgehungs- und Schwarzmarktgeschäfte.

Wohnungsmangel und Wohnungsnot müssen durch Erhöhung des Wohnungsangebotes abgebaut oder beseitigt werden. Es muss also mehr neu gebaut werden, um den Wohnungsmangel zu beheben. Leider ist das leichter gesagt als getan und dauert zudem meist mehrere Jahre.

Alle Vermieter in Bausch und Bogen zu verteufeln, ist sicherlich die falsche Methode. Erinnert sei an die eindringliche Mahnung des im Januar 2015 verstorbenen Ex-Bundespräsidenten Richard von Weizsäcker, der anlässlich der Festveranstaltung zum 90jährigen Bestehen des Deutschen Mieterbundes bereits vor 15 Jahren sagte: Nicht alle Investoren sind Spekulanten. Die Erwartung ausreichender Rendite sowie vor allem kalkulatorischer Rahmenbedingungen sind somit aus ihrer Sicht verständlich. Fällt der Anreiz zum Investieren fort, dann kommt es rasch dahin, dass Wohnungen fehlen.

Vielleicht erinnert der jetzige Bundespräsident Joachim Gauck angesichts der Wohnungsnöte in den großen Ballungsgebieten wie Berlin, München, Stuttgart oder Frankfurt die Vermieterverbände und deren Mitglieder an die Sozialpflichtigkeit bzw. Sozialbindung des Eigentums, um maßlose Mietsteigerungen in Zukunft zu verhindern. Schließlich heißt es im Artikel 14 Abs. 2 des Grundgesetzes: Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Die schwarzen Schafe unter den Vermietern sind im Übrigen weniger bei den Privatvermietern zu finden als unter den auf Gewinnmaximierung bedachten Wohnungskonzernen. Soziale Vermieter erstreben nicht die höchstmögliche Rendite. Sie hatten daher auch keine Probleme mit der ehemaligen Mietpreisüberhöhungsgrenze und werden diese auch bei der neuen Mietpreisbremse nicht haben.

Ein gutes Vorbild für das Verhalten von sozialen Vermietern sind beispielsweise die Wohnungsgenossenschaften, die eine sozial verträgliche Miete für ihre Mitglieder auf ihre Fahnen geschrieben haben.

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