Mieterschutz: Maaslos übertrieben

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Die neuesten Mieterschutz-Pläne von Justiziminister Heiko Maas (SPD) übersteigen das von der Immobilienwirtschaft bereits befürchtete Maß.

Der Bundesjustizminister beabsichtigt, das Mietrecht drastisch zu verschärfen. Modernisierungen sollen künftig stärker auf Kosten des Vermieters gehen. Die Möglichkeit für Vermieter, Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen, wird deutlich eingeschränkt. Das berichtet die Frankfurter Allgemeine Zeitung (F.A.Z.) in ihrer heutigen Ausgabe (26.11.2015) unter Berufung auf ein ihr vorliegendes Eckpunktepapier (siehe unsere News vom 4.8.2015 Maas macht mobil gegen Marktmieten).

Nachdem der Bundestag zum 1.4.2015 die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip für Maklerkosten bei Vermietungen verabschiedet hat, folgt nun das zweite Reformpaket. Bislang dürfen Vermieter jährlich 11 % ihrer Sanierungskosten auf die Mieter umlegen, wenn sie eine Wohnung modernisieren. Das will Maas mehrfach begrenzen. Der zulässige Prozentsatz soll auf 8 % gesenkt werden. Hinzu kommt eine doppelte Kappungsgrenze: Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens um 50 % steigen dürfen, auf keinen Fall aber um mehr als 4 € je Quadratmeter. Die umlegbaren Sanierungskosten sollen stärker als bisher auf Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen begrenzt werden.

Weil private Vermieter mit dem Nachweis der notwendigen Sanierungskosten überfordert sein könnten, dürfen sie eine Pauschale geltend machen – können dann aber auch nur 4 % der Kosten pro Jahr umlegen. Allerdings sollen sich Mieter leichter gegen Sanierungsmaßnahmen wehren können, indem sie eine finanzielle Härte geltend machen, wenn die Bruttokaltmiete 40 % des Nettoeinkommens übersteigt. Das soll auch dann gelten, wenn das Objekt lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

Beobachtungszeitraum von Mietspiegeln soll ausgeweitet werden

Erschwert werden zudem Mieterhöhungen sowohl im Bestand als auch – in Großstädten oder anderen Ballungsgebieten – bei Neuvermietungen. Die unterschiedlichen Kappungsgrenzen hierfür orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird vor allem in größeren Städten durch Mietspiegel ermittelt, die die Miethöhe vergleichbarer Immobilien erfassen – allerdings nur, wenn der Mietvertrag in den vergangenen vier Jahren zustande gekommen ist.

Diese Berechnungsgrundlage will Bundesjustizminister Maas auf zehn Jahre ausweiten, was den maßgeblichen Durchschnittswert senken und Mieterhöhungen erschweren würde. Insbesondere ältere Neuvertragsmieten können durch die Verbreiterung des Bezugszeitraums besser abgebildet und gewichtet werden, heißt es laut F.A.Z. zur Begründung.

Wenn Sie als Vermieter Modernisierungen planen, lassen Sie diese noch in diesem Jahr ausführen und erhöhen Sie die Mieten um 11 %, bevor die Maas-Reformen im kommenden Jahr in Kraft treten werden. Als Mieter können Sie versuchen, die Modernisierungsarbeiten, die genehmigungspflichtig sind, solange zu verzögern, bis die Reformen gelten und Sie mit einer maximal 8 %-tigen Mieterhöhung rechnen müssen. Weitere geldwerte Tipps für Vermieter, Mieter und Makler enthält unser Ratgeber Immobilien kaufen, nutzen, veräußern

Unser Kommentar

Wenn die Mietrechtsreform II tatsächlich realisiert werden würde, müsste der private Vermieter ständig Mietrechtsexperten und Mathematiker um rechtlichen bzw. rechnerischen Rat fragen. Es sei denn, er wäre selbst Mietrechtsanwalt und gleichzeitig Mathematiker, was aber so gut wie nie vorkommt. Die Prozesslawine würde rollen und die Gerichte jahrelang beschäftigen. Der Spruch justitia non calculat (der Richter rechnet nicht) müsste auf dem Hintergrund dieser Fülle von Prozentzahlen neu überdacht werden.

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