Mieter und Vermieter aufgepasst: Bestellerprinzip und Mietpreisbremse ab 1.6.2015

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Gemäßigte Freude bei Mietern, aber kein wirkliches Leid für seriöse Vermieter.

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, das am 27.4.2015 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde, tritt am 1.6.2015 in Kraft. Was dieses Gesetz für Mieter und Vermieter bringen soll, geht bereits aus dem etwas sperrigen Untertitel hervor: Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung.

Bestellerprinzip gilt überall ab 1.6.2015

Nach dem für die Wohnungsvermittlung neu eingeführten Prinzip Wer bestellt, der bezahlt muss künftig nur noch der Vermieter oder ein anderer Berechtigter die Maklerprovision von bis zu zwei monatlichen Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (also üblicherweise 2,38 Nettokaltmieten) bezahlen. Die Provisionspflicht setzt voraus, dass der Vermieter dem Immobilienmakler einen Auftrag zum Anbieten der Wohnung erteilt und der Makler die Wohnung tatsächlich vermittelt oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags erbringt. So steht es in dem neu eingeführten § 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes.

Keine Maklerprovision mehr von Mietern zu zahlen

Mieter können aufatmen. Wenn sie dem Makler bei ihrer Wohnungssuche keinen Auftrag erteilen, müssen sie auch keine Maklerprovision mehr zahlen. Ob Vermieter die von ihnen bei Auftragserteilung gezahlte Provision über eine höhere Miete bei Abschluss des Mietvertrages oder eine spätere Mieterhöhung wieder hereinholen werden, ist reine Spekulation. Der Trick unseriöser Vermieter, von Mietern hohe Ablösungssummen für übernommene Möbel (zum Beispiel Einbauküche) oder andere Einrichtungen zu verlangen, kann daneben gehen. So kann der Mieter das zu viel gezahlte Geld für die Ablöse auf dem Klageweg zurückholen, sofern die gezahlte Ablösesumme den Zeitwert um die Hälfte überschreitet.

Weniger Makleraufträge von Vermietern zu erwarten

Zwei Immobilienmakler, die beim Bundesverfassungsgericht einen Eilantrag gegen das Bestellerprinzip gestellt hatten, wurden letzte Woche von den Verfassungsrichtern abgewiesen. Einer von ihnen, Immobilienmakler Frank Baur aus dem baden-württembergischen Weingarten, befürchtet Umsatzeinbrüche, da die wenigsten Vermieter nach seiner Ansicht künftig noch Makler mit der Suche und Auswahl von Mietern beauftragen. Laut Umfrage des Internetportals Immowelt wollen sich rund 25 Prozent der Makler ganz aus dem Vermietungsgeschäft zurückziehen.

Chance für provisionsfreie Vermietung von Privat an Privat

Viele private Vermieter werden sich künftig über die Immobilienportale ImmobilienScout24, Immowelt und Immonet selbst auf die Suche nach geeigneten Mietern begeben. Meist reicht schon eine 14-tätige Internetannonce für rund 25 € bis 50 € je nach Anbieter. Der Zusatz provisionsfrei von Privat an Privat wird genügend Mietinteressenten ansprechen, die sich dann per E-Mail oder Telefon an die Privatanbieter wenden und so schnell wie möglich die Wohnung besichtigen.

Mietpreisbremse in Berlin ab 1.6.2015

Die neuen §§ 556d bis f BGB legen fest, dass die in neu abgeschlossenen Mietverträgen vereinbarte Miete bei angespannten Wohnungsmärkten höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit diese Mietpreisbremse tatsächlich auch in Kraft tritt, muss die jeweilige Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung verabschieden, in der die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von fünf Jahren bestimmt werden.

Das hat bisher nur Berlin getan, sodass die Mietpreisbremse ab 1.6.2015 tatsächlich nur in Berlin gilt. Die nordrhein-westfälische Landesregierung will die Mietpreisbremse nach Angaben des Wohnungsministeriums frühestens ab 1.7.2015 einführen. Ende Juni muss das Kabinett entscheiden, welche Gebiete in Nordrhein-Westfalen von der Mietpreisbremse betroffen sein werden. Mit Sicherheit werden es die entlang der Rheinschiene liegenden Städte Bonn, Köln und Düsseldorf sein. Aber auch im westfälischen Münster wird die Mietpreisbremse höchstwahrscheinlich eingeführt und in vielen Gebieten am Ballungsrand dieser vier Städte auch.

Auch Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Bayern wollen die Mietpreisbremse noch im Jahr 2015 einführen. Saarland, Hessen, Thüringen, Sachsen und Schleswig-Holstein prüfen noch. Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern wollen die Mietpreisbremse noch nicht in 2015 einführen.

Nur bestimmte Neumieter in angespannten Wohnungsmärkten profitieren

Nur bestimmte Neumieter werden von der Einführung der Mietpreisbremse profitieren, sofern sie eine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt suchen, für das die Mietpreisbremse bereits gilt. Alle anderen Neumieter scheiden von vornherein aus.

Auch für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten und eingeführter Mietpreisbremse gibt es mehrere Ausnahmen. So gilt die Mietpreisbremse dort nicht für Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstellt und genutzt werden (Neubauten), oder für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Eine weitere Ausnahme bezieht sich auf die Miete, die der vorherige Mieter gezahlt hat. Wenn diese Vormiete bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, kann sie auch bei Neuvermietung weiter bestehen bleiben. Das gilt allerdings nicht für den Fall, dass die Vormiete aufgrund einer Mieterhöhung innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses auf das über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende hohe Niveau gestiegen ist. Der Neumieter kann vom Vermieter verlangen, dass er ihm die Höhe der Vormiete sowie den Tag der letzten Mieterhöhung mitteilt.

Seriöse Vermieter müssen die Mietpreisbremse nicht fürchten

Auch seriöse Vermieter mit Wohnungen in Gebieten, für die eine Mietpreisbremse eingeführt wurde oder künftig noch eingeführt wird, müssen sich nicht wirklich fürchten. Sie müssen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach dem zum Beispiel in Berlin heftig umstrittenen Mietspiegel ermitteln, sondern können beispielsweise drei oder mehr Vergleichswohnungen benennen, bei denen die niedrigste Miete noch über der Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegt. Auf diese anhand von Vergleichswohnungen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete können sie dann bei Neuvermietung noch maximal 10 Prozent aufschlagen, ohne in Konflikt mit der Mietpreisbremse zu kommen.

Zudem ist die Mietpreisbremse aus rechtlicher Sicht ein recht stumpfes Schwert. Wenn der Mieter gegenüber seinem Vermieter rügt, dass dieser die Mietpreisbremse nicht eingehalten hat, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Rüge muss der Mieter aber genau begründen. Das mag bei Vorhandensein eines Mietspiegels noch relativ einfach sein, aber nicht bei der Angabe von drei oder mehr Vergleichswohnungen. Im Streitfall muss der Mieter sein Recht auf Rückzahlung im Klageweg durchsetzen.

Wenn der Vermieter zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete bereit ist oder dazu verurteilt wird, ist die Sache für ihn erledigt. Er hat keine Ordnungswidrigkeit begangen und muss auch kein Strafverfahren befürchten. Ordnungswidrig sind nur Mieten, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. Mietpreisüberhöhungsgrenze) liegen. Allerdings steht dieser § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur noch auf dem Papier und wird in der Praxis nicht mehr angewandt.

Die einzige Grenze, die wirklich zieht, ist die Wuchergrenze nach § 291 StGB. Danach liegt strafbarer Mietwucher vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter die Zwangslage, Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgebeutet hat. Diesen Paragrafen des Strafgesetzbuches müssen jedoch seriöse Vermieter überhaupt nicht fürchten, sondern nur die wenigen schwarzen Schafe der Mietwucherer.

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