Metropolen dürfen Mieten bremsen

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Die Miete für gebrauchte Wohnungen darf ab 2015 höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Diese von der Regierungskoalition geplante Mietpreisbremse greift allerdings nur in Ballungszentren mit Wohnungsknappheit.

Dort sollen künftig auch verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Vermieter gelten. Hausbesitzer dürfen zudem nur noch 10 % statt 11 % der Kosten für die energetische Sanierung auf die Mieter umwälzen. Und das nur noch zehn Jahre lang und nicht wie bisher auf Dauer. In der Maklerbranche soll das Bestellerprinzip gelten, sodass derjenige, der die Leistung beauftragt, auch die Courtage bezahlt.

Mietsteigerung bei Wiedervermietung begrenzt

Die Mietpreisbremse gilt nur bei Wiedervermietungen. Neu gebaute Wohnungen sind bei der ersten Vermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wird eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters wieder neu vermietet, darf der Vermieter künftig höchstens 10 % mehr als die ortsübliche Miete verlangen. Wenn die Miete schon mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete lag, müssen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung nicht senken.

Bei bestehenden Mietverträgen ändert sich erst einmal nichts, weil die neue Mietpreisbremse nur bei Wiedervermietungen gilt. Bei bestehenden Mietverträgen sind Mieter allerdings schon heute vor starken Mietsteigerungen geschützt. In bestimmten Gebieten dürfen die Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 % steigen.

Nur in angespannten Wohnungsmärkten

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit. In welchen Regionen bzw. welchen Stadtgebieten sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen. Nach dem Gesetzentwurf sollen die Landesregierungen für jeweils fünf Jahre "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" ausweisen. Nur dort gilt die Mietpreisbremse. Angespannt ist die Situation in vielen Groß- und Universitätsstädten. Z.B. stiegen die Preise bei Wiedervermietung in Regensburg zuletzt um 36 %, in Münster um 34 %, in Frankfurt um 30 % sowie in München und Berlin um 20 %.

Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, sind drei Jahre von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Was genau "umfassend renoviert" bedeutet, wird auch in dem Entwurf nicht exakt definiert. Allein die Wände zu streichen, wird nicht reichen. Als grober Anhaltspunkt kann folgende Regel dienen: Umfassend ist eine Renovierung wohl dann, wenn die Kosten ein Drittel der Kosten für einen Neubau entsprechen.

Auftraggeber muss Makler zahlen

Bislang zahlen üblicherweise die Mieter die Maklerprovision. Das soll sich ändern. Künftig soll gelten: "Wer bestellt, der bezahlt." Das kann der Vermieter oder der Mieter sein. Vereinbarungen, mit denen Vermieter - wenn sie den Makler beauftragt haben - die Courtage trotz der Neuregelung den Mietern abverlangen, sind unzulässig.

Ein Maklervertrag von Mietern kommt auch erst dann zustande, wenn ein Wohnungssuchender schriftlich den Auftrag dazu erteilt hat und der Makler gezielt für diesen Kunden eine Bleibe findet. Verstößt ein Makler gegen diese verschärften Regeln, droht ihm ein Bußgeld.

Mieter sparen jährlich 854 Millionen Euro

Nach Angaben des Justizministeriums sparen die Mieter durch die Neuregelungen jährlich insgesamt 854 Millionen Euro, davon 283 Millionen Euro durch die Mietpreisbremse und 571 Millionen Euro durch eingesparte Maklercourtage. Bei dieser Berechnung werden allerdings mietpreissteigernde Auswirkungen durch verringerte Immobilieninvestitionen nicht berücksichtigt.

Investitionsbremse?

Eine ungewollte Nebenwirkung des Gesetzes könnten steigende Erstmieten sein. Der Immobilienverband GdW warnt, dass künftig weniger gebaut werden könnte. So könnte das Gesetz langfristig zu einer Verknappung des Angebots und zu deutlich höher angesetzten Erstmieten führen.

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