Lohnt sich die Vermietung einer Immobilie jetzt noch?

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Die niedrigen Zinsen beflügeln die Nachfrage nach renditeträchtigem Betongold. Freilich mehren sich die Warnungen vor preislichen Überhitzungen insbesondere in Boom-Regionen wie Berlin, Hamburg und München.

Wer jetzt noch von den attraktiven Renditen, die Immobilien weiterhin bieten, profitieren will, muss einen kühlen Kopf bewahren und vermeintlich lukrative Angebote sorgfältig prüfen.

Bevor Anleger die Rentabilität betrachten, sollten sich sie zunächst die spezifischen Vorteile und Nachteile einer Investition in Wohneigentum verdeutlichen.

Vorteile: Inflationsschutz und Wertsteigerung

Immobilien als Sachwertanlage sind vor allem bei drohender bzw. bereits bestehender hoher Inflation äußerst beliebt. Während das Geld an Wert verliert, bleiben Sachwerte grundsätzlich erhalten. Parallel zu den Preissteigerungen erhöhen sich die Mieteinnahmen, gleichzeitig kommt es bei dem für den Kauf aufgenommenen Kredit zu einer entsprechenden Entwertung. Von Vorteil ist zudem, dass der Erwerb einer Immobilie auch möglich ist, wenn der Anleger nur über einen Teil des erforderlichen Kapitals verfügt. Selbst mit kleinem Eigenkapitaleinsatz profitiert er so von steigenden Mieten und Wertzuwächsen der gesamten Immobilie, also auch denen des fremdfinanzierten Teils.

Vorteil: Steuerliche Ersparnisse

Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen und Abschreibungen als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Dadurch lassen sich Steuervorteile erzielen. Allerdings sind Steuervorteile nicht das wichtigste Kriterium. Die falsche Immobilie am falschen Ort erweist sich trotz möglicher Steuerersparnisse langfristig als Fehlinvestition.

Vorteil: Mieteinnahmen als Altersvorsorge

Im Alter können Sie aus Ihrer schuldenfreien Immobilie entweder ein regelmäßiges Zusatzeinkommen in Form von Mieterträgen erzielen. Oder Sie ziehen selbst ein und senken damit Ihre Wohnkosten. Auch für Ruheständler stellt die vermietete Immobilie eine Anlagealternative dar. Vermietungsverluste können wegen der zunehmenden Rentenbesteuerung auch im Ruhestand steuerliche Vorteile bringen. Außerdem sichert eine vermietete Immobilie die Hinterbliebenen oft besser ab als eine Rentenversicherung.

Nachteile: Bei Immobilienanlagen gibt es zahlreiche Unsicherheiten

Renditeberechnungen für Immobilienanlagen beruhen größtenteils auf geschätzten bzw. für die Zukunft erwarteten Werten. Mieten können sinken oder ausfallen, Kreditzinsen steigen, Steuervorteile schwinden und Wertsteigerungen ausbleiben.

Da in einer Immobilie vergleichsweise hohe Kapitalbeträge gebunden sind, können die meisten Privatanleger keine Risikostreuung über mehrere Objekte vornehmen. Als Vermieter brauchen Sie daher unbedingt Reserven, um vorübergehende Einnahmeverluste ausgleichen zu können. Außerdem erfordern Immobilien über längere Zeit betrachtet Instandhaltungsaufwendungen, z.B. für Dach, Heizungsanlage, Fassade und Leitungen, für die rechtzeitig Rücklagen gebildet werden müssen.

Nachteile: Immobilieninvestitionen erfordern Zeit und Geduld

Wer eine Immobilie zur Vermietung erwerben möchte, braucht Zeit. Zunächst, um das richtige Objekt und die richtigen Mieter zu finden, aber auch für die laufende Verwaltung.

Bedenken Sie, dass eine Immobilie nur als langfristige Investition Sinn macht. Beim Kauf verdienen Finanzamt (Grunderwerbsteuer), Notar und ggf. Makler mit. Insgesamt fallen gut zehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich als Nebenkosten an. So viel muss Ihre Wohnung erst einmal an Wertsteigerung erzielen, bevor sich der Wiederverkauf überhaupt lohnt.

Sie können Ihre vermietete Immobilie zwar steuerfrei nach zehn Jahren verkaufen, aber die Abschreibung für Wertverluste des Gebäudes können Sie lediglich mit 2 % p.a. abschreiben, also über 50 Jahre. Wenn Sie die Immobilie früher verkaufen, verzichten Sie auf die restlichen Steuerermäßigungen.

Fazit: Wenn die Lage gut ist und der Preis günstig, lohnt sich eine vermietete Immobilie durchaus. Zwar ist mittelfristig mit einem moderaten Preisrückgang bei Immobilien zu rechnen, doch längerfristig überwiegt der Vorteil der steigenden Mieteinnahmen – vor allem, wenn man die Vermietungsimmobilie nicht als Spekulationsobjekt ansieht und sie gar nicht verkaufen, sondern vererben will.

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