Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand

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Am 4.11.2015 hat der Bundesgerichtshof die Kappungsgrenze von 15 % bei Mieterhöhungen für Wohnungen im gesamten Stadtgebiet von Berlin für rechtens erklärt (Az. VIII ZR 21/14). Vermieter und Mieter fragen sich nun, was das für ihre in anderen Städten liegenden Wohnungen bedeutet.

Bei der Fülle von Grenzen im Mietrecht (zum Beispiel Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Wuchergrenze) mit Prozentsätzen von 10 %, 15 %, 20 % und 50 % blicken zuweilen selbst Immobilienexperten nicht mehr durch. Aufklärung unter Vermietern und Mietern tut daher Not.

Kappungsgrenze liegt bei 15 oder 20 % innerhalb von drei Jahren

Wohnungsvermieter können die im Mietvertrag vereinbarte Anfangsmiete im Verlauf des Mietverhältnisses erhöhen. Diese Mieterhöhung im Bestand erfolgt meist über die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 558 BGB. Danach dürfen Vermieter die seit mindestens einem Jahr unverändert geltende Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel oder einem anderen Begründungsmittel (zum Beispiel drei Vergleichswohnungen) anheben.

Allerdings darf die Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach § 558 Abs. 3 Satz 1 grundsätzlich nicht über 20 % hinausgehen (sogenannte Kappungsgrenze). Seit der Mietrechtsreform vom 1.5.2013 kann diese Kappungsgrenze in Ballungsräumen mit Wohnungsmangel von 20 % auf 15 % nach § 558 Abs, 3 Satz 2 und 3 BGB abgesenkt werden. München hat dies als erste Großstadt bereits Mitte Mai 2013 getan. Andere Großstädte wie Frankfurt, Hamburg oder Berlin sind dem Beispiel schnell gefolgt. Inzwischen gibt es die von den jeweiligen Landesregierungen in Rechtsverordnungen festgelegte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren in elf von 16 Bundesländern. Nur in den Bundesländern Niedersachsen, Saarland, Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern gilt flächendeckend weiterhin die alte Kappungsgrenze von 20 %.

Anders aber in Nordrhein-Westfalen: Dort gilt die Kappungsgrenze von 15 % der bisherigen Miete seit 1.6.2014 für insgesamt 59 NRW-Städte. 20 Städte mit Kappungsgrenze liegen im Regierungsbezirk Köln, 21 im Regierungsbezirk Düsseldorf und immerhin noch 13 im Regierungsbezirk Münster. Im Regierungsbezirk Detmold sind es nur drei (Paderborn, Bielefeld und Rheda-Wiedenbrück) und im Regierungsbezirk Arnsberg sogar nur zwei Städte (Soest und Bad Sassendorf).

Erhöhen Sie die Miete möglichst laufend nach Ablauf von drei bis fünf Jahren mit Hinweis auf den neuen Mietspiegel oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen, maximal aber bis zur Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 %. Wenn Ihre Wohnung beispielsweise in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und Kappungsgrenze von 15 % liegt, kann die Miete somit um jährlich bis zu 5 % pro Jahr im Dreijahreszeitraum oder 3 % pro Jahr im Fünfjahreszeitraum steigen.

Im Mieterhöhungsschreiben müssen Sie die verlangte Mieterhöhung genau begründen. Am besten legen Sie den Mietspiegel gleich bei, wenn Sie sich darauf stützen wollen. Ihr Mieter muss der Mieterhöhung innerhalb von zwei Monaten zustimmen. In diesem Fall wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens fällig. Stimmt Ihr Mieter nicht zu, können Sie ihn auf Erteilung der Zustimmung verklagen.

Kappungsgrenze nicht mit Mietpreisbremse verwechseln

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand hat nichts mit der von meisten Bundesländern ab 1.6.2015 eingeführten Mietpreisbremse bei Neuvermietungen nach §§ 556d bis f BGB zu tun. Danach darf die in neu abgeschlossenen Mietverträgen vereinbarte Miete bei angespannten Wohnungsmärkten höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit diese Mietpreisbremse tatsächlich auch in Kraft tritt, muss die jeweilige Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung verabschieden, in der die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von fünf Jahren bestimmt werden.

Berlin war Vorreiter und hat die neue Mietpreisbremse bereits ab 1.6.2015 eingeführt. In Hamburg und 22 Städten Nordrhein-Westfalens gilt die Mietpreisbremse ab 1.7.2015. In 144 Städten von Bayern wurde sie ab 1.8.2015 eingeführt, in 68 Städten von Baden-Württemberg ab 1.11.2015. Hinzu gekommen ab 22.9.2015 sind drei Städte in Rheinland-Pfalz.

In drei weiteren Bundesländern (Hessen, Schleswig-Holstein und Bremen) wird die Mietpreisbremse noch in diesem Jahr eingeführt. Dann sind es insgesamt neun von 16 Bundesländern und rund 250 Städte, in denen die Mietpreisbremse bereits gilt. Ab 1.1.2016 kommen noch Thüringen und Brandenburg hinzu und im Laufe des ersten Halbjahrs 2016 auch Niedersachsen. In Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern wird noch geprüft, in welchen Städten (zum Beispiel Dresden, Leipzig und Rostock) die Mietpreisbremse gelten soll. Nur Sachsen-Anhalt und Saarland wollen auf die Einführung der Mietpreisbremse vorläufig verzichten.

Wenn Sie als Vermieter in einer Stadt mit Mietpreisbremse Ihre Wohnung wieder vermieten und einen Mietvertrag abschließen, darf Ihre Neuvertragsmiete nicht über 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete hinausgehen. Nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind Neubauten, die erst nach dem 1.10.2014 erstmals vermietet wurden, sowie Neuvermietungen von Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Umfassend ist eine Modernisierung, wenn die Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten erreichen.

Kappungsgrenze ist keine Mietpreisüberhöhungs- oder Wuchergrenze

Zwar existiert noch die Mietpreisüberhöhungsgrenze nach § 5 Wirtschafsstrafgesetz, wonach die mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete ordnungswidrig ist. Tatsächlich besteht diese Grenze aber nur noch auf dem Papier, nachdem der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 28.1.2004 (Az. VIII ZR 190/03) und 13.4.2005 (Az. VIII ZR 44/04) maßgeblich zur faktischen Abschaffung dieser Mietpreisüberhöhungsgrenze beigetragen hat. In beiden Fällen gingen Berliner Mieter erfolglos gegen die nach ihrer Ansicht zu hohen Neuvertragsmieten vor. In zwei Urteilen des OLG Frankfurt vom 25.1.2006 und 16.10.2013 wurde sogar das gegen die Vermieter bereits verhängte Ordnungsgeld, das nach § 5 Abs. 3 Wirtschaftsstrafgesetz bis zu 50.000 € ausmachen kann, zurückgenommen. Fachanwälte für Mietrecht gehen daher davon aus, dass diese Mietpreisüberhöhungsgrenze nach den eindeutigen Urteilen von BGH und OLG Frankfurt de facto nicht mehr greift.

Die Wuchergrenze nach § 291 StGB, wonach eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 50 % als strafbarer Mietwucher gilt, besteht aber nach wie vor.

Das Strafgesetzbuch setzt aber außer der Überschreitung der Wuchergrenze noch voraus, dass sich der Mieter objektiv in einer Zwangslage befunden haben, unerfahren oder erheblich willensschwach gewesen sein muss oder einen Mangel an Urteilsvermögen hatte. Außerdem ist subjektiv dem Vermieter noch nachzuweisen, dass er die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche seines Mieters ausgebeutet hat.

Zwar droht dem Mietwucherer und Ausbeuter eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in ganz schweren Fällen sogar bis zu zehn Jahren, dass aber Vermieter wegen Verstoßes gegen die Wuchergrenze verurteilt werden und deswegen sogar im Gefängnis sitzen, dürfte aber die absolute Ausnahme sein.

Weitere geldwerte Tipps für Vermieter lesen Sie in unserem Ratgeber Vermietung: Mietverhältnisse richtig beginnen, organisieren und beenden .

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