Immobilienrendite: Viel Lob, aber noch mehr Kritik für DIW-Studie

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Zur Sache, Schätzer: Warum Sie statistisch ermittelte Renditen für vermietete Immobilien mit größter Vorsicht genießen sollten.

Selten hat eine Studie in so kurzer Zeit so viel Lob und Tadel erfahren wie die Wertgrund-Studie des DIW Berlin Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger. Nach der vom Auftraggeber, dem Immobilienfonds Wertgrund, am 17.9.2014 veröffentlichten Pressemitteilung überschlugen sich nahezu alle Journalisten mit Schlagzeilen wie Millionen Vermieter verdienen nichts oder Jeder dritte Vermieter ohne Geld.

Einzig Christian Kirchner, Korrespondent bei der Zeitschrift Capital, verfasste am 19.9.2014 einen kritischen Artikel unter der Überschrift So trickst man mit der Immobilienstatistik.

Wasser auf die Mühlen von Fondsvermittlern

Bei den Vermittlern von offenen und geschlossenen Immobilienfonds kommt angesichts der DIW-Studie jedoch helle Freude auf. Das in der markt-intern-Verlagsgruppe erscheinende Blatt kapital-markt (kmi) gab am gleichen Tag sogar folgendes Fazit ab: "Die Studie liefert eine Steilvorlage für indirekte Immobilienanlagen in Form von geschlossenen und offenen Fonds, die in die Beratungspraxis miteinfließen sollte".

Damit ist die Katze aus dem Sack: Der Immobilienanleger soll gefälligst auf Direktanlagen in vermietete Eigentumswohnungen oder Mietwohnhäuser verzichten und sein Geld besser in Immobilienfonds stecken.

Man merkt die Absicht und ist verstimmt. Schließlich sind die vielen Pleiten von geschlossenen Immobilienfonds in der Vergangenheit Legion. Und auch die Schwierigkeiten der meisten Anbieter von offenen Immobilienfonds vor einigen Jahren sind noch in guter Erinnerung.

Vage Aussagen in der DIW-Studie

Die 26-seitige DIW-Studie wimmelt nur so von Ungereimtheiten, die von den Studienautoren sogar selbst freimütig eingeräumt werden. Die Haushaltsbefragung laut SOEP-Panel im Jahr 2012 liefert Bruttorenditen von 2 bis 3 % und Nettorenditen von 1,5 bis 2 %, während die PEH-Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank aus 2010/2011 durchschnittliche Nettorenditen von gut 4 % ausweist. Vermutlich wurden die PEH-Ergebnisse laut DIW-Studie überschätzt und die SOEP-Ergebnisse unterschätzt. Die Aussage, dass die tatsächlichen Ergebnisse für den Zeitraum 2010 bis 2012 in der Mitte der beiden Erhebungen, also bei etwa 3 Prozent, liegen könnten, wirkt nicht gerade beruhigend.

Von Schätzunsicherheiten und möglichen Messfehlern ist in der Studie die Rede, da sämtliche Zahlen über aktuelle Immobilienwerte und Hypothekenschulden sowie über Mietreinerträge und Überschüsse bzw. Unterdeckungen nach Zins und Tilgung auf Selbstauskünften der befragten Haushalte beruhen. Falsche Angaben der Befragten können laut Studie eine Rolle spielen. Auffällig ist der hohe Anteil der Fälle mit einer Rendite von Null. Über ein Drittel der Befragten geben beim SOEP-Panel keine Einkünfte an, obwohl sie vermietbare Objekte haben.

Befremdlich wirkt auch die Erklärung der Begriffe Bruttorendite und Nettorendite. Die DIW-Studie versteht unter Bruttorendite den Reinertrag (Mieteinnahmen inkl. Umlagen minus Betriebs- und Instandhaltungskosten) in Prozent des Vermögenswerts, der aufgrund des von den Befragten geschätzten Verkehrswertes festgesetzt wird. Jeder weiß aber, dass selbst öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bei demselben Bewertungsobjekt zu unterschiedlich hohen Verkehrswerten kommen.

Die Nettorendite wird laut DIW-Studie aus dem Überschuss oder der Unterdeckung (Mietreinertrag minus Zins- und Tilgungszahlungen) in Prozent des Nettovermögens nach Abzug der restlichen Hypothekenschulden vom Immobilienwert ermittelt.

Unser Kommentar

Verlässliche Angaben über die Höhe der tatsächlichen Rendite von vermieteten Wohnimmobilien sehen anders aus als in der DIW-Studie. Auf statistisch ermittelte Brutto- und Nettorenditen sollte sich kein Kapitalanleger verlassen, der in vermietete Immobilien investiert. Mit der exakten Ermittlung von Brutto- und Nettomietrendite sowie der tatsächlichen Eigenkapitalrendite fährt ein potenzieller Käufer von vermieteten Eigentumswohnungen oder Mietwohnhäusern sicherlich besser.

Weiterführende Informationen zur tatsächlichen Immobilienrendite lesen Sie in folgender Geldtipps-News:

Wie hoch die Mietrenditen für Käufer tatsächlich sind

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