Immobilienpreise steigen weiter

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Mehrfamilienhäuser sind im dritten Quartal 2014 um 7,2 % teurer geworden.

In Deutschland sei die Entwicklung der Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien unverändert aufwärtsgerichtet. Das teilte der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) mit. Für das dritte Quartal im Jahr 2014 zeige der vdp-Immobilienpreisindex im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Plus von insgesamt 4,8 %.

Rechnerisch getragen werde der Anstieg durch einen nach wie vor dynamischen Wohnungsmarkt. Der Teilindex Wohnen weise eine Zunahme von insgesamt 5,2 % aus und liege damit über der Steigerungsrate des zweiten Quartals 2014.

Der gewerbliche Immobilienmarkt habe dagegen etwas schwächer zugelegt als zuvor. Hier erhöhten sich laut vdp die Preise im Jahresvergleich um 3,7 %, während für das zweite Quartal 2014 noch ein Plus von 4,8 % festgestellt worden sei.

Steigende Preise in allen Segmenten (Indexwert im Jahr 2003 = 100)

Segment

Indexwert III/2014

Veränderung gg. Vorjahresquartal

Eigenheim

121,1

+3,3 %

Eigentumswohnung

124,1

+2,6 %

Mehrfamilienhaus

124,9

+7,2 %

Gewerbe

129,5

+3,7 %

Der aktuell starke Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt sei insbesondere dem Marktsegment Mehrfamilienhäuser zuzurechnen. Der sich hierauf beziehende Kapitalwertindex habe sich im Vergleich zum dritten Quartal 2013 um 7,2 % erhöht. Beide Komponenten dieser Zeitreihe hätten dazu beigetragen. Die Neuvertragsmieten sei im Vergleich zum Vorjahr um 4,6 % gestiegen, der Index der Liegenschaftszinsen sei gleichzeitig um 2,5 % gesunken. Offensichtlich stellten Mehrfamilienhäuser gegenwärtig eine Form der Kapitalanlage dar, die sowohl von Seiten privater Anleger als auch von nationalen und internationalen institutionellen Investoren positiv eingeschätzt werde, urteilt der vdp. Die Ursachen, die diese Einschätzung begründen, seien regional angespannte Wohnungsmärkte und das niedrige Zinsniveau sowie die damit verbundene Suche nach einer angemessenen Eigenkapitalrentabilität.

Auch die Preise für selbst genutztes Wohneigentum zeigten unverändert deutlich nach oben. Im dritten Quartal 2014 seien die diesen Teilindex bildenden Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal um insgesamt 3,1 % gestiegen. Mit einem Plus von 3,3 % hätten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser dabei etwas stärker zugelegt als die Preise für Eigentumswohnungen, die sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,6 % verteuert hätten. Der erneut zu beobachtende etwas stärkere Anstieg der Eigenheimpreise bedeute, dass sich die erhebliche Preislücke zwischen den beiden Objektarten, die sich in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebaut hat, wieder etwas verringert habe, diagnostisiziert der vdp.

Der sich abschwächende Preisanstieg bei Gewerbeimmobilien sei insbesondere bei Büroimmobilien festzustellen. Der Kapitalwertindex Büro habe im dritten Quartal um 3,7 % im Jahresvergleich zugelegt, während im zweiten Quartal noch ein Anstieg um 5 % ausgewiesen worden sei. Die Steigerungsrate bei den Vertragsmieten für Büroflächen habe dabei mit einem Plus von 1,8 % nahezu dem Niveau des Vorquartals entsprochen. Gleichzeitig sei der Liegenschaftszinssatzindex um 1,8 % gesunken (2. Quartal: -3,0 %). Zwar sei die Nachfrage nach Büroimmobilieninvestments ungebrochen hoch, die gedämpften gesamtwirtschaftlichen Aussichten führten aber dazu, dass die Marktakteure vorsichtiger agierten, deutet der vdp die Lage.

Datengrundlage

Die an der vdp-Transaktionsdatenbank teilnehmenden Institute aus der deutschen Finanzwirtschaft liefern laut vdp Transaktionsdaten aus ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft in die Datenbank ein. Sie werde seit 2004 geführt und biete zu transagierten Immobilien statistisch auswertbare Informationen. Die Datenerfassung erfolge dabei in den teilnehmenden Instituten bei der Erstellung von Markt- bzw. Beleihungswertgutachten im Rahmen der Vergabe von Realkrediten. Die Bestimmung erfolge durch zertifizierte Immobiliengutachter oder besonders geschulte Bankmitarbeiter in Form eines Objektgutachtens innerhalb des Instituts.

Dieses Gutachten umfasse neben dem Kaufpreis und dem Kaufpreisdatum Informationen zur Makro- und Mikrolage der Immobilie, zu ihrem Alter und ihrer Ausstattung sowie zu anderen preisbeeinflussenden Variablen. Bei bestimmten Objektarten würden auch Angaben zu Mietverträgen und Mietvertragsdatum erhoben. Die Angaben für die Ableitung des Markt- bzw. Beleihungswerts würden zum Teil den eingereichten Unterlagen entnommen und zum Teil von den Gutachtern nach kodifizierten Verfahren ermittelt.

Berechnung

Aufgrund der ausgeprägten Heterogenität von Immobilien müssten laut vdp, um die reine Preisänderung messen zu können, die unterschiedlichen Qualitäten der beobachteten Immobilien bei der Preismessung berücksichtigt werden. Hierzu existierten verschiedene Verfahren, welche die Qualitätsunterschiede der einzelnen Immobilien explizit berücksichtigten, um so die reine Preisänderung zu messen. Alle vdp-Immobilienpreisindizes würden unter Verwendung sogenannter hedonischer Modelle ermittelt. Das hedonische Modell basiere auf der Idee, dass sich heterogene Güter über ihre Eigenschaften beschreiben ließen. Mit anderen Worten, ein Gut lasse sich als Menge seiner Charakteristika darstellen.

In Bezug auf Immobilien bedeute dies, dass diese Menge von Eigenschaften z.B. Angaben über die physischen Charakteristika wie Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr oder Angaben über die Lage des Objekts enthalten könnten. Jede dieser genannten Eigenschaften besitze, für sich gesehen, einen Einfluss auf den Preis der Immobilie. Allerdings existiere kein Markt für diese einzelnen Eigenschaften, sodass sie sich nicht separat verkaufen ließen und daher eine unabhängige Beobachtung nicht möglich sei. Gleichwohl sei es aber möglich, den Anteil der jeweiligen Eigenschaft am Preis der Immobilie implizit über die Nachfrage und das Angebot an Immobilien zu bestimmen. Hierzu würden multivariate Regressionsmodelle verwendet, mit deren Hilfe sich die marginalen Beiträge der Eigenschaften statistisch schätzen ließen. Dabei werd die Annahme getroffen, dass das Modell alle relevanten Eigenschaften erfasse und die Abweichungen rein zufällig aufträten und keine systematischen Strukturen aufwiesen.

Gewichtung

Der Gesamtindex, der im dritten Quartal 2014 einen Wert von 121,8 aufweise, sei das gewogene arithmetische Mittel aus den Preisindizes für Wohn- sowie Gewerbeimmobilien. Die verwendeten Gewichte entsprächen den Anteilen von Wohn- bzw. Gewerbeimmobilien am Geldumsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt, gemessen auf der Basis der Angaben der Gutachterausschüsse. Sie betrügen 75,6 % bzw. 24,4 % gemessen als Durchschnittswert der Jahre 2007 bis 2012.

Der Preisindex für Wohnimmobilien, der derzeit bei 121,9 Punkten liege, sei das gewogene arithmetische Mittel aus dem Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum und dem Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser. Die verwendeten Gewichte entsprächen dem Anteil der privaten Haushalte in Deutschland, die über Haus- und Grundbesitz verfügen. Für das Jahr 2013 betrug dieser 48,8 %. Entsprechend liege der Anteil der Haushalte, die über kein Haus- und Grundbesitz verfügten, bei 51,2 %.

Für den Preisindex für Gewerbeimmobilien, die derzeit 116,9 Punkte aufwiesen, entsprächen die Gewichte für den Kapitalwertindex Büroimmobilien sowie den Kapitalwertindex für Einzelhandelsimmobilien den Anteilen an den Beständen der von den Pfandbriefbanken gewährten Darlehen. Der Anteil der Büroimmobilien betrage 60 % und der Anteil für Einzelhandelsimmobilien 40 %.

Quelle: vdp , mit freundlicher Genehmigung der vdp Research GmbH, Berlin

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