Immobilienmarkt: Wie wirkt sich der Flüchtlingszustrom aus?

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Die Integration der Flüchtlinge in den Wohnungsmarkt gehört zu den größten Aufgaben, die der Migrantenzuzug mit sich bringt. Unter den Immobilienbesitzern gibt es Gewinner und Verlierer.

In deutschen Millionenstädten wie Berlin, Hamburg, München und Köln ist bezahlbarer Wohnraum bereits jetzt extrem begehrt. Auch ohne die zusätzlichen Flüchtlinge fehlen schätzungsweise 770.000 Wohnungen, um die Nachfrage zu decken. Deshalb steigen die Mieten und Immobilienpreise rasant.

Am Mittwoch, dem 14.10.2014, hat der Innenausschuss den Weg für den von den Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD vorgelegten Entwurf eines Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes frei gemacht. Darin wurde u.a. festgelegt, dass der Bund Länder und Kommunen beim Neubau von Wohnungen und bei der Ausweitung des Bestands an Sozialwohnungen unterstützt. Hierzu würden die den Ländern für den Bereich Wohnraumförderung zuzuweisenden Kompensationsmittel für die Jahre 2016 bis 2019 jeweils um 500 Millionen Euro erhöht. Die Länder hätten zugestimmt, diese Mittel zweckgebunden für den sozialen Wohnungsbau zu verwenden.

Statt einer halben Milliarde Euro gibt der Bund nun jährlich eine Milliarde für den sozialen Wohnungsbau aus. Freilich wird es mehrere Jahre dauern, bis diese Wohnungen stehen. Kurzfristig entschärft sich die Lage dadurch nicht

Diese Lage ist u.a. dadurch geprägt, dass es auf dem Land genügend Platz und auch zahlreiche Wohnungsleerstände gibt. Doch dort will kaum ein Flüchtling freiwillig hin, und dort wollen auch die Alteingesessenen nicht, dass sich allzu viele Flüchtlinge ansiedeln. Das zeigt der Zulauf zur provinzlerischen Pegida-Bewegung und zur AfD.

Beispiel Heidelberg

Ende Dezember 2014 wurden in Heidelbergs südwestlichem Stadtteil Kirchheim (etwa 20.000 Einwohner) 1.000 Flüchtlinge angesiedelt. Die Anteilnahme der Bevölkerung und die Bemühungen der Stadtverwaltung (einschließlich der Polizei) waren groß. Mittlerweile leben auf dem Gelände rund 3.800 Flüchtlinge, und die Unruhe unter den Einheimischen wächst. Der am 1.10.2015 veröffentlichte Mietspiegel weist für Kirchheim ein um 3 % gesunkenes Mietpreisniveau aus. Gleichzeitig dokumentiert er eine Aufwertung anderer Stadtteile. Auch die Nachfrage nach Immobilien ist in Kirchheim gesunken, und es ist mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Beispiel Weinheim

Weinheim hat im vergangenen und in diesem Jahr mehrere Hundert Flüchtlinge in leerstehenden Hotels und anderen Flüchtlingsunterkünften in der Weststadt untergebracht. Daraufhin hat sich im Oktober 2014 die Bürgerinitiative »Weinheim-West – Flüchtlingsunterbringung« gegründet, um eine dezentralere Unterbringung der Asylanten in Weinheim zu erreichen. Ihr Hauptargument lautet: Der Wert ihrer Immobilien in Weinheim-West sei um 20 % gesunken.

Fazit

Sicherlich wird sich die Mehrzahl der Flüchtlinge nach ihrer Anerkennung bzw. vorübergehenden Duldung nicht mehr in Flüchtlingsunterkünften aufhalten, sondern auf dem Wohnungsmarkt eine Bleibe suchen. Absehbar ist, dass durch die steigende Nachfrage die Mietpreise weiter anziehen werden. Zu vermuten ist ferner, dass Stadtteile, in denen es zu einer Konzentration von Flüchtlingen kommt, der Wert der Immobilien sinken wird und dass andere Stadtteile dadurch aufgewertet werden. Insofern wird es unter den Immobilienbesitzern Gewinner und Verlierer des Flüchtlingszustroms geben.

Die sich abzeichnenden Hilfen zur Unterbringung der Flüchtlinge wirken wie ein Konjunkturprogramm für die Immobilienwirtschaft. Davon profitieren vor allem Vermieter. Doch kommt es jetzt umso mehr auf die ertragbringende Lage an. Wie Sie richtig entscheiden und sicher finanzieren, lesen Sie in unserem Finanzratgeber Immobilienerwerb.

Wohnungen für Flüchtlinge

Die Bundesregierung hat am Mittwoch, dem 14.10.2015, eine Anhörung von Immobilien- und Bau-Sachverständigen durchgeführt. Die Flüchtlingskrise trifft nach Ansicht dieser Experten auf einen ohnehin stark angespannten Wohnungsmarkt und wird bereits seit Jahren bestehende Probleme weiter verschärfen.

In dem öffentlichen Fachgespräch im Ausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bauen und Reaktorsicherheit forderten die geladenen Verbandsvertreter daher, schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um Asylbewerber mit Aufenthaltsstatus dauerhaft unterbringen zu können. Gleichzeitig betonten sie, dass wohnungsbaupolitische Maßnahmen nicht nur Flüchtlingen, sondern allen einkommensschwachen Mietergruppen zugutekommen sollten.

Gesine Kort-Weiher von der Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände wies darauf hin, dass die Mehrzahl der Asylbewerber in prosperierenden Regionen bleiben werde, in denen die Wohnungsnachfrage schon jetzt das Angebot deutlich übersteige. Fördermittel müssten daher bevorzugt in diese Wachstumsregionen fließen. Unter anderem sei es notwendig, zusätzliche Anreize für den frei finanzierten Wohnungsbau zu schaffen.

Axel Gedaschko vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) warf Bund und Ländern vor, notwendige Maßnahmen schon seit Jahren verschleppt zu haben. In der Folge müssten nun über zehn Jahre hinweg jährlich mindestens 140.000 Wohnungen neu gebaut werden, um den Bedarf decken zu können. Das sei nur mit Hilfe steuerlicher Förderungen und einer Senkung der hohen Baukosten in Deutschland zu realisieren. Außerdem regte Gedaschko eine Änderung der Musterbauverordnung an, um serielles und standardisiertes Bauen zu ermöglichen.

Andreas Ibel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) schätzte ausgehend von der Asylgeschäftsstatistik für den Monat September, dass angesichts der zu erwartenden hohen Anerkennungszahlen von Asylbewerbern der Bedarf an dauerhaftem Wohnraum bereits Ende 2016 den Bedarf an temporären Unterkünften übersteigen werde. Er forderte: Das Bauen muss wieder einfacher werden. Die Technik, die heute in vielen neuen Wohnungen zum Einsatz komme, sei hochkomplex, teurer und weniger lange haltbar. Außerdem bezeichnete Ibel die befristete Aussetzung der Energieeinsparverordnung (EnEV), mit der Energie in privaten Gebäuden eingespart werden soll, als ein Gebot der Stunde. Der Mietwohnungsneubau spiele nur eine geringe Rolle beim Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser. Würden Flüchtlinge weiterhin in Zelten und provisorischen Unterkünften untergebracht, stünde der dadurch verursachte Ausstoß von Kohlendioxid (CO2) in keinem Verhältnis zu den Einsparungen durch Einhaltung der EnEV.

Der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes e.V., Lukas Siebenkotten, betonte, bis der enorme Nachholbedarf beim Wohnungsneubau aufgearbeitet sei, müssten auch kurzfristige Maßnahmen ergriffen werden. Dazu gehört, dass die Beschlagnahme von leer stehenden Gewerbeimmobilien, aber auch von leer stehendem Wohnraum, unumgänglich ist. So würden etwa in Berlin viele Wohnungen als Ferienwohnungen zweckentfremdet. Sie sollten Menschen zur Verfügung gestellt werden, die es dringend nötig haben. Mietern von städtischen Wohnungen sollte allerdings nicht gekündigt werden, um dort Flüchtlinge unterzubringen. Das sei nicht nur rechtlich unzulässig, sondern auch politisch verheerend.

Ausdrücklich gegen die Beschlagnahme von Immobilien sprach sich Kai Warnecke von Haus & Grund Deutschland aus. Die Tatsache, dass Hamburg und Bremen bereits derartige Maßnahmen ergriffen hätten, sei ein falsches Signal urteilte er. Das sollte der Bund auch klarstellen. Zudem warnte er vor weiteren Änderungen des Baugesetzbuches. Die im Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz vorgesehenen Abweichungen von bauplanungsrechtlichen Standards, die der Bundestag morgen beschließen will, seien schon jetzt gewaltig. Unter anderem sei die Unterbringung von Asylbewerbern in Industriegebieten zweifelhaft. Warnecke forderte daher: Flüchtlinge mit Bleiberecht sollten ganz normale Mieter werden.

Der Kritik Warneckes schloss sich der Architekt und Energieberater Roland Borgwardt an. Standards im deutschen Baugesetzbuch würden derzeit vorschnell über Bord geworfen. Ein späteres Nachrüsten von Gebäuden würde wesentlich teurer werden. Die Unterbringung von Flüchtlingen in Industriegebieten lehnte Borgwardt ebenfalls ab, da diese in der Regel weder hinsichtlich ihrer Infrastruktur noch des Emissionsschutzes für eine Wohnnutzung geeignet seien.

Auch der Rechtsanwalt Klaus-Martin Groth sprach sich für Unterkunftsmöglichkeiten aus, die eine selbstständige Haushaltsführung ermöglichten.

Einig waren sich alle Sachverständigen in ihrem Urteil, dass die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, für den seit der Föderalismusreform 2006 die Länder zuständig sind, schlecht funktioniert. Sie forderten daher, die Kompensationsmittel des Bundes für die soziale Wohnraumförderung künftig an klare Bedingungen zu knüpfen und Berichtspflichten einzuführen. Außerdem sollte sich der Bund Kompetenzen in diesem Bereich zurückholen, da er über die notwendigen finanziellen Ressourcen verfüge, um diese Aufgabe zu bewältigen, urteilte unter anderem Axel Gedaschko (GdW).

Wegen der anziehenden Nachfrage nach Neubauten und der vielerorts vorhandenen Baulandknappheit sind Preissteigerungen im gesamten Immobilienmarkt zu erwarten. Umfassende Informationen zum Thema Immobilienfinanzierung lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung: Wer sich auskennt, spart Geld .

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