Immobilie als Kapitalanlage: Wann mache ich Gewinn?

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Wann Sie als Vermieter die Gewinnschwelle überschreiten, lässt sich nur im Laufe der Zeit ermitteln.

Vor der Kapitalanlage in eine zu vermietende Eigentumswohnung oder in ein Haus zur Vermietung stellt sich jeder Käufer die Frage, wann sich seine Investition amortisieren wird. Doch das ist erst nach einiger Zeit feststellbar.

Die wichtigsten Daten liefern Ihnen Ihre Steuererklärung und der Steuerbescheid. Darin finden sich fast alle Angaben, die Sie für die Ermittlung des Break-even-points benötigen.

Stellen Sie Ihre Einnahmen bzw. Erlöse zusammen

  • Mieten,

  • umlegbare Betriebs- und Verwaltungskosten,

  • Steuerersparnisse.

Listen Sie Ihre Ausgaben bzw. Kosten auf

  • Kaufpreis,

  • Kaufnebenkosten (Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, evtl. Teilungserklärung, evtl. Kautionen, die Sie Ihren Mietern später zurückzahlen müssen),

  • Schuldzinsen sowie evtl. weitere Darlehenskosten (Bereitstellungszinsen, Damnum, Disagio, Provisionen etc.),

  • Abschreibungen für Abnutzung,

  • Instandhaltung und Reparaturen,

  • Betriebskosten (Heizung, Müll, Schornsteinfeger, Strom, Wartung etc.),

  • Verwaltungskosten (Arbeitszimmer, Bankspesen, Fahrtkosten, Grundsteuer, Porti, Telefon, Versicherungen etc.),

  • Einkommensteuer,

  • evtl. Rechtsanwalt, Gutachter, Gericht.

BEP: E minus A = 0

Ziehen Sie von den Einnahmen die Ausgaben ab. Ist der Wert negativ, haben Sie die Gewinnschwelle noch nicht überschritten. Ist die Zahl im Plus, liegen Sie bereits im Gewinn.

Die Gewinnschwelle erreichen langfristig orientierte Anleger in der Regel erst nach der Tilgung ihres Darlehens.

Betrachten Sie Ihre Kapitalimmobilie dagegen als relativ kurzfristige Investition, aus der Sie nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder aussteigen, überschreiten Sie die Gewinnschwelle in der Regel nach dem Eingang des Verkaufserlöses. Mit einem Teil dieses Erlöses ist dann freilich noch die Restschuld zu tilgen.

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