20.11.2015 - 

Mieter haben zwar das Recht, ihre Wohnung so einzurichten, wie sie wollen, doch wenn diese dadurch geschädigt wird, haben Vermieter ein Mitspracherecht.

Laut einem aktuellen Urteil des Landgerichts Aachen muss der Vermieter seinen Mietern besondere Anforderungen an die Platzierung der Möbel bzw. an das Lüftungsverhalten rechtzeitig – am besten bereits im Mietvertrag – mitteilen, sonst kann er keinen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen (LG Aachen, Urteil vom 2.7.2015, Az. 2 S 327/14).

Der Fall

Knapp zwei Jahre nach ihrem Einzug informierten Mieter ihren Vermieter über Schimmelbildung in der Wohnung. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Mieter die Zimmer nicht ausreichend gelüftet und damit den Mangel selbst verursacht hatten. Er ließ den Mangel beseitigen, indem er unter anderem sogenannte Calcium-Silikatplatten in die Wohnung einbaute, ging aber vor Gericht, um von seinen Mietern Kostenersatz in Höhe des ihm entstandenen Schadens einzuklagen.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger erklärte, dass er keine Baumängel habe feststellen können, die an den Feuchtigkeitsproblemen schuld seien. Auch hätte eine Schimmelbildung bei normalem Lüften der Wohnung verhindert werden können. Die Mieter hatten große Schränke an die Außenwand gestellt, was zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt habe. Um die wieder auszugleichen, hätten die Mieter drei- bis viermal täglich lüften müssen.

Die Mieter erwiderten, dass ihnen diese Information unbekannt gewesen sei. Ihr Vermieter habe sie nicht darauf hingewiesen. Auch sei im Mietvertrag keine bestimmte Möblierung der Wohnung vereinbart worden. Sie hätten lediglich eine Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln erhalten. Im Übrigen sei das Einbringen der Calcium-Silikatplatten nicht erforderlich gewesen – das habe der Vermieter später selbst zugegeben. Sie lehnten daher eine Schadenersatzpflicht ab.

Das Landgericht (LG) Aachen wies die vom Vermieter nach den §§ 280 I, 535, 536c II, 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend gemachten Ansprüche ab.

Wer bezahlt die Beseitigung der Schäden?

Entsteht an der Wohnung ein Mangel, muss der Mieter das seinem Vermieter zunächst anzeigen. Der Vermieter wiederum hat den Mangel nach § 535 I 2 BGB grundsätzlich auf eigene Kosten zu beseitigen – schließlich trifft Vermieter die Pflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Normale Verschleißerscheinungen dürfen daher nicht dem Mieter angelastet werden.

Hat der Mieter den Mangel jedoch selbst herbeigeführt, muss der Vermieter dafür nicht geradestehen. Vielmehr hat der Mieter die Kosten für die Mangelbeseitigung selbst zu tragen, wenn er etwa wegen unzureichender Lüftung der Wohnräume eine Schimmelbildung verursacht hat. Ob das der Fall ist, muss der Vermieter beweisen.

Den Nachweis einer Pflichtverletzung der Mieter konnte der Vermieter im vorliegenden Fall jedoch nicht erbringen. Zwar wurde die Wohnung erst aufgrund der unzureichenden Lüftung durch die Mieter mangelhaft, doch diese wussten trotz der schriftlichen Empfehlung des Vermieters angeblich nichts von der Besonderheit, dass sie aufgrund der Möblierung häufiger als normal die Fenster hätten öffnen müssen, um eine Schimmelbildung zu vermeiden.

Laut Gericht wäre es daher die Aufgabe des Vermieters gewesen, seine Mieter darauf hinzuweisen, dass sie drei- bis viermal am Tag lüften müssen, wenn sie Möbel an die Außenwand stellen. Im Normalfall dürfen Mieter schließlich davon ausgehen, dass sie die Zimmer möblieren dürfen, wie sie wollen, ohne dass dies Auswirkungen auf das Lüftungsverhalten bzw. den Zustand der Wohnung hat.

Gelten Besonderheiten hinsichtlich Möblierung und Lüftung, muss der Vermieter darüber aufklären, sei es z.B., dass die Möbel in einer bestimmten Entfernung zur Wand aufgebaut oder die Fenster drei- bis viermal täglich geöffnet werden müssen. Aus Beweiszwecken sollten derartige Vereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Das ist vorliegend jedoch nicht geschehen, weshalb für das Gericht eine Absprache zwischen den Vertragsparteien nicht ersichtlich war.

Die Mieter waren vertraglich nicht dazu verpflichtet, drei- bis viermal am Tag zu lüften – der Mangel war ihnen daher auch nicht anzulasten, obwohl sie lediglich ein- bis zweimal täglich gelüftet hatten. Zwar hat der Vermieter seinen Mietern eine Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln übergeben, aber daraus ergab sich nicht die vertragliche Pflicht, diese Hinweise auch zu beachten. Hätte der Vermieter diese Rechtsfolge beabsichtigt, hätte er einen entsprechenden Passus in den Mietvertrag mit aufnehmen müssen.

Im Mietvertrag können die Vertragsparteien auch vereinbaren, wie die Möblierung genau vorzunehmen ist. Hält sich der Mieter dann nicht an die Absprache und entsteht daraufhin Schimmel in der Wohnung, weil die Luft nicht zirkulieren kann, muss er für den Schaden aufkommen.