Der Staat treibt die Immobilienkosten in die Höhe

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Immobilien sind als Kapitalanlage weiterhin stark gefragt. Daran möchten auch Länder und Kommunen teilhaben. Doch noch immer gibt es ein Steuerschlupfloch.

Zwei spezielle Steuerquellen bieten sich dafür an: die einmalig zu zahlende Grunderwerbsteuer beim Kauf von Immobilien und die laufende Grundsteuer für Haus- und Wohnungseigentümer. Die Grunderwerbsteuer fließt den 16 Bundesländern zu, die Grundsteuer den Gemeinden.

Stark steigende Steuersätze und Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer

Ältere Bundesbürger erinnern sich noch an die bis Ende 1996 dauernde Zeiten, als sie beim Kauf einer Immobilie lediglich 2 % Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis zahlen mussten. Von 1997 bis Ende August 2006 waren es bereits 3,5 %. Doch nach Verabschiedung der Föderalismusreform können die Bundesländer ab 1.9.2006 den Grunderwerbsteuersatz selbst festsetzen. Davon haben bis auf Bayern und Sachsen alle anderen 14 Bundesländer bis heute insgesamt 25 Mal Gebrauch gemacht.

Sieben Länder berechnen zurzeit 5 % vom Kaufpreis, aber vier Länder (Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg) verlangen inzwischen sogar 6,5 %. Berlin und Hessen geben sich mit 6 % zufrieden und Hamburg mit 4,5 %. So kommt es, dass der durchschnittliche Grunderwerbsteuersatz in Deutschland momentan bei 5,3 % der Immobilien-Kaufpreise liegt.

Das lässt die Einnahmen an Grunderwerbsteuer kräftig steigen: von 6 Mrd. € im Jahr 2006 auf 8,4 Mrd. € im Jahr 2013. Im laufenden Jahr 2015 werden es mehr als 9 Mrd. € sein. Es könnten sogar fast 10 Mrd. € sein, wenn es nicht einen von der damaligen rot-grünen Bundesregierung ab 1.1.2000 erlaubten Steuerspartrick nach § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) für spezielle Unternehmen gäbe.

Steuerschlupfloch für Unternehmen

Unternehmen können als Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer durch einen sog. Share Deal komplett vermeiden. Dabei kaufen sie Anteile (engl. share) von weniger als 95 % des Immobilienvermögens einer Objektgesellschaft (zum Beispiel einer GmbH & Co. KG), die vom verkaufenden Unternehmen zu diesem Zweck gegründet wurde. Dieser Portfolio- oder Paketverkauf von meist 94 bis 94,9 % des Gesellschaftsvermögens ist grunderwerbsteuerfrei. Nach Ablauf der Fünfjahresfrist können dann die restlichen 5,1 bis 6 % ebenfalls steuerfrei übertragen werden.

Die grunderwerbsteuerfreien Share Deals haben in den letzten Jahren stark zugenommen. Im Jahr 2013 waren es in Berlin 4 Mrd. € an Immobilienumsätzen, in Frankfurt am Main 2 Mrd. € und in Düsseldorf immerhin noch 844 Mio. €, die auf diese Weise ihren Besitzer wechselten. Jüngst wurde auch der Eurotower, ehemaliger Sitz der EZB, in Frankfurt für 480 Mio. € per Share Deal verkauft. Dadurch entgingen Hessen 29 Mio. € an Grunderwerbsteuer. Mit Schreiben vom 9.7.2014 hat der Bundesfinanzhof die Regelungen für einen grunderwerbsteuerfreien Share Deal zwar etwas verschärft, aber nicht aufgehoben. Der Gesetzgeber hält momentan noch am umstrittenen § 1 Abs. 2a GrEStG fest.

Die renommierte Maklerfirma Aengevelt Immobilien in Düsseldorf schätzt die Immobilienumsätze per Share Deal mittlerweile auf 10 Mrd. € pro Jahr und die den Ländern durch dieses Steuerschlupfloch entgangenen Steuereinnahmen auf eine halbe Mrd. €, wenn man einen durchschnittlichen Grunderwerbsteuersatz von 5 % zugrunde legt.

Privaten Immobilienverkäufern ist der Weg über einen Share Deal immer versperrt. Daher ist es überhaupt nicht einzusehen, warum dieser besondere Steuertrick bei Immobilientransaktionen zwischen Unternehmen immer noch zugelassen wird. Wenn das auch künftig so bleibt, wird die Grundwerbsteuer fast nur noch von privaten Immobilienkäufern gezahlt.

Besonders kurios: Die neue rot-grüne Koalition in Bremen plant sogar eine Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes von 5 auf 19,5 %. Offensichtlich will sie die Grunderwerbsteuer von der Höhe her der Umsatzsteuer anpassen. Private Käufer von Immobilien würden dadurch massiv abgeschreckt, denn einschließlich Notar- und Grundbuchgebühren und Maklerprovision müssten sie dann stolze 25 % des Kaufpreises allein für Kaufnebenkosten aufbringen. Unternehmer als Käufer, die das Steuerschlupfloch des § 1 Abs. 2a GrEStG kennen und anwenden, würden sich indes weiter ins Fäustchen lachen.

Höhere Grundsteuer trifft Eigenheimer und Mieter

Die Grundsteuer auf laufenden Haus- und Grundbesitz ist ein Unikum. Sie beruht auf völlig veralteten Einheitswerten aus dem Jahr 1964 für Grundstücke und Gebäude im Westen bzw. aus 1935 im Osten der Bundesrepublik. Allein über die Grundsteuer B (bebaubare Grundstücke und Gebäude) haben die Gemeinden im Jahr 2013 insgesamt 12 Mrd. € eingenommen. Hinzu kommt noch die Grundsteuer A (für Grundstücke in der Land- und Forstwirtschaft) mit insgesamt 400 Mio. €.

Die Berechnung der Grundsteuer B ist für den Laien ein Brief mit sieben Siegeln. Erst wird in den alten Bundesländern der Einheitswert aus der Multiplikation der extrem niedrigen Jahresrohmiete zum 1.1.1964 mit einem Vervielfältiger von beispielsweise 9,5 (Gemeindegrößenklasse 3, Bauausführung A) ermittelt. So kommt es, dass der Einheitswert häufig nur bei rund 10 % des tatsächlichen Verkehrswerts liegt.

Anschließend wird der Einheitswert mit der sog. Grundsteuermesszahl von 3,5 Promille multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Darüber erteilt das Finanzamt dem Haus- und Wohnungseigentümer dann einen Grundsteuermessbescheid. Schließlich wird dieser Messbetrag noch mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, der 2013 im Bundesdurchschnitt bei 316 % lag. Jedes Jahr erhält der Immobilieneigentümer dann einen Grundsteuerbescheid von der Stadtkasse. Diese dreifache Multiplikation von Werten ist an Kompliziertheit nicht zu überbieten.

Grob gerechnet, kann der Haus- und Wohnungseigentümer im Westen mit einer Grundsteuer in Höhe von 3,00 € bis 3,60 € pro qm Wohnfläche im Jahr rechnen, also 0,25 bis 0,30 € pro qm im Monat. Bei einer 80 m2 großen Eigentumswohnung macht die jährliche Grundsteuer typischerweise 240 € und mehr aus. Die vom Deutschen Mieterbund im Betriebskostenspiegel 2013 angegebenen monatlich 0,18 € pro qm Wohnfläche werden in den weitaus meisten Fällen überschritten.

Reform mittelfristig in Sicht

Seit zehn Jahren streiten die Bundesländer, wie diese völlig überholte Grundsteuerberechnung zu reformieren sei. Der Bundesfinanzhof bemängelt seit Jahren die Einheitswerte als Bewertungsgrundlage für die Grundsteuer und auch das Bundesverfassungsgericht hat in verschiedenen Urteilen eine Reform der Grundsteuer bereits angemahnt. Geschehen ist bis jetzt noch nichts. Vermutlich noch Ende 2015 könnten die Verfassungsrichter die bisherige Erhebung der Grundsteuer als verfassungswidrig einstufen und den Gesetzgeber mit Fristsetzung zu einer Reform verpflichten.

Die Grundsteuer B trifft jeden privaten Haus- und Wohnungseigentümer. Sofern er Haus oder Wohnung selbst nutzt, muss er sie vierteljährlich zum 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. eines Jahres an die jeweilige Stadtkasse zahlen. Gleiches gilt für Vermieter von Eigentumswohnungen, Mietwohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und Gewerbeimmobilien.

Da die Grundsteuer B aber zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, wälzen fast alle Vermieter die von ihnen gezahlte Grundsteuer auf ihre Mieter ab. Letztlich wird also der Mieter über die Betriebs- bzw. Nebenkosten mit der Grundsteuer belastet.

Insofern trifft die kommende Grundsteuerreform sowohl Eigenheimer als auch Mieter. Erste Pläne der Finanzminister deuten darauf hin, dass der überholte Einheitswert durch den Verkehrswert als ortsüblichen Vergleichswert für Immobilien ersetzt wird. Ob die Grundsteuer für Haus- und Wohnungseigentümer und Mieter künftig steigt, ist ungewiss. Das hängt letztlich vom Einzelfall ab. Haus- und Grundbesitzvereine sowie Mietervereine befürchten aber, dass die Grundsteuer nach der Reform tendenziell steigen wird.

Noch beruhigt Thomas Schäfer als Vorsitzender der Finanzministerkonferenz. Nach seiner Schätzung steigt die Grundsteuer nur in 5 % aller Fälle. In jedem vierten Fall sei sogar mit einer deutlichen Senkung der Grundsteuer zu rechnen. Die Verabschiedung einer Grundsteuerreform noch vor dem Ende der Legislaturperiode 2017 ist aber unwahrscheinlich. Daher werden die Grundsteuern wohl frühestens ab 2018 völlig neu festgesetzt.

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