Arme oder reiche Vermieter? Von den Tücken der Statistik

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Immobilienbesitz lohnt sich – nicht nur, wenn Sie selbst darin wohnen. Eine neue Studie kommt sogar auf eine sagenhafte Jahresrendite von 8 %. Diese Toprendite lässt sich freilich nicht in allen Fällen erzielen.

»Vermieten macht reich – Wohnimmobilien schlagen Aktien! Ruhiger schlafen, mehr kassieren« titelt die Welt am Sonntag vom 28.6.2015 und beruft sich dabei auf eine im Auftrag von WERTGRUND Immobilien AG erstellte Studie des Forschungsinstituts bulwiengesa.

Noch im September 2014 kam eine WERTGRUND-Studie des DIW Berlin zum Ergebnis, dass ein Drittel aller privaten Vermieter keine oder sogar eine negative Rendite erzielten (siehe Geldtipps vom 22.9.2014 »Zur Sache, Schätzer! Warum Sie statistisch ermittelte Renditen für vermietete Immobilien mit größter Vorsicht genießen sollten«).

Man staunt und wundert sich. Hat sich der laut DIW arme Vermieter innerhalb von nur neun Monaten zum laut bulwiengesa reichen Vermieter gewandelt?

DIW im September 2014: Magere Renditen von nur zwei bis drei Prozent

Laut DIW lagen die durchschnittlichen Bruttorenditen für private Vermieter von Wohnimmobilien in den zehn Jahren von 2002 bis 2012 nur bei 2 bis 3 %. Diese mageren Renditen sind das Ergebnis einer Befragung von nur 1400 Haushalten mit vermietetem Haus- und Grundbesitz.

Die Bruttorendite soll laut DIW den Mietreinertrag in Prozent des von den Haushalten geschätzten Immobilienwertes angeben. Jeder vierte befragte Vermieter nannte eine Bruttorendite von 0 % und jeder zwölfte Befragte nannte sogar eine negative Rendite. Die DIW-Forscher dazu: »Auffällig ist der hohe Anteil der Fälle mit einer Rendite von Null. Viele Befragten gaben keine Einkünfte an, obwohl sie vermietbare Objekte haben«. Der Wert dieses Forschungsprojekts ist aber de facto ebenfalls Null, wenn die Selbstauskünfte der privaten Haushalte nicht weiter hinterfragt werden.

Die Zeitschrift Capital kritisierte »So trickst man mit der Immobilienstatistik« und auch die Stiftung Warentest sah in der DIW-Studie angesichts geringer Fallzahlen, vager Selbsteinschätzung und verdächtig vieler Fälle mit einer Rendite von 0 % viele Schwächen.

Der Auftraggeber WERTGRUND, ein Anbieter von offenen Immobilienfonds, nutzte die DIW-Studie dazu, um auf die mageren Renditen von Direktanlagen in vermietete Wohnimmobilien und auf die höhere Rentierlichkeit seines eigenen Immobilienfonds WERTGRUND Wohn Select D mit folgenden Argumenten hinzuweisen: »Ein Großteil der niedrigen und negativen Renditen ist auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen .... Indirekte Investments bilden eine Alternative zur Direktanlage«.

bulwiengesa im Mai 2015: Gesamtrendite von rund acht Prozent in 22 Jahren

Laut Pressemitteilung der WERTGRUND vom 25.5.2015 liegt die durchschnittliche Gesamtrendite für vermietete Wohnimmobilien in 127 Städten laut einer Studie von bulwiengesa bei 8,1 % pro Jahr für die 22 Jahre von 1992 bis 2014.

Die Gesamtrendite setzt sich zusammen aus den jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis (Mietrendite, die noch im Jahr 1999 bei 4,32 % lag) und den jährlichen Wertsteigerungen (Wertänderungsrendite 3,63 % pro Jahr in A-Städten bzw. 2,93 % in B-Städten).

Diese Studie geht von Immobilienindices der bulwiengesa aus, wobei neben dem Verhältnis von Miete zu Kaufpreis auch die jährlichen Preis- und Mietsteigerungen in 127 Städten der Bundesrepublik ermittelt werden. Kritisch ist anzumerken, dass Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision) sowie laufende nicht auf den Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) in dieser Renditeberechnung nicht berücksichtigt wurden. Nach Berücksichtigung dieser einmaligen Kaufnebenkosten und laufenden nicht umlagefähigen Kosten wird die Gesamtrendite schätzungsweise um zwei Prozentpunkte auf rund 6 % sinken.

Unklar ist auch, warum die WERTGRUND als Anbieter von offenen Immobilienfonds nicht auf die Zahlen laut DIX (Deutscher Immobilienindex) der IDP für offene Immobilienfonds zurückgreift. Bei Wohnimmobilien errechnet sich von 1995 bis 2014 eine jährliche Rendite von 5 % (sogenannter Total Return). In den letzten zehn Jahren lag dieser Total Return bei durchschnittlich 6 % pro Jahr, in den letzten fünf Jahren bei 7,3 % und den letzten drei Jahren sogar bei durchschnittlich 7,8 % pro Jahr. Für das Jahr 2014 weist der DIX 7,9 % für vermietete Wohnimmobilien aus, die sich aus einer Netto-Mietrendite von 4,9 % (sogenannter Netto-Cashflow) und einer Wertänderungsrendite von 2,9 % zusammensetzen.

Der Vergleich der durchschnittlich 8,1 % Gesamtrendite für vermietete Wohnimmobilien für die Jahre 1992 bis 2014 laut bulwiengesa mit der Anleiherendite von 6,3 % laut Rentenindex REX und der Aktienrendite von 6,9 % laut Aktienindex MSI World hinkt somit ganz erheblich. Hätte man die 5 % Gesamtrendite laut DIX für die Jahre 1995 bis 2014 zum Vergleich genommen, hätte die Schlagzeile nicht heißen können »Wohnimmobilien schlagen Aktien«.

Die Tücken von Immobilienstatistiken über Renditen

Die Statistiken über die Renditen von vermieteten Wohnimmobilien haben somit ihre Tücken. Dabei kommt es darauf an, was man unter Rendite überhaupt versteht (zum Beispiel nur Mietrendite oder Gesamtrendite als Summe von Mietrendite und Wertsteigerungsrendite) und über welchen Zeitraum (zum Beispiel 5, 10, 15 oder 20 Jahre) man die Renditen berechnet. Hinzu kommt, dass man aus Vergangenheitsrenditen nicht auf künftig erzielbare Renditen mit vermieteten Wohnimmobilien schließen darf.

Private Direktanleger, die in den 1990er Jahren vermietete Eigentumswohnungen als langfristige Kapitalanlage erworben haben, werden sich weder als arme noch als reiche Vermieter fühlen. Über die nur 2 bis 3 % Mietrendite laut DIW-Studie werden sie müde lächeln und an die angeblich 8 % Gesamtrendite laut bulwiengesa-Studie aus eigener Erfahrung nicht so recht glauben. Wahrscheinlich liegt die individuelle und wahre Rendite in der Mitte, also bei rund 5 %.

Wichtiger ist aber noch etwas anderes: Der private Vermieter wird nicht nur die Netto-Mietrendite als jährlichen Mietreinertrag in Prozent der gesamten Anschaffungskosten und die jährliche Wertsteigerungsrendite ins Kalkül ziehen, sondern auch Finanzierungs- und Steuerfragen. Liegt der Hypothekenzins wie zurzeit deutlich unter der erzielbaren Netto-Mietrendite, hebelt das die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals hoch. Auch die Steuerersparnisse durch Schuldzinsenabzug und Ansatz von steuerlichen Gebäudeabschreibungen sind zu berücksichtigen. Daher ist es kein Wunder, dass Anleger in der Vergangenheit Eigenkapitalrenditen von deutlich über 5 % erzielen konnten, die in Ausnahmefällen sogar zweistellig ausfielen.

Vermieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen sehr

Der Vergleich der Immobilienanlage mit der Anlage in Anleihen oder Aktien sollte sich nicht nur auf Renditeberechnungen konzentrieren. Vermieter werden ist zwar nicht schwer, wenn man eine bereits fest vermietete Eigentumswohnung oder ein Mietwohnhaus erwirbt.

Nach Kauf und Eintritt in die laufenden Mietverhältnisse kommt auf den privaten Vermieter aber oft eine Menge Arbeit zu. Nicht nur jährliche Betriebskostenabrechnungen sind zu erstellen, sondern auch laufende Instandhaltungsarbeiten durchzuführen. Bei langjährigen Mietern sollte alle paar Jahre eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen, was einfacher gesagt als getan ist. Steht ein Mieterwechsel ein, muss ein neuer zahlungskräftiger Mieter gesucht und gefunden werden.

Vermieter sein wird richtig schwer bei Mietausfällen infolge Zahlungsverzugs des Mieters. Fristlose Kündigungen mit Räumungsklagen ziehen sich über Monate hin und kosten viel Zeit, Geld und Nerven. Trotz erzielbarer Renditen von 5 % und mehr ist also auch bei privaten Vermietern nicht alles Gold, was glänzt.

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