Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen

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Bis März 2016 müssen die EU-Mitgliedstaaten die Hypothekarkredit-Richtlinie in nationales Recht umsetzen. Kommt der 5 %-Deckel für Entschädigungen?

Das Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung des Immobiliendarlehns sei bei Eigenheimbesitzern zurzeit groß, schreibt das Internetportal VersicherungsPraxis24 . Denn das aktuelle Zinsniveau wecke Begehrlichkeiten. Habe der effektive Jahreszins vor sechs Jahren durchschnittlich noch bei etwa 5 % gelegen, so sei ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung heute schon für unter 2 % zu bekommen.

Was so verlockend einfach klinge, gestalte sich in der Realität allerdings als schwieriges Unterfangen. Zum einen bedürfe es eines wichtigen Grundes, um seinen Immobilienkredit vorzeitig zu kündigen (vgl. u.a. § 490 BGB, z.B. Verkauf der Immobilie), zum anderen fordere die Bank vom Darlehensnehmer die Zahlung der entgangenen Zinszahlungen – die Vorfälligkeitsentschädigung.

Und eben diese Sonderzahlung stehe aktuell auf dem Prüfstand. Hätten die Vorfälligkeitsentschädigungen in den Jahren 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich 4 % des abgelösten Restkapitals gelägen, seien sie 2012 und 2013 auf rund 11 % gestiegen. Für viele Kunden seien die aktuell hohen Vorfälligkeitsentschädigungen existenzbedrohend, zitiert VersicherungsPraxis24 die Verbraucherzentralen.

Dieses Thema habe seit September 2014 wieder an Interesse gewonnen, und zwar durch die Hypothekarkredit-Richtlinie, die das Europäische Parlament beschlossen habe. Damit seien die EU-Mitgliedstaaten nun aufgefordert, diese Richtlinie bis März 2016 in ihre nationale Gesetzgebung umzusetzen. Die aktuell gültige bzw. angewandte Regelung lasse sich keinem Paragrafen entnehmen, vielmehr habe sich die gängige Praxis bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch BGH-Urteile geformt.

So müsse die Bank aktuell keinen konkreten Schaden nachweisen, könne die Differenz zwischen dem Vertragszins und einem hypothetischen Wiederanlagezins in niedrigverzinsliche Papiere (Aktiv-Passiv-Methode) und eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Diese Tatsache und die ungeregelte gesetzliche Situation ließen Verbraucherschützer von Strafzinsen der Banken oder Wucher reden.

Um die Verfahrensweise transparenter zu machen, fordere die Richtlinie nun Folgendes:

  • Der Verbraucher hat ein Recht zur vorzeitigen Rückzahlung seines Kredits. Der Gesetzgeber darf Einschränkungen vornehmen, die notwendig und gerechtfertigt sein müssen.

  • Ein uneinschränkbares Recht auf Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits in Abhängigkeit von dessen Zinsen und Kosten der Restlaufzeit.

  • Die Vorfälligkeitsentschädigung ist keine Vertragsstrafe und darf deshalb den tatsächlichen finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten.

  • Die Entschädigung muss angemessen und objektiv, die Berechnungsgrundlage für den Verbraucher rechnerisch nachprüfbar sein.

In dieser Situation forderten die Verbraucherzentralen eine gesetzliche Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung auf 5 % der Restschuld. Einige Stimmen gingen sogar in Richtung 1 % (analog der Regelung des § 502 BGB für Verbraucherkredite). Die Regeln für die Berechnung müssten endlich eindeutig, transparent und fair werden, so die Verbraucherschützer.

Den Argumenten der Verbraucherschützer entgegne die Banken-Branche erwartungsgemäß deutlich. Zum einen sei die aktuelle Niedrigzinsphase die Erklärung für die gestiegene Entschädigung, andererseits würde eine Deckelung die Gefahr bergen, dass der Bank der entgangene Schaden nicht mehr vollständig zurückgezahlt werde. Schließlich refinanzieren Banken Immobilienkredite in der Regel mit der gleichen Laufzeit, mit der sie sie an ihre Kunden vergeben. Für eine Begrenzung des Schadenausgleichs sehe die Branche keine Rechtfertigung und warne gleichzeitig vor der Gefahr, dass vor dem Hintergrund einer gesetzlich geregelten Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung Finanzierungen mit langer Laufzeit vom Markt verschwinden könnten.

Quelle: VersicherungsPraxis24

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