Volltilgerdarlehen: Zinsehe für sicherheitsorientierte Eigenheimer

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Niedrige Hypothekenzinsen von 2 %, aber 55 Jahre lang Zinsen zahlen bei nur 1 % Tilgung? Lesen Sie, wie Sie diese Tilgungsfalle meistern!

In die von einigen Medien plakativ verkündete Tilgungsfalle geraten Sie als stolzer Besitzer eines Eigenheims garantiert nicht, wenn Sie ein Volltilgerdarlehen mit Ihrer Bank abschließen, das zum Ende der von Ihnen selbst gewählten Tilgungsdauer garantiert komplett zurückgezahlt ist. Sie können dann zum Rentenbeginn ein miet- und schuldenfreies Eigenheim genießen.

Methusalem-Darlehen der Allianz über 40 Jahre nicht empfehlenswert

Das von der Allianz angebotene Methusalem-Darlehen über 40 Jahre mit einem festen Zins von 3,21 % Zins und einem Tilgungssatz von 1,23 % zuzüglich ersparter Zinsen ist allerdings nicht empfehlenswert. Schließlich müsste der Käufer eines Eigenheims schon sehr jung und 25 bis 27 Jahre alt sein, um die Schuldenfreiheit bereits mit 65 bis 67 Jahren zu erleben. Eine solch extrem lange Zinsbindung schadet nur.

Sichere Zinsehe mit der Bank über 20 bis 30 Jahre

Eine Zinsbindung von 20 bis 30 Jahren bis zur völligen Entschuldung ist jedoch gerade in Niedrigzinsphasen für potenzielle Käufer eines Eigenheims attraktiv. Die Lösung heißt Volltilgerdarlehen und wird von immer mehr Banken angeboten. Sie gehen damit eine sichere Zinsehe ein.

Ehen halten bekanntlich nicht immer, sondern werden häufig geschieden. Dies kann bei der Zinsehe über ein Volltilgerdarlehen nicht geschehen. Die Bank kann in diesem Fall nur die Darlehensscheidung einreichen, wenn Sie die geforderten Zins- und Tilgungsraten nicht bezahlen.

Auf der anderen Seite können Sie aber diese Zinsehe beenden, wenn die Anschlusszinsen in zehn Jahren wider Erwarten noch niedriger sein sollten als heute. Eine vorzeitige Rückzahlung des Volltilgerdarlehens wäre auch möglich, wenn Sie Ihr Eigenheim aus persönlichen Gründen (Ortswechsel, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung oder Alter) verkaufen wollen bzw. müssen und dann die Restschulden aus dem Verkaufspreis zurückzahlen.

Lesen Sie weitere geldwerte Ratschläge in unserem Dossier Immobilienfinanzierung .

Bei der noch vorherrschenden Abschnittsfinanzierung legen Sie sich hinsichtlich der Zinsbindung nur für 10, 15 oder 20 Jahre fest. Am Ende der Zinsbindungsphase ist eine evtl. teure Anschlussfinanzierung erforderlich, falls Sie die Restschulden nicht auf einen Schlag zurückzahlen können. Sie sind somit nur ein "Darlehensabschnittsgefährte" Ihrer Bank und schließen künftige Zinsänderungsrisiken nicht aus.

Beim Volltilgerdarlehen werden die Hypothekenschulden hingegen bis zum Ende der von vornherein festgelegten Tilgungsdauer komplett zurückgezahlt. Ein Zinsänderungsrisiko besteht nicht.

Für wen sich ein Volltilgerdarlehen jetzt lohnt

Ein Volltilgerdarlehen lohnt sich in der aktuellen Niedrigzinsphase für Käufer von selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, die zum Ende des Renteneintritts mit beispielsweise 65 Jahren schuldenfrei sein wollen und sich die konstante monatliche Belastung für Zins und Tilgung finanziell leisten können.

Wer heute 35, 40 oder 45 Jahre alt ist, sollte von einer auf 30, 25 oder 20 Jahren festgelegten Tilgungsdauer bis zum vollendeten 65. Lebensjahr ausgehen. Nach Kenntnis des aktuellen Sollzinses für ein Volltilgerdarlehen kann dann ohne große Mühe der erforderliche Tilgungssatz und die monatliche Belastung für Zins und Tilgung errechnet werden.

Die Redaktion von Geldtipps online hat über www.fmh.de (Portal des renommierten Finanzberaters Max Herbst aus Frankfurt) die Probe aufs Exempel anhand der jeweils günstigsten Angebote von Baugeldvermittlern wie Interyp oder Hypothekendiscount gemacht. Dabei wurde ein Kaufpreis von 300.000 € für ein 125 m2 großes Reihenhaus angenommen. Die Darlehenssumme soll über 240.000 € lauten. Der Rest von 60.000 € plus Kaufnebenkosten wird durch Eigenmittel aufgebracht.

1.Fall: Bei einer 30jährigen Tilgungsdauer liegen der Sollzins bei 2,63 % und die Anfangstilgung bei 2,19 % zuzüglich ersparter Zinsen. Krumme Zins- und Tilgungssätze für Banken sind kein Problem. Die Summe aus Zins- und Tilgungssatz beträgt 4,82 % jährlich und die monatliche Belastung nur 964 €. Diese Belastung aus Schuldendienst dürfte deutlich unter einer vergleichbaren monatlichen Nettokaltmiete für ein 125 m2 großes Reihenhaus liegen.

2. Fall: Der Sollzins sinkt geringfügig auf 2,62 % bei einer 25jährigen Tilgungsdauer. Dafür steigt aber der Tilgungssatz auf 2,84 %. Nun sind insgesamt 5,46 % der Darlehenssumme von 240.000 € aufzubringen. Die monatliche Belastung steigt infolge der um 10 Jahre kürzeren Tilgungsdauer auf 1.092 € und könnte in aller Regel auch noch verkraftet werden, sofern eine vergleichbare Nettokaltmiete in etwa auch dieses Niveau erreicht.

3. Fall: Bei einer nur 20jährigen Tilgungsdauer profitiert der Darlehensnehmer zwar von einem Sollzins von nur 2,35 %. Andererseits steigt der Tilgungssatz deutlich auf 3,92 % und der jährliche Belastungssatz somit auf immerhin 6,27 %. Wenn die monatliche Belastung von 1.254 € aber nachhaltig tragbar ist, kann sich auch dieses Volltilgerdarlehen noch lohnen.

In allen drei Fällen steht der Selbstnutzer nach völliger Entschuldung deutlich besser da als ein vergleichbarer Mieter. Das Eigenheim ist nach 30, 25 oder 20 Jahren schuldenfrei und belastet den Eigentümer nur noch mit laufenden Betriebskosten, wie sie auch ein Mieter tragen müsste, und zusätzlichen Instandhaltungskosten.

Vorsicht, Mathematik!

Hier der besondere Geldtipp für Tüftler: Bei gegebener Tilgungsdauer und bekanntem Sollzins (zum Beispiel 2,45 % Sollzins und 22 Tilgungsjahre) können Sie den Tilgungssatz auch bequem mit Ihrem Taschenrechner berechnen, sofern dieser eine xy -Taste hat: Werner Siepe, Finanzmathematiker und Autor bei der Akademischen Arbeitsgemeinschaft, hat dazu folgende Formel zur Berechnung des Tilgungssatzes entwickelt:

t = p : [(1 + p :1200 )12n- 1]

t = Tilgungssatz, p = Sollzinssatz, n = Tilgungsdauer

Sie benötigen also nur den Sollzins p und die Tilgungsdauer n, um bei monatlicher Ratenzahlung den exakten Tilgungssatz t zu berechnen. Im Beispiel (2,45 % Sollzins und 22 Tilgungsjahre) kommt mit Hilfe der Formel dann ein Tilgungssatz von 3,43 % heraus.

Schließen Sie zusätzlich eine preisgünstige Restschuldversicherung bei einem Direktversicherer wie Europa oder CosmosDirekt ab, um Ihren Ehepartner im Falle Ihres Todes finanziell abzusichern. Diese flexible Risikolebensversicherung passt sich punktgenau an die von Jahr zu Jahr sinkenden Restschulden laut Tilgungsplan an.

Lohnenswert ist ein Volltilgerdarlehen auch, wenn eine Zinsbindung gerade ausläuft und eine Anschlussfinanzierung ansteht. Die Restschuld kann dann per Volltilgerdarlehen ebenfalls innerhalb eines festgelegten Zeitraums komplett getilgt werden.

Chancen eines Volltilgerdarlehens

Für Haus- und Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie auf längere Sicht selbst nutzen wollen, bietet das Volltilgerdarlehen eine langfristige Zins- und Kalkulationssicherheit. Sie müssen nur einen einzigen Darlehensvertrag abschließen, eine Anschlussfinanzierung entfällt.

Angesichts historisch niedriger Hypothekenzinsen ist es unwahrscheinlich, dass es künftig einen noch deutlich zinsgünstigeren Zeitpunkt gibt als heute. Wenn die Effektivzinsen für eine 20-, 15- oder 10jährige Zinsbindung in zehn Jahren dennoch unter den heutigen Effektivzinsen für eine 30-, 25- oder 20jährige Tilgungsdauer liegen sollten, kann das jetzige Volltilgerdarlehen gekündigt und durch ein neues Volltilgerdarlehen mit noch günstigeren Zinskonditionen für die restliche Tilgungsdauer abgelöst werden.

Der gesamte Zinsaufwand fällt beim Volltilgerdarlehen relativ gering aus. Bei einer 20jährigen Tilgungsdauer sind beispielsweise insgesamt 327.780 € an die Bank zu zahlen für eine Darlehenssumme von 240.000 €. Der Zinsaufwand liegt somit nur bei 87.780 € für 25 Jahre oder 3.511 € pro Jahr. Dies sind gerade einmal 1,46 % von 240.000 € im Durchschnitt und damit nur etwas mehr als die Hälfte des Sollzinses von 2,62 %. Die relativ hohe Tilgung von 2,83 % zuzüglich ersparter Zinsen macht dieses zinsgünstige Ergebnis möglich.

Wenn die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers so bleiben wie heute, gilt am Ende die Erkenntnis: "Was lange währt, wird wirklich gut".

Risiken eines Volltilgerdarlehens

Volltilgerdarlehen eignen sich nicht für Vermieter, die ihr Miethaus oder ihre vermietete Eigentumswohnung nach Ablauf von mehr als zehn Jahren mit steuerfreiem Veräußerungsgewinn verkaufen wollen. Zudem hat es steuerliche Nachteile, da die steuerlich abzugsfähigen Schuldzinsen infolge des höheren Tilgungssatzes rascher sinken als bei einem klassischen Hypothekendarlehen mit nur 1 % Tilgung pro Jahr.

Für reine Selbstnutzer ist das Volltilgerdarlehen relativ starr und nicht flexibel, auch eine Sondertilgung wird von den Banken in aller Regel ausgeschlossen. Daher trifft angesichts der jahrzehntelangen Zinsbindung auch ein weiteres Sprichwort zu: "Drum prüfe, wer sich lange bindet".

Ein mit dem Wechsel des Arbeitsplatzes verbundener Ortswechsel zwingt meist zum Verkauf des Eigenheims und zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, sofern die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Wenn jedoch ein zweiter Eigenheimerwerb am neuen Wohnort geplant ist, kann das laufende Volltilgerdarlehen im Wege des Pfandtausches auf dieses neue Eigenheim übertragen werden.

Wirkliche Risiken entstehen typischerweise erst beim Notverkauf des Eigenheims, falls die monatliche Belastung nicht mehr tragbar ist. Gründe sind Arbeitslosigkeit, Invalidität, schwere Erkrankung oder Scheidung mit den entsprechend negativen finanziellen Folgen. In diesem Fall kann nicht nur das Eigenheim selbst, sondern auch das damit verbundene Volltilgerdarlehen zum Albtraum werden.

Wägen Sie als Selbstnutzer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung die Chancen und Risiken eines Volltilgerdarlehens für Ihr Eigenheim aus Ihrer ganz persönlichen Sicht sorgfältig ab und greifen Sie zu, wenn in Ihrem Fall die Chancen die Risiken eindeutig überwiegen.

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