Paradoxe Zinswelt: Von der Nullzins-Anleihe zur Nullzins-Hypothek

 - 

Was noch vor wenigen Jahren unvorstellbar erschien, ist eingetreten. Wer im Jahr 2015 eine neu ausgegebene 5- bis 10-jährige Bundesanleihe kauft, muss mit einem Kupon (Nominalzins) von 0 % leben. Die Nullzins-Anleihe ist Realität, Anleihekäufer sind auf Nulldiät gesetzt.

Bei einer 5-jährigen Bundesanleihe muss man sogar noch etwas drauflegen, so dass die Rendite auf minus 0,16 % fällt. Wer eine Bundesanleihe mit 10 Jahren Laufzeit kauft, kommt gerade noch auf eine Mini-Rendite von 0,07 % (Stand: 18.4.2015).

Hypothekenzinsen unter 1 % bei 10-jähriger Zinsbindung

Des einen Leid – des andern Freud. Auf der einen Seite werden Anleihekäufer und Sparer bestraft, da sie bei Nullzins-Anleihen und Nullzins-Sparbüchern nach Inflation Geld verlieren. Immobilienkäufer und Hypothekenschuldner werden angesichts nie gekannter, rekordtiefer Hypothekenzinsen belohnt.

Einige Baugeldvermittler wie Interhyp oder Hypothekendiscount haben die 1-Prozent-Marke bei den Effektivzinsen für Hypothekendarlehen bereits geknackt und werben mit nur 0,95 % effektivem Jahreszins bei einer Zinsbindung über 10 Jahre. Vorausgesetzt, dass die Darlehenssumme nicht höher als bei 60 % des Kaufpreises liegt.

Nullzins-Hypothek schon jetzt bei knapp 5 % Disagio möglich

Was kaum jemand weiß: Sie können auch jetzt schon Hypothekendarlehen mit einem Sollzins von 0 % und einer 10-jährigen Zinsbindung erhalten, wenn Sie eine einmalige Zinsvorauszahlung von 4,84 % leisten. Sie nehmen beispielsweise eine Darlehenssumme von 105.086 € auf, erhalten aber nach Abzug von 4,84 % nur 100.000 € ausgezahlt. Dieser Abzug wird Disagio (Abgeld, Abschlag) genannt.

Statt für 1 % Festzins bei 100 % Auszahlung (1. Fall) können Sie sich also auch für 0 % Zins bei 95,16 % Auszahlung (2. Fall) entscheiden.

Wenn Sie nach 10 Jahren bereits schuldenfrei sein wollen, liegt die anfängliche Tilgung im 1. Fall bei 9,51 % pro Jahr. Ihre gesamten Zinskosten betragen dann 5.153 € und die monatliche Rate 876 €.

Im 2. Fall zahlen Sie die gesamten Zinsen über das Disagio von 5.086 € im voraus. Die monatliche Rate in Höhe von 875 € geht dann vollständig für die Tilgung drauf. Nachteile haben Sie bei der Disagiovariante also nicht. Der Effektivzins macht wie bei der Nichtdisagiovariante exakt 1 % aus.

Vermieter können das einmalige Disagio im 2. Fall ebenso wie die laufenden Zinskosten im 1. Fall steuerlich als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen. Die sofortige Steuerersparnis ist vor allem dann von Vorteil, wenn die persönliche Steuerprogression im Kauf- und Finanzierungsjahr besonders hoch liegt. Von der steuerlichen Abzugsfähigkeit des Disagios bis zu höchstens 5 % bei einer Zinsbindung über mindestens 5 Jahre können nur Vermieter profitieren. Selbstnutzer haben diese steuerliche Möglichkeit zwar nicht, sind allerdings gegenüber der Nichtdisagiovariante im 1. Fall auch nicht benachteiligt.

Nullzins-Hypotheken auch bei negativen Effektivzinsen möglich

Wer künftig sogar negative Effektivzinsen bei Hypothekendarlehen nicht ausschließen will, muss sich laut Werner Siepe, Finanzierungsexperte und Autor des Buchs Immobilienfinanzierung – Die richtige Strategie (erschienen in 3. Auflage bei Stiftung Warentest), zumindest keine Gedanken über die Praktizierbarkeit einer solchen ungewöhnlichen und völlig paradoxen Zinssituation machen.

Laut Siepe könnten Banken und Sparkassen dann Nullzins-Hypotheken mit Agio (Aufgeld) vergeben. Wer beispielsweise ein Darlehen zu 0 % mit einem Agio von 1 % aufnähme, bekäme 101 % des Darlehensbetrags ausgezahlt und müsste nur 100 % zurückzahlen. Der Effektivzins würde bei einer 10-jährigen Zinsbindung mit völliger Entschuldung nach 10 Jahren dann auf minus 0,2 % sinken. Bei einer Darlehenssumme von beispielsweise 100.000 € würden demnach 101.010 € ausgezahlt. Das Agio von 1.010 € wäre praktisch ein Zinsgeschenk der Bank. Die monatliche Rate läge bei 833,33 €.

Weder begriffliche noch rechtliche Bedenken gegen negative Effektivzinsen

Zwar wird der Fachbegriff Agio bisher ausschließlich im Zusammenhang mit der Emission von Wertpapieren und dem Verkauf von Anteilen an Investmentfonds verwendet. Das dürfte Banken aber nicht hindern, ein Agio auch bei Hypothekendarlehen zuzulassen. Falls nicht, könnte man auf den Fachbegriff Damnum (lat. Schaden) ausweichen, der im weiteren Sinne für Disagio (Abgeld) und Agio (Aufgeld) steht und außer Bankern auch Kreuzworträtsel-Fans bestens bekannt ist. Im Falle einer Nullzins-Hypothek mit Agio bzw. Damnum hätte halt die Bank einen Zinsschaden, da sie den Hypothekenschuldnern noch Zinsen zahlen müsste. Bei 0 % Sollzins käme es dann tatsächlich zu negativen Effektivzinsen.

Rechtliche Bedenken hinsichtlich der Einführung von aktuell noch nicht vorstellbaren negativen Effektivzinsen bei Hypothekendarlehen gibt es auch nicht. Zwar heißt es in § 488 BGB: Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

Eine Gesetzesänderung wäre aber bei Nullzinshypotheken mit Agio (zum Beispiel 0 % Zins bei 101 % Auszahlung) gar nicht erforderlich. Schließlich würde der Darlehennehmer in diesem Fall 0 % Zins schulden und damit gar nichts zahlen. Selbstverständlich wäre er weiterhin verpflichtet, das Darlehen zu 100 % zurückzuzahlen.

KfW-Bank würde wahrscheinlich Vorreiter sein

Noch ist es aber längst nicht so weit. Vermutlich würde die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), deren Darlehen zur Energieeinsparung bei Immobilien aktuell zu einem Effektzins von nur 0,75 % bei 10-jähriger Zinsbindung zu haben sind, als erste Bank Nullzinshypotheken vergeben.

Da die KfW schon jetzt je nach erreichter Energieeffizienz zusätzlich zum niedrigen Effektivzins von 0,75 % nicht rückzahlbare Tilgungszuschüsse von 7,5 bis 22,5 % der Darlehen vergibt, zahlen Darlehensschuldner der KfW unter Berücksichtigung von Zins und Tilgungszuschuss schon heute weniger zurück, als sie erhalten haben. Der negative Effektivzins ist für sie de facto also schon heute Realität.

Weitere News zum Thema

Weitere News zum Thema

schließen

Link empfehlen

Mit der Inanspruchnahme des Services willigen Sie in folgende Vorgehensweise ein:

Ihre eigene E-Mail-Adresse und die des Empfängers werden nur zu Übertragungszwecken verwendet - um den Adressaten über den Absender zu informieren, bzw. bei einem Übertragungsfehler eine Benachrichtigung zu übermitteln. Um einen Missbrauch dieses Services zu vermeiden, wird Geldtipps.de die Identifikationsdaten (IP-Adresse) jedes Nutzers der versandten E-Mail in Form eines E-Mail-Header-Record (X-Sent-by-IP) beifügen und für einen Zeitraum von zwei Monaten speichern. Sofern Dritte glaubhaft machen, dass sie durch die Versendung eines Artikels im Rahmen dieses Services in ihren Rechten verletzt wurden, wird Geldtipps.de die Identifikationsdaten zur Rechtsverfolgung herausgeben.