Immobilienerwerb: Nie war die Finanzierung günstiger als jetzt

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Deutschlands Bauherren profitieren derzeit prächtig von niedrigen Zinsen. Nie zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik ließ sich der Traum von der eigenen Immobilie so günstig finanzieren wie heute.

Deshalb wagen immer mehr Menschen den Kauf eines Eigenheims, obwohl die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen etwas angezogen haben. Gleichwohl gibt es in Deutschland keine Übertreibungen wie sie teilweise auf den Immobilienmärkten in anderen Ländern herrschen oder herrschten.

Das Hauptargument für eine Investition ins Eigenheim stellt freilich das niedrige Zinsniveau dar – das niedrigste seit mehr als  50 Jahren. Im Januar 2015 haben die Zinsen für Baugeld ein Allzeittief markiert. Beste Angebote für einen 100.000 €-Kredit (1 Prozent Tilgung, 60 Prozent Beleihungswert) mit fünfjähriger Zinsbindung sind bereits zu einem Zinssatz von 0,85 Prozent p.a. zu bekommen. Im Schnitt verlangen die Anbieter für solch einen Kredit 1,15 Prozent Zinsen pro Jahr.

Der durchschnittliche Zinssatz für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen liegt bei rekordtiefen 1,20 Prozent p.a.. Bei einer anfänglichen Tilgung von 5 Prozent beträgt damit die monatliche Belastung durch ein Annuitätendarlehen über 100.000 € nur noch 517 €. Wer 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren kann, muss derzeit vielerorts für das Hypothekendarlehen nicht mehr zahlen als an Miete bei einer vergleichbar großen Immobilie anfällt.

Zum Vergleich: In den vergangenen drei Jahren lag das Zinshoch für zehnjährige Hypothekenkredite bei 3,05 Prozent p.a., also fast zwei Prozentpunkte über dem gegenwärtigen Durchschnittssatz.

Wer einen sicheren Arbeitsplatz hat, sollte sich jetzt nach einem passenden Haus oder einer Eigentumswohnung umsehen. Auch Grundeigentümer, die ihren Hypothekenkredit in den kommenden Jahren refinanzieren müssen, können das derzeitige Zinstief nutzen: Für Forward-Darlehen, die erst in zwei oder drei Jahren abgerufen werden, verlangen Banken derzeit nur minimale Zinsaufschläge.

Von Anfang an hoch tilgen

Auf noch niedrigere Zinsen zu spekulieren, erscheint momentan nicht sinnvoll. Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung gefunden hat, sollte jetzt eine langfristige Finanzierung und eine hohe Tilgungsrate abschließen.

Empfehlenswert ist derzeit eine Laufzeit über 20 Jahre. Der Zinsaufschlag ist dabei gering. Banken bieten derzeit 20-jährige Annuitätendarlehen über 100.000 € bereits zu Zinssätzen ab 1,90 Prozent p.a. Das entspricht einem Aufschlag von lediglich 0,7 Prozentpunkten gegenüber einem zehnjährigen Kredit. Dafür sichern sich Bauherren aber die gegenwärtig extrem günstigen Zinskonditionen für die nächsten 20 Jahre. Wenn Sie die Tilgungsrate bei 4,1 Prozent im Jahr ansetzen und somit monatlich 500,00 € bezahlen, ist das Darlehen am 30.1.2035 bis auf 338,60 € getilgt.

Ist das Traumhaus so teuer, dass nur ein zehnjähriges Darlehen mit einer anfänglichen Tilgungsrate von lediglich 1 Prozent bezahlbar ist, sollte auf den Kauf verzichtet und eine billigere Immobilie gesucht werden. Liegen bei der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren die Zinsen nur zwei Prozentpunkte höher, könnte die Familie den Kredit nicht mehr bedienen. Wenn sich die Bank nicht auf eine Anfangstilgung von 3 Prozent einlassen will, sollte man sich fragen, ob man sich wirklich in guten Händen befindet.

Jetzt vorzeitig umschulden

Das derzeitige Zinstief können auch Grundeigentümer nutzen, die in den kommenden Jahren ihre Hypothekendarlehen refinanzieren müssen. Forward-Darlehen werden derzeit zu äußerst günstigen Konditionen angeboten. Forward-Darlehen sind im Voraus festgelegte Kredite, die erst in einigen Monaten oder Jahren abgerufen werden. Für die Bereitstellung erheben Kreditinstitute einen Zinsaufschlag. Der fällt momentan sehr niedrig aus.

Bei Vorausdarlehen, die in den nächsten zwölf Monaten abgerufen werden, fordern viele Banken überhaupt keine Zusatzkosten. Bei Forward-Krediten mit einer Wartefrist zwischen einem und drei Jahren verlangten die günstigen Anbieter nur einen Aufschlag von 0,01 Prozentpunkten pro Monat Wartezeit. Ein erst in drei Jahren benötigtes Darlehen kostet somit nur 0,36 Prozentpunkte mehr als ein Kredit, der sofort in Anspruch genommen wird. Wer sich nach einem Vorausdarlehen umsieht, sollte nicht allein zur Hausbank gehen. Fremde Anbieter bieten in der Regel viel bessere Konditionen, weil sie ein neues Geschäft gewinnen wollen.

Die Wahl der monatlichen Belastung ist Ihre persönliche Entscheidung. Bedenken Sie, dass eine zu hohe Kreditrate die Lebensqualität Ihrer Familie über Jahre einschränken und den Spaß an den eigenen vier Wänden belasten kann. Kalkulieren Sie einen finanziellen Spielraum für Anschaffungen und Urlaube sowie für unvorhersehbare Ausgaben wie Reparaturen und Unfälle mit ein.

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