Immobilienanlage: Die richtige Finanzierungsstrategie

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Die Finanzierungsstrategie von Vermietern unterscheidet sich von der Strategie der Selbstnutzer erheblich.

Zwar wollen auch Kapitalanleger ihre Zinsen minimieren und Belastungen aus dem Kapitaldienst gering halten. Doch können sie andererseits von Steuerersparnissen durch den steuerlichen Abzug von Schuldzinsen und Abschreibungen profitieren.

Deshalb stellt es für sie häufig einen Vorteil dar, einen hohen Anteil an Fremdkapital aufzunehmen und die Entschuldung über einen längeren Zeitraum zu verteilen.

So viel Fremdkapital sollten Anleger einsetzen

Für Kapitalanleger, die finanzstark sind und über ihre Immobilie in erster Linie ihre Steuerbelastung senken möchten, gilt: Ein hoher Fremdkapitalanteil kann für sie besonders vorteilhaft sein. Zu empfehlen ist jedoch grundsätzlich, beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nicht mehr als den Kaufpreis fremdzufinanzieren und die Nebenkosten, die mit dem Erwerb verbunden sind (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar), in jedem Fall mit eigenen Finanzmitteln zu bestreiten.

Eine Überfinanzierung, die sich ergibt, wenn sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten voll über Kredite finanziert werden, sollten Kapitalanleger möglichst vermeiden. Diese Finanzierungsmodelle bergen ein hohes Risiko in sich. Zum einen entsteht die Gefahr einer zu hohen Abhängigkeit vom Kreditgeber, zum anderen kann der Anleger in finanzielle Not geraten, wenn er Mietausfälle zu verzeichnen hat und die trotzdem durch die Finanzierung entstehenden hohen Zinslasten tragen muss.

Die Immobilie mit einem Fremdkapitalanteil von 90 % oder 100 % der Gesamtkosten zu finanzieren, lohnt sich vor allem dann, wenn die laufenden Mieteinnahmen inklusive der Nebenkosten alle Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten abdecken. Ist das Einnahme-Ausgabe-Verhältnis besonders vorteilhaft, kann der Eigentümer trotz der hohen Fremdfinanzierung sogar einen Überschuss erwirtschaften.

Allerdings lässt sich das nur bei preisgünstigem Erwerb von gebrauchten Eigentumswohnungen und gleichzeitiger Kreditaufnahme in einer Niedrigzinsphase realisieren. In der Regel liegen die Sollzinssätze jedoch über der Mietrendite.

Bei einem Verzicht auf den Einsatz von Eigenkapital würden die Zinskosten die Mieteinnahmen dann stark übersteigen. Der Einsatz von Eigenkapital in Höhe von 10 % bis 30 % des Kaufpreises ist deshalb in der Regel auch für Vermieter empfehlenswert.

Umfassende Informationen zum Thema Immobilienfinanzierung lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung: Wer sich auskennt, spart Geld.

Achtung: In einer Niedrigzinsphase, wie sie zurzeit herrscht, birgt die Vollfinanzierung erhebliche Risiken in sich. Steigen die Zinsen nach der Zinsbindungsfrist und sind schlimmstenfalls auch noch die Mieteinnahmen gefallen, muss der Eigentümer zusätzliche Geldmittel aufbringen können, um seine Finanzierung weiterhin zu bewältigen. Nur wenn Sie über diese Finanzkraft und ein renditestarkes Mietobjekt verfügen, sollten Sie eine Komplettfinanzierung in Erwägung ziehen.

Zins- und Tilgungskonditionen

Bezüglich der Gestaltung der Zins- und Tilgungskonditionen gelten für Kapitalanleger andere Regeln als für Eigennutzer von Immobilien.

Zins

Vermieter sollten, ebenso wie Selbstnutzer, die Kreditangebote mehrerer Anbieter anhand des effektiven Jahreszinses und der nicht im Zins enthaltenden Nebenkosten überprüfen und vergleichen. Bezüglich der Dauer der Zinsbindung gilt für sie ebenfalls: In einer Niedrigzinsphase, wie sie zurzeit herrscht, sind langfristige Zinsbindungen von mindestens zehn, möglichst aber 15, 20 oder noch mehr Jahren, empfehlenswert.

Je länger der Festzins gilt, desto größer ist der Teil des Kredits, den der Darlehensnehmer am Laufzeitende beglichen hat, und desto geringer ist das Risiko einer Zinserhöhung.

Liegen nämlich die Zinsen der Anschlussfinanzierung über denen des Ursprungsdarlehens und besteht noch eine recht hohe Restschuld, kann dies den Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten bringen, wenn er höhere Raten als zuvor leisten muss. Allerdings kann der vermietende Investor die Fremdkapitalzinsen bei der Steuer ansetzen. Insofern ist auch der Kapitalanleger zinsresistenter, da eventuell entstehende Verluste Steuerersparnissen gegenübergestellt werden können.

Schuldzinsen sind steuerlich als Werbungskosten absetzbar. Bei geringer Tilgung nimmt die Restschuld nur sehr langsam ab, dementsprechend verringern sich auch die Schuldzinsen nur in geringem Umfang.

Tilgung

Immobilienfinanzierer leisten für ihr Annuitäten-Darlehen Raten, bestehend aus Zins und Tilgung. Für die Rückzahlung gilt: Je niedriger der anfängliche Tilgungssatz, desto länger dauert die Rückzahlung des Darlehens und umso langsamer verringert sich der Zinsanteil der Rate. Wer also Wert auf den Steuerspareffekt setzt, sollte einen geringen Tilgungssatz von einem Prozent wählen.

Der gewählte Tilgungssatz hängt jedoch auch davon ab, in welcher Zeit der Kapitalanleger eine vollständige Entschuldung anstrebt. Wenn er seine Immobilie erst in höherem Alter finanziert und das Darlehen bis zur Rentenphase zurückgezahlt haben will, muss er einen entsprechend höheren Tilgungssatz wählen, um sein Ziel – beispielsweise die Rückzahlung in 15 oder 20 Jahren – zu erreichen.

Zwar sind die Schuldzinsen steuerlich als Werbungskosten absetzbar. Trotzdem sollten Sie vor allem in Niedrigzinsphasen darauf achten, einen möglichst hohen Tilgungssatz zu wählen, z.B. 4 % p.a. Denn bei geringer Tilgung nimmt die Restschuld nur sehr langsam ab, entsprechend lange läuft die Finanzierung und verursacht unterm Strich hohe Kreditkosten. Alternativ dazu empfiehlt es sich, die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren, z.B. in Höhe von jährlich 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme.

Für sehr hoch besteuerte Vermieter kann sich auch ein Festdarlehen mit einer endfälligen Tilgung lohnen. Bei dieser Variante zahlt der Kreditnehmer bis zur Tilgung nur die immer gleich hohen Zinsen. Am Ende der Laufzeit ist die Darlehensschuld genauso hoch wie am Anfang. Da der Schuldner keine Tilgung leistet, kann er alle Überschüsse, die ihm aus den Mieteinnahmen abzüglich Zinszahlungen plus Steuerersparnissen verbleiben, anlegen.

Möglich ist beispielsweise eine Kombination aus Festdarlehen plus einer Kapitallebensversicherung. Wurde die Kapitallebensversicherung vor dem 1.1.2005 abgeschlossen, kann der Vermieter die Ablaufleistung der mindestens zwölf Jahre laufenden Kapitallebensversicherung steuerfrei kassieren. Für Neuverträge, die nach 2004 abgeschlossen wurden, gilt der Steuervorteil jedoch nicht mehr, es sei denn, die Lebensversicherung wird nach Vollendung des 60. Lebensjahrs ausgezahlt. Dann muss der Versicherte die Hälfte des Ertrags mit dem persönlichen Steuersatz versteuern. Für alle ab dem 1.1.2012 abgeschlossenen Verträge beträgt die Altersgrenze 62 Jahre.

Rechnen Sie genau nach, ob eine solche Finanzierung für Sie rentabel ist. Zu bedenken ist, dass die Renditen von Lebensversicherungen in den vergangenen Jahren stark gesunken sind. Außerdem beträgt für ab dem 1.1.2012 abgeschlossene Policen der Garantiezins nur noch 1,75 % (Ende der 1990er-Jahre waren es einmal 4 %!); außerdem werden aufgrund des niedrigen Zinsniveaus aktuell geringere Überschussbeteiligungen gutgeschrieben. Entscheidend ist also, wie leistungsfähig Ihr Versicherer ist. Bei einer Steuerprogression von 40 % betragen Sollzinsen von 5 % nur 3 % nach Steuern. Liegt die Ablaufleistung der Lebensversicherung über 3 %, bringt die Geldanlage dem Vermieter mehr ein als ihn die Kreditaufnahme kostet.

Alternativ kann der Anleger sein Kapital für die endfällige Tilgung auch in andere Anlageformen investieren. Sichere Sparanlagen wie beispielsweise Festgeld kommen dafür wegen der niedrigen Zinsen allerdings kaum in Betracht. Riskant, dafür aber chancenreicher ist hingegen ein Investment in Aktienfonds. Im ungünstigsten Fall hat der Vermieter allerdings Verluste zu verzeichnen. Bei einer guten Entwicklung des Fonds kann der Ertrag der Aktien dagegen die Finanzierungskosten deutlich übersteigen. Zu beachten ist jedoch die Abgeltungsteuer von 25 %, die den Ertrag mindert.

Belastung kalkulieren

Auch Vermieter müssen ihre zukünftige Belastung aus Kapitaldienst und Bewirtschaftung langfristig tragen können. Aufgrund der Berücksichtigung der Einnahmen aus Mieten und Umlagen sowie der Möglichkeit der Steuerersparnis für das vermietete Objekt unterscheidet sich ihre Kalkulation jedoch von der der Selbstnutzer. Aufgrund der Steuersparmöglichkeiten ist die Belastungsrechnung nach Steuern für Vermieter in der Regel günstiger als für Eigennutzer.

Um die regelmäßige Belastung zu errechnen, muss zunächst – auf monatlicher oder jährlicher Basis – die Gesamtbelastung nach Miete und vor Steuern ermittelt werden. Die Berechnung erfolgt vor dem Steuerabzug, da der Kapitalanleger diese Beträge laufend aufbringen muss und sie ihm immer Liquidität entziehen.

So ermitteln Sie die Gesamtbelastung nach Miete und vor Steuern

Zinsaufwand plus Tilgung ergeben die Belastung aus Kapitaldienst, zu der die Belastung aus Bewirtschaftung (Hausgeld und Grundsteuer) hinzugerechnet wird. Werden von diesem Betrag die Mieteinnahmen abgezogen, ergibt sich daraus die Gesamtbelastung nach Miete und vor Steuern (Unterdeckung vor Steuern).

Werden davon die Steuerersparnisse abgezogen, ergibt sich daraus die tatsächliche Belastung (Unterdeckung nach Steuern), die sich in einen Überschuss nach Steuern wandeln kann, wenn die erzielten Steuerersparnisse über der Belastung vor Steuern liegen. Kurzfristige Überschüsse können eine Belastung niedriger erscheinen lassen, als sie tatsächlich ist. Eine seriöse Kalkulation der zukünftigen Belastung muss deshalb langfristig über die gesamte Darlehenslaufzeit oder zumindest über zehn Jahre durchgeführt werden.

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