Immobilie: Kaufnebenkosten nicht unterschätzen

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Wollen Sie den echten Preis einer Immobilie ermitteln, sollten Sie von vornherein die Kaufnebenkosten in Ihre Rechnung einbeziehen.

Viele Immobilienkäufer schätzen die Kosten, die eine Immobilie verursacht, falsch ein. Denn nicht nur der Preis für das Objekt, sondern auch eine ganze Reihe von Kaufnebenkosten fallen an.

Wie hoch diese insgesamt sind, hängt davon ab, ob man über einen Makler kauft und ob es sich um einen Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie handelt.

Maklercourtage

Wer das Objekt über einen Makler ersteht, zahlt diesem ein Honorar. Als Maklercourtage fällt in der Regel ein bestimmter Prozentsatz, dessen Höhe regional unterschiedlich geregelt ist, vom Kaufpreis an. Doch auch Festbeträge können vereinbart werden. In der Mehrheit der Bundesländer leisten Verkäufer und Käufer die Courtage jeweils zur Hälfte, in einigen Ländern übernimmt der Käufer die gesamte Provision. Die Courtage wird grundsätzlich fällig, wenn der Makler einen Kaufvertrag abgeschlossen hat, also nicht erst bei Kaufpreiszahlung, Einzug in die Immobilie oder Ähnlichem. Über die Höhe der Maklercourtage sollten Immobilienkäufer verhandeln, da die von Maklern geforderte ortsübliche Provision häufig über der tatsächlich gezahlten Courtage liegt.

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Notar

Unumgänglich beim Kauf einer Immobilie sind die Kosten für den Notar, da dessen Einschaltung gesetzlich vorgeschrieben ist. Sie betragen rund 1,5 % des Kaufpreises und decken verschiedene Leistungen – vom Kaufvertragsentwurf über die notarielle Beurkundung des Vertrags bis hin zur Einholung aller behördlichen Genehmigungen und der Überwachung der Grundbucheintragungen – ab.

Grundbuchgebühren

Für die Eintragung ins Grundbuch sind Grundbuchgebühren in Höhe von etwa 0,3 % des Immobilienwerts zu entrichten. Jeder Neubau muss zudem nach Fertigstellung für die Eintragung in die amtlichen Flurkarten vermessen werden – auch diese Kosten trägt der Käufer.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt außerdem die Grunderwerbsteuer an. Sie ist quasi die Umsatzsteuer beim Grundstücksverkauf und wird ebenfalls prozentual vom Kaufpreis erhoben. Die Bundesländer dürfen den Steuersatz selbst festlegen. In den meisten Ländern beträgt er inzwischen 5 % oder sogar 6,5 %, nur noch in zwei Ländern 3,5 %, wie bis zum 31.8.2006 bundesweit. Als Bemessungsgrundlage dient der Gesamtkaufpreis, bestehend aus dem Gebäude bzw. der Wohnung und dem Grundstück oder dem Grundstücksanteil. Nicht dazu zählen Ablösesummen für Ausstattungsgegenstände wie Einbauküchen oder Ähnliches. Deshalb sollten solche Teilbeträge des Kaufpreises im Kaufvertrag extra ausgewiesen sein. Die vom Finanzamt anerkannte Preisobergrenze für grunderwerbsteuerfreies Inventar liegt i.d.R. bei 5 % des Kaufpreises. Im Einzelfall muss der aktuelle Wert der Einrichtung exakt belegt werden.

Grundsteuersätze der Bundesländer (2015)

Baden-Württemberg

5 %

Bayern

3,5 %

Berlin

6 %

Brandenburg

6,5 %

Bremen

5 %

Hamburg

4,5 %

Hessen

6 %

Mecklenburg-Vorpommern

5 %

Niedersachsen

5 %

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

Rheinland-Pfalz

5 %

Saarland

6,5 %

Sachsen

3,5 %

Sachsen-Anhalt

5 %

Schleswig-Holstein

6,5 %

Thüringen

5 %

Instandhaltungskosten

Erwirbt der Anleger eine gebrauchte Immobilie, stehen eventuell Ausgaben für Renovierungen oder Instandhaltungen an, die ganz schön ins Geld gehen können. Allein neue Fenster und Türen schlagen schnell mit 10.000,00 € bis 20.000,00 € zu Buche, eine neue Heizung kann 3.000,00 € bis 10.000,00 € kosten.

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