Offene Immobilienfonds noch dieses Jahr kaufen, um der Abgeltungsteuer zu entgehen

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Angesichts der Turbulenzen an den Aktienmärkten und der steigenden Inflationsraten gewinnen Offene Immobilienfonds an Beliebtheit.

Insbesondere finden risikoarme Immobilienfonds zunehmend Freunde, zumal gute Fonds mit akzeptablen Renditen aufwarten. Keine andere Fondsgattung verkauft sich derzeit so gut wie Offene Immobilienfonds. Vor zwei Jahren noch zogen Tausende Investoren ihr Geld ängstlich aus Offenen Immobilienfonds ab. Denn ein paar große Anbieter waren in Liquiditätsschwierigkeiten geraten. Doch mittlerweile denken viele von Aktienverlusten gebeutelte Anleger wieder an ein Engagement in Offenen Immobilienfonds, weil sie als deutlich risikoärmer eingeschätzt werden. Allein in den ersten vier Monaten 2008 haben deutsche Anleger schon 3,1 Mrd. Euro in Immobilienfonds-Anteile gesteckt.

Getrieben wird die Flucht ins Betongold auch durch steigende Inflationsraten. Die Fonds kaufen Büroimmobilien, Einkaufszentren und Hotels, deren Mietverträge oft an einen Preisindex gekoppelt und damit immun gegen Inflation sind. Auch die ab 1.1.2009 geltende Abgeltungsteuer erhöht die Attraktivität für den Anleger. Der steuerpflichtige Anteil am Gewinn ist bei Offenen Immobilienfonds geringer als bei vergleichbar sicheren Geldmarkt- oder Rentenfonds. Erträge, die im Ausland erzielt wurden, kassieren die Anleger oft komplett steuerfrei.

Große Renditeunterschiede zwischen guten und schlechten Fonds

Im Schnitt der vergangenen drei Jahre klaffte bei der Wertentwicklung ein großes Loch zwischen guten und schlechten Offenen Immobilienfonds. Während der "Grundbesitz Europa" eine Vorsteuer-Rendite von 7,7 Prozent p.a. erzielte, mussten sich die Anleger beim "iii-EuroImmoProfil" mit gerade einmal 0,2 Prozent zufriedengeben.

Für die kommenden Jahre dürfte der Zuwachs bei den erfolgreichen Offenen Immobilienfonds geringer ausfallen. Als solides Maß gelten rund 5 Prozent Rendite pro Jahr. Denn die Situation wird rauer. In Deutschland ist der Gewerbeimmobilienmarkt eher schwach. Noch rund 10 Prozent der Büroflächen sind deutschlandweit unvermietet. Bei europaweit anlegenden Fonds könnten die mitunter hohen Bestände an Londoner Immobilien für Abschläge sorgen. Hier platzt gerade eine durch jahrelange Preissteigerungen genährte Immobilienblase. Aufwertungen in London, aber auch in Paris - den begehrtesten Auslandsplätzen der Fonds - haben manche Fondsrendite einst aufgepäppelt.

Auch der 2008 auf die Offenen Immobilienfonds zukommende Geldsegen stellt ein Problem dar. Da die Liquidität vor allem den bisher erfolgreichen Fonds zufließen wird, ist das Management dieser Fonds in der Regel gezwungen, die zufließende Liquidität schnell anzulegen. Dieser Anlagezwang kann leicht dazu führen, dass nur zweitklassige Immobilien erworben werden. Denn selbst weltweit lässt sich die Anzahl der erstklassigen neuen Immobilienprojekte nicht beliebig vermehren.

Mithilfe des Scope-Ratings identifizieren Sie gute Offene Immobilienfonds. Welche offenen Immobilienfonds überzeugen, beurteilt die Berliner Immobilien-Analysegesellschaft Scope Analysis jährlich in einem viel beachteten Rating. Wichtigster Prüfpunkt, der zu 50 Prozent in die Benotung einfließt, ist die Immobilienqualität; 30 Prozent machen das Management und 20 Prozent die Finanzstruktur aus. Das aus diesen Informationen zusammengesetzte Rating liefert den Anlegern wichtige Hinweise für ihre Kaufentscheidung. Denn allein die Wertentwicklung eines Immobilienfonds in der Vergangenheit führt schnell in die Irre. Fonds, die bei der Rendite Spitze sind, gehen nämlich ganz unterschiedliche Risiken ein. Parallel dazu nehmen die Renditeunterschiede zwischen den einzelnen Fonds zu, stellte Scope fest.

Geldtipp
Vorteilhaft sind vor allem Offene Immobilienfonds mit einem hohen Auslandsanteil, da hier die deutschen Anleger von Doppelbesteuerungsabkommen (mit lokalen geringen Steuern) profitieren. Aber auch die Verkaufserlöse aus deutschen Immobilienobjekten sind (für noch in diesem Jahr gekaufte Fonds) steuerfrei, wenn das Management diese erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert. Doch Vorsicht: Damit die Strategie aufgeht, der Abgeltungsteuer zu entrinnen und Jahre später weiterhin vom Fiskus unberührte Kursgewinne einzuheimsen, sind Offene Immobilienfonds noch dieses Jahr zu erwerben. Die Werbung für diese Anlage wird deshalb in den nächsten Monaten deutlich zulegen.

Kaufinteressenten von Offenen Immobilienfonds sollten sich am besten für Fonds entscheiden, die mindestens ein A-Rating aufweisen. Adressen mit einem B-Rating sind dagegen schon mit etwas mehr Vorsicht zu genießen. Wer sein Risiko streuen will, sollte nicht nur einen Immobilienfonds kaufen, sondern sein Geld am besten über mehrere verteilen. Zum Beispiel auf einen konservativen deutschen Fonds und zusätzlich einen global anlegenden Fonds, der dann eine höhere Rendite abwirft, dafür aber auch mal stärker im Preis schwankt. Wer schon Offene Immobilienfonds besitzt und seinen Fonds nicht unter den besten in der Scope-Liste wiederfindet, sollte im Hinblick auf die 2009 beginnende Abgeltungsteuer überlegen, jetzt noch steuerunschädlich in einen besser eingestuften Offenen Immobilienfonds umzuschichten.

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