Offene Immobilienfonds: Mit dem UniImmo Global macht ein weiterer Fonds die Schotten dicht

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Die Krise offener Immobilienfonds verschärft sich. Denn Investoren, die ihr Geld in offene Immobilienfonds gesteckt haben, müssen bei einem weiteren Fonds erst einmal auf eine Auszahlung ihres Kapitals verzichten. Als Folge der Ereignisse in Japan fror die Anlagegesellschaft der Volksbanken, Union Investment, Mitte März ihren offenen Fonds UniImmo Global ein. Grund sei, dass die japanischen Immobilien des Fonds zurzeit nicht bewertet und deshalb keine Anteilspreise festgestellt werden könnten, so die Fondsverwalter.

Die Gebäude in Japan repräsentieren einen Wert von 14 Prozent am Immobilienvermögen des UniImmo Global. Anders als bei der Schließung von Fonds wegen Liquiditätsmangel während der Finanzkrise wird nicht nur die Anteilsrücknahme, sondern auch die Anteilsscheinausgabe ausgesetzt. Derzeit ist nicht absehbar, ob und wann der UniImmo Global wieder Anteile zurücknimmt. Die Schließung sei so lange notwendig, bis eine ordnungsgemäße Verkehrswertermittlung möglich ist, sagt Union Investment. Ob und wann dies der Fall sein wird, ist völlig offen.

Zuvor waren offene Immobilienfonds schon durch die Finanzkrise in schwieriges Fahrwasser geraten. Zahlreiche Fonds wurden vorübergehend geschlossen, einige sogar endgültig zwangsabgewickelt. Die von der Schließung betroffenen Anleger können ihre Anteilsscheine nicht mehr an die Fondsgesellschaften zurückgeben, sondern nur noch mit hohen Abschlägen z.B. an der Hamburger Fondsbörse verkaufen.

Weitere Immobilienfonds sind von der Japan-Krise betroffen

Die Situation in Japan trifft neben Union Investment auch andere Fondsgesellschaften. Dazu gehört z.B. der Immobilien Global der Deka, der Fondsanbietergesellschaft der Sparkassen. Vier Objekte im Portfolio befinden sich in Japan und machen einen stattlichen Anteil von 14,5 Prozent am Gesamtvermögen aus. Ganz ähnlich geht es der Deutsche-Bank-Tochter RREEF. Der Japan-Anteil im eigenen Fonds Grundbesitz Global beträgt 16 Prozent.

Tipp
Wie sich die Lage in der Atomruine Fukushima entwickelt und ob die Strahlung dauerhaft eingedämmt werden kann, ist derzeit nicht verlässlich prognostizierbar. Über das Risiko von Japan-Immobilien kann man folglich geteilter Meinung sein. Vorsichtshalber sollten offene Immobilienfonds mit Liegenschaften in Japan aber keinen allzu großen Anteil in Ihrem Depot einnehmen.

Der Gesetzgeber verpasst der in Bedrängnis geratenen Branche ein neues Korsett

Bei den Anlegern, die ihr Geld in offene Immobilienfonds gesteckt haben, herrschte in den vergangenen Monaten große Unruhe angesichts der Liquiditätsengpässe bei einigen Fonds. Um die Lage zu beruhigen und künftige Krisen in der Branche zu erschweren, wurde Anfang April 2011 vom Bundestag das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) verabschiedet. Dieses Gesetz bringt u.a. wichtige Änderungen der Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds mit sich.
Mindesthaltedauer und Freibeträge bei offenen Immobilienfonds

Bislang konnten Sparer ihre Anteile an Immobilienfonds grundsätzlich jederzeit an den Fonds zurückgeben. Diese Rückgabemöglichkeit wurde durch die Einführung von Haltefristen eingeschränkt.

Tipp
Um die Auswirkungen der neuen Haltefristen für Kleinanleger zu mildern, gelten diese erst jenseits eines bestimmten Schwellenwertes. Während der Gesetzgeber zunächst einen Schwellenwert von 5.000 Euro pro Monat vorgesehen hatte, sieht die verabschiedete Regelung nunmehr einen Schwellenwert von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr und Anleger vor. D.h., jeder Anleger darf pro Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro ohne Einschränkungen an den Fonds zurückgeben.
Über dem Schwellenwert liegende Anteilsrückgaben sind nur möglich, wenn der Anleger die betroffenen Anteile für einen Zeitraum von mindestens 24 Monaten vor seiner Rückgabeerklärung durchgehend gehalten hat. Dies ist die Mindesthaltefrist. Die neuen Regelungen für Ersthaltefrist, Freibeträge und Kündigungsfrist gelten jedoch erst nach einer Übergangszeit. Sie greifen erst ab 2013, wenn sie die Kapitalanlagegesellschaft nicht bereits früher in ihren Vertragsbedingungen festschreibt.

Anlegerschutzgesetz schreibt häufigere Bewertung vor

Wie viel die Anteile an offenen Immobilienfonds wert sind, lässt sich künftig besser einschätzen. Denn das Anlegerschutzgesetz schreibt auch vor, dass das Fondsvermögen häufiger bewertet wird. Statt einmal im Jahr wird das künftig einmal im Quartal der Fall sein. Die Gutachter, die die Bewertung vornehmen, werden für zwei Jahre ernannt. Dreimal ist eine Verlängerung um ein Jahr möglich. Doch spätestens nach fünf Jahren dürfen die Sachverständigen zwei Jahre lang nicht mehr berufen werden. Das gilt nicht nur für einen Fonds, sondern gleich für die gesamte Kapitalanlagegesellschaft. Das geschieht zum Vorteil der Anleger, da die Sachverständigen so unabhängiger werden.

Noch nicht geklärt ist, welche Vorgaben es für die Bewertungen gibt, etwa welche Methode die Gutachter anwenden sollen und wie aktuell die verwandten Marktdaten zu sein haben. Wahrscheinlich ist eine Mischung aus Bewertungen, die auf der Begutachtung der Objekte beruhen, und solchen, bei denen am Computer Marktdaten verglichen werden. Die häufigere Bewertung führt in jedem Fall zu höheren Kosten. Anleger müssen sich daher auf Abstriche bei der Rendite einstellen, da die Kosten jeweils dem Fondsvermögen belastet werden.

Weniger Fremdkapital für offene Immobilienfonds

Die Rendite der offenen Immobilienfonds dürfte sich nicht nur durch gestiegene Kosten für die Gutachter weiter verschlechtern. Mit der Neuregelung erschwert es ihnen der Gesetzgeber auch, zukünftig an Kapitaleinlagen zu kommen. Statt maximal 50 Prozent Fremdkapital dürfen die Fonds ab dem 1.1.2015 nur noch maximal 30 Prozent fremd finanzieren. Von dieser Regelung sind lediglich Spezialfonds ausgenommen.

Als weitere Konsequenz des Anlegerschutzgesetzes steht zu vermuten, dass die Währungssicherungskosten steigen. Experten rechnen damit, dass offene Immobilienfonds, um diese Kostensteigerungen zu umgehen, künftig stärker im renditeschwächeren Euro-Raum investieren werden und nicht mehr so stark in Großbritannien, den USA oder in Asien. Bis Ende 2010 lag der Anteil deutscher Objekte bei den offenen Immobilienfonds bei 29,1 Prozent, der weiteren europäischen bei 57,4 Prozent und der außereuropäischen Immobilien bei 13,5 Prozent.

Die Neuregelungen schaffen neue Herausforderungen für die Depotbanken

Die neu eingeführten Haltefristen bescheren den depotführenden Stellen neue Aufgaben. So sollen sie dem Anleger einen Nachweis zur Verfügung stellen, dass dieser die Mindesthaltefrist eingehalten hat. Da es sich bei den Anteilen an offenen Immobilenfonds überwiegend um Inhaberpapiere handelt, kann der Nachweis nur über eine gesonderte Bestätigung erfolgen, die für die gesamte Mindesthaltefrist einen entsprechenden Anteilsbestand des Anlegers anzeigt. Als Vorbild für diese Bestätigung dient dem Gesetzgeber die Bankbescheinigung für den Nachweis des Anteilsbesitzes gemäß § 123 Abs. 3 Satz 1 AktG. Allerdings können die Vertragsbedingungen des Fonds auch eine andere Form des Nachweises vorsehen.

Zahlreiche Fragen im Zusammenhang mit den Haltefristen sind bislang allerdings ungeklärt:

  • Muss die Bank prüfen, ob der Anleger weitere Anteilbestände über ein Depot bei einer anderen Bank zurückgegeben hat?
  • Müssen Rückgabeverlangen, welche den Schwellenwert übersteigen, teilweise ausgeführt werden?
  • Welche Auswirkungen haben Käufe oder Verkäufe des Anlegers auf dem Sekundärmarkt?
  • Wie sind z.B. Erbschaften oder Depotübertragungen zu behandeln?

Tipp
Insgesamt sieht die Lage bei den offenen Immobilienfonds eher düster aus. Die gesetzlichen Neuregelungen schränken den Handlungsspielraum der Fondsmanager ein, erhöhen die Kosten der Fonds und verringern durch Haltefristen die Flexibilität für den Anleger. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass die schon in den letzten Jahren enttäuschende Rendite der Papiere weiter sinken wird. Offene Immobilienfonds sind inzwischen im eigenen Portfolio kein Muss mehr. Wer trotzdem in seinem Portfolio auf diese Produktklasse setzen möchte, greift zu dem Grundbesitz Europa (WKN: 980700) von der DWS, einer Tochtergesellschaft der Deutschen Bank. Dieser offene Immobilienfonds gehört zu den wenigen Vertretern dieser Branche mit akzeptablen Zukunftsperspektiven für den Anleger.

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