Offene Immobilienfonds: Gesetzgeber verzichtet auf strenge Kündigungsregeln

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Einige offene Immobilienfonds mussten geschlossen werden, um ihr Ausbluten zu verhindern. Um den Markt zu beruhigen, wollte der Staat neue Haltefristen definieren. Doch das konnte im Interesse der Anleger verhindert werden.

Es ist gar nicht so lange her, da wussten offene Immobilienfonds kaum, wohin mit dem vielen Geld. Inzwischen hat sich das Blatt jedoch gewendet: Einige Gesellschaften verhinderten Mittelabflüsse, indem sie ihre Fonds einfach dichtmachten.

Waren es zunächst die direkten Folgen der Finanzkrise, auf die die Fondsanbieter reagierten, lagen die Gründe für die letzten Schließungen (Kanam Grundinvest und SEB Immoinvest) diesmal in der Politik. Anfang Mai hatte das Bundesfinanzministerium einen Gesetzentwurf zur Reform der offenen Immobilienfonds zur Diskussion vorgelegt.

Dieser Entwurf sah unter anderem

  • eine pauschale Abwertung der Fondsimmobilien und
  • strenge Kündigungsfristen für Anteile an offenen Immobilienfonds vor.

Während die Diskussion unter Privatanlegern zunächst weitgehend unbemerkt blieb, reagierten institutionelle Investoren sofort. Innerhalb kürzester Zeit zogen sie dreistellige Millionenbeträge aus den Fonds ab.

Doch die Besitzer von Anteilen an offenen Immobilienfonds können nun aufatmen. Die Bundesregierung verzichtet auf die ursprünglich geplante zweijährige Kündigungsfrist für Anteile an offenen Immobilienfonds. Stattdessen wird es Haltefristen mit zeitlich gestaffelten Rücknahmeabschlägen geben. Die nun vorgesehenen Haltefristen werden faktisch nur für Großanleger gelten, weil jeder Anleger die Rücknahme seiner Anteile in Höhe von bis zu 5000,– Euro pro Monat verlangen kann.

Vom Tisch ist auch ein pauschaler zehnprozentiger Bewertungsabschlag auf das Immobilienvermögen der Fonds. Damit sollten Anteilskäufer vorsorglich vor Abwertungen geschützt werden. Gerade diese geplante Regelung provozierte weitere Rückgaben von Fondsanteilen. Im Mai 2010 flossen insgesamt mehr als eine Mrd. Euro aus den Fonds ab. Aus Liquiditätsnot setzten daraufhin mehrere Fonds die Rücknahme der Anteile aus. Insgesamt sind derzeit in offenen Immobilienfonds knapp 30 Prozent des insgesamt investierten Kapitals in Höhe von knapp 90 Mrd. Euro blockiert.

Diese Möglichkeiten verbleiben den Besitzern von Anteilen an gesperrten Immobilienfonds

Wer in einem Fonds "gefangen" ist, der vorübergehend geschlossen wurde, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Warten, bis der Fonds wieder öffnet, oder die Anteile sofort über die Börse verkaufen.

Verkauf an der Börse: Praktisch alle größeren offenen Immobilienfonds werden an einer oder mehreren Börsen gehandelt. Hier können Anleger ihre Anteile trotz Schließung sofort loswerden. Wer verkauft, ist die Unsicherheit über die weitere Entwicklung los und muss nicht vor einer weiteren Talfahrt zittern.

Allerdings liegen die Verkaufskurse bei einzelnen Fonds um bis zu 30 Prozent unter den offiziellen, von den Fondsgesellschaften veröffentlichten Anteilswerten. Hinzu kommen Gebühren für den Börsenhandel. Dennoch ist der Verkauf über die Börse die einzige Möglichkeit, dem Schrecken ein Ende zu machen. Wer in den nächsten Wochen und Monaten auf das angelegte Geld angewiesen ist und sonst das Konto teuer überziehen müsste, hat kaum eine andere Wahl.

Aussitzen: Wenn die Fonds größere Abwertungen ihres Immobilienvermögens vermeiden können, ist es für Anleger möglich, die Krise mit geringen Verlusten zu überstehen oder sogar Gewinn zu machen. Allerdings kann die Wartezeit lang werden – und diese ist nicht risikolos. Offene Immobilienfonds dürfen die Rücknahme von Anteilen für bis zu 24 Monate aussetzen. Einzelne Immobilienfonds wie der Degi Europa oder Morgan Stanley P2 Value nehmen seit Herbst 2008 keine Anteile mehr zurück, andere hatten zwischenzeitlich geöffnet und sind nun wieder dicht. Sollte sich die Krise der Fonds in dieser langen Wartezeit verschärfen, drohen unter Umständen sogar höhere Verluste als bei einem sofortigen Verkauf über die Börse.

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