Offene Immobilienfonds: Die Finanzkrise trennt die Spreu vom Weizen

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Der Wertverfall an den Immobilienmärkten infolge der Finanzkrise zwingt erneut einen offenen Immobilienfonds zu einer drastischen Wertberichtigung.

Die Betroffenen diesmal: Die Besitzer von Anteilen am Degi Global Business. Die dazu gehörige Fondsgesellschaft Aberdeen Asset Management wertete den Immobilienbestand um 68,4 Mio. Euro ab. Das gesamte Immobilienvermögen fiel um 13,8 Prozent auf 427 Mio. Euro. Wegen der hohen Kreditquote im Fonds von 40,1 Prozent fällt der Nettoinventarwert (NAV) – also das Vermögen abzüglich der Schulden – deutlich um rund 21,6 Prozent. Das ist der größte Verlust, den je ein offener Immobilienfonds in Deutschland hinnehmen musste. Zum Verhängnis wurde dem Fonds sein zu großer Bestand an Immobilien in Osteuropa.


Beim Degi Global Business handelt es sich um einen Fonds für institutionelle Anleger. Dazu gehören Vermögensverwalter und Dachfonds, an denen allerdings auch Privatanleger beteiligt sind. Der Schritt kam völlig überraschend, da einige Gebäude erst vor wenigen Monaten bewertet wurden. Das fügt der ganzen Branche einen großen Schaden zu. Die Abwertung stellt auch die Zukunft des Fonds infrage.

Sollten Investoren weiterhin ihr Geld abziehen wollen, droht am Ende gar die Liquidation des Vermögens. Aberdeen ist der zweite Anbieter offener Immobilienfonds, der zu einer solch drastische Maßnahme greift. Bereits im Juli 2009 hatte Morgan Stanley den Gebäudebestand des Fonds P2 Value um 10,4 Prozent gesenkt, was bezogen auf den Nettoinventarwert einer Abwertung von 13,8 Prozent entsprach.


Wegen mangelnder Liquidität sind noch immer sechs „offene“ Immobilienfonds geschlossen

Den GAU erlebte die Branche im Oktober 2008, als nicht weniger als zwölf offene Immobilienfonds unfreiwillig zu geschlossenen Fonds wurden, weil diese wegen fehlender Liquidität die Anleger nicht mehr auszahlen konnten. Zu viele Anleger wollten damals, als die weltweite Finanzkrise ihren Höhepunkt erreichte, ihre Anteilscheine zurückgeben. Von diesen zwölf zeitweise geschlossenen Fonds hatten bis Ende Oktober 2009 immerhin acht Fonds die Rücknahme von Anteilscheinen wieder aufgenommen, rechtfertigten also wieder ihren Namen "offene Immobilienfonds".

Mit dem DEGI International und dem AXA Immoselect mussten jedoch im November letzten Jahres zwei weitere offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilscheinen einstellen. Damit kommen zurzeit die Anleger bei sechs offenen Immobilienfonds bis auf weiteres nicht an ihr Geld, das sie ja gerade im Vertrauen auf die jederzeitige Verfügbarkeit in offenen Immobilienfonds angelegt hatten. Denn genau das war in der nun 50-jährigen (Erfolgs-)Geschichte der offenen Immobilienfonds das überzeugende Werbeargument: von den Vorteilen der Immobilienanlage profitieren und gleichwohl börsentäglich an sein Geld zu kommen. Die sechs derzeit noch geschlossenen "offenen Immobilienfonds" sind

  • Degi Europa,
  • Degi International,
  • KAN AM US-Grundinvest,
  • Morgan Stanley P2 Value,
  • Axa Immoselect und der
  • TMW Immobilien Weltfonds.

Der Verkauf von Immobilienobjekten zur Schaffung der notwendigen Liquidität ist derzeit schwer umsetzbar. Die Mieten gehen an allen europäischen Standorten zurück. Das führt zu Preisrückgängen. Die sind bislang nicht sichtbar geworden, weil die Zahl der Transaktionen stark gesunken ist. Derzeit will niemand verkaufen, um sich nicht dem Verdacht auszusetzen, man befinde sich in einer Notlage.

Tipp
Es ist zu befürchten, dass die Schließungen noch eine Weile andauern werden. Von der  Schließung betroffene Anleger können ihre Anteile bei Geldbedarf jedoch weiterhin verkaufen. An der Hamburger Fondsbörse werden die Anteile der entsprechenden Fonds gehandelt. Solange die Investmentgesellschaften das Nettoanlagevermögen täglich ausweisen, geht der Handel weiter. Allerdings liegen die Börsenkurse teilweise deutlich niedriger als der ausgewiesene Nettoinventarwert. Bei einigen Fonds sind die prozentualen Abschläge zum Nettoinventarwert zweistellig. So z. B.  beim KAN AM Grundinvest oder dem Degi Europa. Mit einem Abschlag von "nur" rund 5 Prozent kommt der Axa Immoselect deutlich besser weg.

Die Kluft zwischen guten und schlechten offenen Immobilienfonds wird noch zunehmen


Auf jeden Fall wird sich die Schere zwischen guten und weniger guten offenen Immobilienfonds in den nächsten Jahren weiter öffnen. Einer der Gründe dafür ist das unterschiedliche Alter des Immobilienbestands. Vor allem ältere Fonds haben viele Objekte im Portefeuille, deren Mietverträge in den Jahren 2010 und 2011 auslaufen. Flächen in diesen Objekten werden nur zu geringeren Mieten neu vermietet werden können.

Tipp
Zurzeit drängt sich ein Neuengagement in offenen Immobilienfonds nicht unbedingt auf. Wer trotzdem die Situation zum antizyklischen Einstieg in ausgesuchte offene Immobilienfonds nutzen möchte, sollte bis zur Veröffentlichung der vielbeachteten Scope-Ratings für offene Immobilienfonds im Frühjahr warten. Bestehende Engagements in offenen Immobilienfonds sollten sich auf die Produkte von vertriebsstarken Fondsgesellschaften wie z.B. Hausinvest von der Commerzbank oder Grundbesitz von der Deutsche Bank beschränken. Hier ist die Gefahr der Schließung von offenen Immobilienfonds dank der Vertriebskraft deutlich geringer. Auch die Gefahr von Abwertungen ist bei diesen großen offenen Immobilienfonds niedriger als bei kleineren Spezialfonds wie dem Degi Global Business.

 

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