Offene Immobilienfonds: Die Bombe ist geplatzt

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Aufgrund dieser Fondsschließung können Anleger jetzt keine Anteile an dem Fonds mehr zurückgeben. Dem Vernehmen nach wird die Rücknahme bis Februar 2006 eingestellt; dann sollen die Gutachten der Experten vorliegen, aufgrund derer das Fondsvermögen neu bewertet wird. Auf Basis dieser Neubewertung wird anschließend der Gesamtvermögenswert des Fonds neu errechnet; dividiert durch die Anzahl der ausgegebenen Investmentanteile ergibt sich daraus der neue Anteilwert. Ob den Fondssparern aus der Neubewertung der Immobilien des Grundbesitz-Invest ein Wertverlust entsteht und wie hoch dieser ist, bleibt abzuwarten. Anleger müssen nicht zwangsläufig aufgrund der Fondsschließung mit Verlusten rechnen. Immerhin ist es auch möglich, dass die DB Real Estate bzw. die Deutsche Bank für ihr Tochterunternehmen einspringt und einen Sanierungsbeitrag leistet. So übernahm beispielsweise die Deka Bank das Prestigeobjekt des Skyper vom Deka-Immoinvest für rund 470 Mill. Euro. Die Degi (Grundwert Fonds) verkaufte 2004 für 1,8 Mrd. Euro Immobilien und sanierte so das Portfolio; über die Hälfte der Erlöse soll seinerzeit von der Muttergesellschaft Allianz überwiesen worden sein. Zuletzt übernahm die HypoVereinsbank im dritten Quartal 2005 für geschätzte 500 Mill. Euro ein Paket von deutschlandweit verteilten Immobilien aus dem Fonds Euro Immoprofil der Tochtergesellschaft iii Investments und schrieb darauf 210 Mill. Euro ab.

 

Eins steht aber fest: Die tägliche Verfügbarkeit, die in vielen Verkaufsgesprächen bei offenen Immobilienfonds als der zentrale Vorteil herausgestellt wurde, wird in Zukunft keine Sparer mehr begeistern. Niemand hat damit gerechnet, dass ausgerechnet die Deutsche Bank von den Möglichkeiten des Gesetzes Gebrauch macht, nach denen das Fondsmangagement im Höchstfall bis zu zwei Jahre die Rücknahme von Fondsanteilen aussetzen kann. Wie sich die Lage beim Grundbesitz-Invest im Februar 2006 darstellen wird, bleibt abzuwarten. Ohne Frage hat die Fondsschließung über den betroffenen Grundbesitz-Invest hinaus Signalwirkung für die gesamte Branche. Denn es ist kein Geheimnis, dass auch noch in anderen Fonds ungeachtet einzelner in der Vergangenheit vorgenommener Abwertungen Bewertungsrisiken schlummern. Viele Sparer werden es sich dreimal überlegen, ob sie ihre Anlageentscheidungen von der Großzügigkeit der Muttergesellschaften abhängig machen, bei Bedarf den Immobilientöchtern mit Sanierungsbeiträgen unter die Arme zu greifen. Wer noch schnell vor der Schließung des Grundbesitz-Invest seine Anteile zurückgegeben hat, ist jetzt fein raus. Da werden auch andere Sparer misstrauisch überlegen, ob es nicht ratsam ist, den Umfang dieser vermeintlich so sicheren Anlage zumindest etwas zu reduzieren. Das gilt zumindest für jene Fonds, deren Anlageschwerpunkt ähnlich wie beim Grundbesitz-Invest deutsche Büroimmobilien bilden, die unter der schwachen Entwicklung des heimischen Immobilienmarktes besonders leiden.

 

Dabei ist hinsichtlich des Grundbesitz-Invest noch anzumerken, dass dieser Fonds in den vergangen Jahren bereits kräftige Abwertungen des Fondsvermögens vorgenommen hat, auf künstliche Wertzuschreibungen verzichtete und in seinen Rechenschaftsberichten im Vergleich zu seinen Mitbewerbern besonders detailreich über einzelne Liegenschaften informierte. Die schlappe Performance von 2,1% per Ende Oktober 2005 liegt unter der durchschnittlichen Wertentwicklung aller offenen Immobilienfonds von 3,4 % p.a. Doch verglichen mit Fonds, die schwerpunktmäßig in Deutschland investieren, liegt der Grundbesitz-Invest im Mittelfeld.

 

Unser Geldtipp: Der bekannte Fondsjournalist Loifinger vertritt schon lange die Meinung, dass die Bewertung der Sachverständigen bei offenen Immobilienfonds wegen massiver Interessenkollisionen solange fragwürdig bleibt, solange die einzelnen Gutachten nicht veröffentlicht werden. Bedenkt man, dass gerade die Preise der Deutschland-Immobilien im Grundbesitz-Invest in den vergangen Jahren stärker als in den meisten anderen Fonds korrigiert wurden und außerdem gerade dieser Fonds in seinen Rechenschaftsberichten deutlich umfangreicher informierte als die meisten Mitbewerber, gibt es sehr zu denken, dass trotzdem offensichtlich kurzfristig ein enormer zusätzlicher Abwertungsbedarf entstanden ist. Dass andere Fondsgesellschaften wie DIFA, Credit Swisse, SEB oder WestInvest mit ähnlichen Problemen nicht konfrontiert werden, muss sich erst noch beweisen. Vorsichtige Fondssparer reduzieren den Bestand an offenen Immobilienfonds und verzichten auf Neukäufe, bis eine Besserung des Marktumfeldes erkennbar ist.

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