Mit ETFs liquide in Immobilienaktien investieren

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Mit dem Wort Immobilien verbinden die meisten Menschen Werte wie Stabilität, Vertrauen oder Sicherheit. Bei der Geldanlage ist es nicht anders: In Zeiten der Unsicherheit interessieren sich nicht nur besonders risikoscheue Investoren für den Kauf von Immobilien. Tatsächlich gibt es unterschiedliche Gründe, in Immobilien zu investieren: Eine schuldenfreie Immobilie z.B. sorgt für finanzielle Unabhängigkeit und kann auch im Rahmen der Altersvorsorge genutzt werden.

Direktkauf einer Immobilie birgt Risiken

Der direkte Erwerb einer Immobilie ist jedoch mit einigen Nachteilen verbunden. So erfordert der Direkterwerb von Immobilien in der Regel einen langen Anlagehorizont und bindet zudem viel Kapital. Ein weiterer Nachteil ist die fehlende Transparenz und Liquidität. Im Gegensatz zu Anlageklassen, bei denen der Kurs fortlaufend an Börsen festgestellt wird, ist bei Immobilien der Wert oft nur schwer und in Verbindung mit Mehrkosten zu ermitteln. Daher stammt auch die weitverbreitete Annahme, dass Immobilien immer im Wert steigen.

Richtig ist vielmehr, dass viele Investoren den aktuellen Wert ihrer Immobilie nicht kennen und einen Wertverlust erst dann bemerken, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung eines Tages verkaufen möchten. Und es ist zudem auch nicht gesagt, dass eine Immobilie überhaupt jederzeit zu verkaufen ist. Sollten beispielsweise die Immobilienpreise regional stark fallen, wäre es unvorteilhaft, ein Haus bzw. Grundstück in der entsprechenden Region verkaufen zu wollen.

Risikostreuung gemäß Markowitz

In der Praxis hat es sich gezeigt, dass es nicht empfehlenswert ist, den Immobilienanteil in einem Portfolio nur über eine Wohnung oder ein Haus abzudecken. Dieses Diversifikations-Argument ist die entscheidende Erkenntnis der modernen Portfoliotheorie nach Markowitz.

Danach soll das zu investierende Kapital auf solche Finanzinstrumente verteilt werden, deren Kurse sich möglichst unabhängig voneinander entwickeln. Dies hat den Vorteil, dass, wenn z.B. der DAX fällt, nicht das gesamte Wertpapierdepot an Wert verliert, weil das Portfolio beispielsweise auch Anleihen, Rohstoffe und beispielsweise Immobilien beinhaltet. Der Vorteil eines diversifizierten Portfolios ist dabei umso größer, je unterschiedlicher sich die Kurse der einzelnen Wertpapiere bewegen. Je häufiger und stärker solche gegenläufigen Entwicklungen auftreten, umso stärker ist die Wirkung der Diversifikation.

Daher nutzen viele Anleger in der Vergangenheit offene Immobilienfonds, um ihr Engagement in Immobilien zu streuen. Mit diesen ist es möglich, sich auch mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an einer Vielzahl von Immobilien zu beteiligen. Jahrzehntelang klappte das auch. Die Anleger wurden mit attraktiven Wertzuwächsen und teilweise steuerfreien Ausschüttungen verwöhnt. Doch seit einigen Jahren hat das einstige Erfolgsmodell offene Immobilienfonds tiefe Risse bekommen. Bei zahlreichen Fonds wurde die Rückgabe von Anteilen vorübergehend ausgesetzt, einige werden sogar zwangsabgewickelt und aufgelöst.

Viele Büroimmobilien in einem Wertpapier gebündelt

Um seine Anlagen im Immobilienbereich zu streuen, bieten sich als Alternative zu den in Verruf geratenen offenen Immobilienfonds Exchange Traded Funds (ETFs) auf Immobilienaktien an. Diese Anlageprodukte bilden einen bestimmten Immobilienindex ab und werden börsentäglich gehandelt. Viele dieser ETFs besitzen als Basiswert Indizes von FTSE EPRA/NAREIT oder Stoxx.

Der größte Unterschied liegt in der Auswahl der Unternehmen. In den FTSE EPRA/NAREIT kommen nur Firmen, die mindestens 75 % ihrer Erträge direkt mit Immobilien erzielen, sei es mit der Vermietung, dem Handel oder der Entwicklung. Die Finanzierung von Gebäuden oder das Projektmanagement fallen nicht darunter. Somit schließt der Index börsennotierte Gesellschaften aus, die sich direkt oder indirekt mit dem Kauf von Hypotheken oder Pfandbriefen befassen. Die Stoxx-Indizes erlauben dagegen auch solche Dienstleistungen. Die Indizes beziehen sich auf verschiedene Länder und Regionen. So können die Anleger die Risiken auch geografisch streuen.

Unterschiede gibt es nicht nur bei den Indizes, sondern auch bei der Konstruktion der ETFs. Anbieter wie Lyxor, Comstage oder DB X-Trackers bilden die Indizes mithilfe sogenannter Swaps nach. Dazu kaufen sie beliebige Papiere und tauschen deren Rendite bei einer Bank gegen die Performance des Index. Anleger gehen somit das Risiko ein, dass der Swap-Partner ausfällt. Dies ist bei Amundi und dem Marktführer iShares ausgeschlossen, die die dem Index zugehörigen Einzelaktien auch wirklich kaufen.

Liquiditätskrise wie bei offenen Immobilienfonds ist nicht zu befürchten

Anleger, die sich mit dem Kauf von offenen Immobilienfonds die Finger verbrannt haben, brauchen ähnlich gelagerte Liquiditätskrisen bei den Exchange Traded Funds nicht zu befürchten. Grundsätzlich ist bei allen Fonds, also auch bei ETFs, eine Aussetzung von Ausgabe und Rücknahme der Anteile möglich. Allerdings geschieht dies nur in Extremsituationen.

Beispiel:

Als nach dem Terroranschlag am 11.9.2001 die US-Börsen für mehrere Tage den Handel aussetzten, konnten die Market Maker für ETFs, die US-Aktien-Indizes nachgebildet haben, den Handel nicht aufrechterhalten und die Fondsgesellschaften keine Anteilspreise ermitteln.

Doch es gibt einen gravierenden Unterschied zwischen offenen Immobilienfonds und Immobilien-ETFs: Offene Immobilienfonds kaufen mit den Anlegergeldern Gewerbeimmobilien. Das sind in aller Regel Bürogebäude, Hotels, Logistikzentren oder Shopping-Center. Immobilien-ETFs investieren hingegen in Immobilienunternehmen und in sog. Reits (Real Estate Investment Trusts). Ein Reit ist ein Zwitter aus Aktien- und Immobilienanlage. Dahinter verbirgt sich eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die ihre Erlöse vorwiegend aus der Bewirtschaftung von Immobilien – auch Wohnimmobilien – erzielt. In Deutschland gibt es die Reits erst seit dem Jahr 2007, international sind sie allerdings seit vielen Jahren eine gängige Form der Immobilienanlage.

Die Krise bei den offenen Immobilienfonds hat die Unterschiede bei der Immobilienanlage verdeutlicht: Auf der einen Seite sind die Fondsanteile (bisher) börsentäglich verfügbar; auf der anderen Seite lassen sich die Fondsobjekte – die Immobilien – nicht jederzeit und kurzfristig veräußern. Das ist bei Reits anders. Reits sind eine äußerst liquide Anlage, sie können börsentäglich ge- oder verkauft werden. Verkäufer der Reits erhalten ihren Gegenwert nicht von einer Fondsgesellschaft, sondern, wie bei normalen Aktien auch, vom neuen Käufer. Damit stehen ETFs, die in Reits investieren, nicht vor dem Problem, ihren Anteilsinhabern die Rückgabe verweigern zu müssen, was bei einer Reihe von offenen Immobilienfonds mangels Liquidität der Fonds geschehen ist.

Geografische Streuung problemlos möglich

Immobilien-ETFs sind, im Gegensatz zu vielen anderen Investitionsformen in Immobilien, höchst liquide, da sie börsentäglich gehandelt werden können. Es ist empfehlenswert, das Engagement über verschiedene Regionen zu streuen. Der am breitesten gefächerte Index, der Immobilien-Unternehmen beinhaltet, ist der MSCI World Real Estate Index. Dieser bildet die 80 nach Marktkapitalisierung größten Unternehmen der weltweiten Immobilienbranche ab. Wer dagegen eine bestimmte Anlageregion bevorzugt, kann in regional fokussierte Indizes investieren, wie beispielsweise den MSCI Europe Real Estate oder den MSCI AC ASIA ex JAPAN Index. Letzterer beinhaltet beispielsweise nur Immobilienunternehmen aus dem asiatischen Raum mit Ausnahme von Japan.

Bei der Investition in Immobilien-ETFs geht ein Teil des Diversifikationsgewinns, den Anleger durch die Investition in Immobilien erreichen wollen, wieder verloren. Dies hängt damit zusammen, dass durch die Anlage in Immobilienaktien das Aktienmarktrisiko nicht umgangen werden kann. Börsennotierte Immobilienunternehmen unterliegen, wie alle weiteren Aktiengesellschaften auch, den täglichen Schwankungen an der Börse. Doch erhalten Anleger durch Immobilien-ETFs einen bequemen Zugang zu Immobilieninvestitionen, ohne gleich ganze Liegenschaften kaufen zu müssen.

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