Offene Immobilienfonds unterliegen verschärften Regeln

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Angesichts des Ausmaßes der Krise bei den offenen Immobilienfonds holte der Gesetzgeber den Regulierungshammer heraus. Abstürze wie in der Vergangenheit soll das seit dem Juli 2013 geltende neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) künftig verhindern. Es gibt nun für Anleger offener Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine einjährige Kündigungsfrist bei der Rückgabe von Anteilen.

Ende der Marktbereinigung in Sicht

Über Jahrzehnte galten offene Immobilienfonds als solide Anlage. Private Anleger konnten ihre Anteile jederzeit in Bargeld umtauschen. Bis zum Herbst 2008. Als die Börsenpanik wegen der Finanzkrise ihren Höhepunkt erreichte, verkauften sowohl Privatanleger als auch institutionelle Investoren massiv Anteile. Doch das Bargeld vieler Fonds reichte nicht aus, um alle Verkaufswilligen auszuzahlen, da sich Immobilien nicht über Nacht versilbern lassen. Viele Fonds mussten schließen, manche wurden abgewertet, d.h., auf die Buchwerte der Immobilien im Sondervermögen des Fonds wurden Bewertungsabschläge vorgenommen. Mit jeder Abwertung wurde das Anlegervertrauen aufs Neue erschüttert, was zu weiteren Verkäufen führte. Die Krise nährte die Krise. Bis zum Herbst 2008 waren Fondschließungen in der Geschichte der offenen Immobilienfonds höchst selten und nur von kurzer Dauer. Kleinere Abwertungen des Immobilienbestands wurden davor schon mal durch die Mutterbank ausgeglichen.

Fehler im Fondsmanagement

Für das Desaster der offenen Immobilienfonds ist jedoch nicht nur die Finanzkrise verantwortlich. Auch die Manager der Fonds machten in der Vergangenheit zu viele Fehler. Die Strategie Immobilien zu kaufen und teilweise über Jahrzehnte zu halten, funktioniert nicht mehr. Denn als Folge der Globalisierung wechseln die internationalen Immobilienmärkte sehr viel schneller ihre Richtung. Fondsmanager müssen daher künftig öfter ihren Immobilienbestand den jeweils aktuellen Marktströmungen anpassen und es vermeiden, allzu große regionale Schwerpunkte im Fondsvermögen zu bilden.

Das Risiko einer Fondsschließung ist inzwischen drastisch geringer geworden. Gründe dafür, dass die bittere Zeit des Fondssterbens zu Ende geht, gibt es reichlich. Denn inzwischen hat sich die Spreu vom Weizen getrennt. Am Markt haben nur noch die großen offenen Immobilienfonds mit starkem Vertriebshintergrund überlebt. Zudem sind die institutionellen Großanleger, die offene Immobilienfonds lediglich als Abstellplatz für ihre kurzfristigen Gelder missbraucht haben, aus den Fonds vertrieben worden.

Getrübte Perspektiven für Fonds in der Abwicklung

Für Anleger, die Anteile an den zahlreichen in der Liquidation befindlichen offenen Immobilienfonds halten, kommen die Neuregelungen zu spät. Diese Anleger müssen sich auf weitere Bewertungs- und Preisabschläge beim Verkauf der Fondsobjekte einstellen. Das liegt daran, dass zurzeit nur hochklassige Gebäude gefragt sind. Weniger attraktive Gebäude finden nur schwer Käufer – auch weil die Banken solche Gebäude nicht finanzieren wollen.

Zudem ist Geduld bei der Dauer der Abwicklung gefragt. Denn besonders eilig haben es die Fondsgesellschaften mit der Auflösung nicht. Für das Fondsmanagement besteht ein Anreiz, langsam abzuwickeln, um die Gebühreneinnahmen für die Fondsverwaltung so lang wie möglich zu erhalten. Anleger der Fonds in Liquidation haben praktisch keine Chance, den absehbaren weiteren Verlusten gegenüber den Werten vor Beginn der Abwicklungsperiode auszuweichen. An der Börse werden die von der Liquidation betroffenen Fonds mit Abschlägen von bis zu 60 % auf den aktuellen von der Fondsgesellschaft angegebenen Anteilspreis gehandelt.

Inzwischen planen die ersten Fondsgesellschaften wieder eine Rückkehr auf den Markt. So z.B. Kanam, mit dem Leading Cities Invest. Nach einem Modell, das Städte nach Kriterien wie Wirtschaftskraft, Lebensqualität und Infrastruktur einteilt, will Kanam die vielversprechensten Investmentstandorte auf dem Globus herausfiltern. Das Kalkül dahinter: Bis 2050 sollen Prognosen zufolge rund 70 % der Weltbevölkerung in Städten leben. Bleibt zu hoffen, dass dieses Mal der Auftritt erfolgreicher sein wird als mit den beiden zuvor gescheiterten offenen Immobilienfonds von Kanam.

Geeigneter Baustein zur Depotdiversifizierung

Trotz aller Querelen in der Vergangenheit mit offenen Immobilienfonds sind offene Immobilienfonds mit gutem Rating und absatzstarkem Filialnetz als Baustein eines breit diversifizierten langfristig angelegten Depots weiterhin sinnvoll. Attraktiv macht Immobilien besonders der geringe Gleichlauf (Fachbegriff: Korrelation) mit anderen Anlageklassen wie z.B. Aktien und Anleihen. Aus diesem Grund sind Immobilien eine geeignete Ergänzung für fast jedes Portfolio. Zudem sind größere Teile der Ausschüttungen offener Immobilienfonds steuerfrei.

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