Offene Immobilienfonds: Sachwertanlage mit breiter Risikostreuung

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Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um eine sachwertgestützte Anlageform. Im Vordergrund stehen der langfristig erzielbare Wertzuwachs und nicht kurzfristige Wertsteigerungen.

Mit dem Kauf von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds beteiligt sich ein Sparer über eine Fondsgesellschaft an der Wertentwicklung und den Mieteinnahmen von Bürogebäuden, Einkaufszentren, Vergnügungsparks oder Hotels. Weil Anteile an solchen Investmentfonds schon ab 50,00 € bis 100,00 € erhältlich sind, wird über diese Anlageform die Beteiligung an einem national oder international breit gestreuten Immobilienvermögen auch für den weniger betuchten Anleger erschwinglich. Die gegenüber einem Direktengagement in Immobilien anfallenden lästigen Aufgaben wie Mietersuche, Instandhaltung und Verwaltung übernimmt dabei die Fondsgesellschaft.

Falls Sie sich über offene Immobilienfonds im Internet informieren möchten: Weiterführende Informationen finden Sie z.B. auf den Seiten www.bvi.de und dem jeweiligen Internetauftritt der einzelnen offenen Immobilienfonds. Umfangreiche Daten zu offenen Immobilienfonds und zu ihrer Wertentwicklung finden Sie z.B. unter onvista.de und finanztreff.de.

Um eine gewisse Risikostreuung zu gewährleisten, fordert der Gesetzgeber einen Mindestbestand von zehn verschiedenen Immobilien im Fondsvermögen, der spätestens nach dem vierten Jahr der Gründung eines Fonds erreicht werden muss. Zusätzlich streut das Fondsmanagement das Anlagerisiko durch die geografische Verteilung der Immobilien auf verschiedene nationale und internationale Standorte sowie auf unterschiedliche Nutzungsarten und Mietlaufzeiten.

Wohnimmobilien spielen bei den meisten offenen Immobilienfonds nur eine untergeordnete Rolle. Mietwohnungen gelten zwar als wertstabile und sichere Kapitalanlage, doch die Mietrendite dieser Immobilien ist den Fondsmanagern zu gering. Die Fonds investieren lieber in höher rentierliche Gewerbeimmobilien. So finden sich in den Fondsportfolios zumeist Bürohochhäuser, Einkaufszentren, Parkhäuser, Hotels und neuerdings auch Spezialimmobilien wie Logistikobjekte.

Verschärfte Regeln für offene Immobilienfonds

Ein knappes Dutzend offener Immobilienfonds hat den Branchensturm weitestgehend unbeschadet überstanden und sammelt wieder fleißig Anlagegelder ein. Die Krise der offenen Immobilienfonds veranlasste jedoch den Gesetzgeber zu verschärften Regeln für diese Anlageklasse. Nachdem die Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds bereits zum Jahresanfang 2013 erschwert wurde, wurde die Rückgabemöglichkeit im Juli 2013 erneut eingeschränkt. Mit den geänderten Regeln, die im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) festgeschrieben sind, wurden EU-Vorgaben in deutsches Recht umgesetzt.

Das neue Regelwerk gilt in erster Linie für Anteile an offenen Immobilienfonds, die am 22.7.2013 oder später erworben wurden. Für diese Anteile gilt nun eine einjährige Kündigungsfrist. Für alle seit Jahresanfang erworbenen Anteile gilt außerdem eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Anleger, die ihre Anteile nach der Mindesthaltefrist an die Fondsgesellschaft zurückgeben wollen, müssen also bereits ein Jahr nach dem Kauf für ein Jahr im Voraus kündigen.

Zu beachten ist außerdem, dass die Fondsgesellschaft die Anteile nicht börsentäglich zurücknehmen muss, sondern dafür bestimmte Termine festlegen kann. Im Extremfall kann die Fondsgesellschaft sogar festlegen, dass die Fondsanteile nur zu einem bestimmten Termin alle zwölf Monate zurückgenommen werden.

Für viele private Anleger ändert sich nicht viel, da sie ihre Anteile an offenen Immobilienfonds bereits vor dem 22.7.2013 erworben haben. Für diese Anleger gilt weiterhin, dass pro Halbjahr Fondsanteile im Wert von bis zu 30.000,00 € von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist befreit sind.

Altanleger bis zum 31.12.2012

Altanleger 1.1.2013 bis zum 21.7.2013

Neuanleger nach dem 21.7.2013

Anteilsausgabe und Rücknahme

börsentäglich

börsentäglich

börsentäglich

Mindesthaltedauer

keine

24 Monate

24 Monate

Kündigungsfrist

12 Monate

12 Monate

12 Monate

Freibeträge

30.000,00 €
pro Kalenderhalbjahr

30.000,00 €
pro Kalenderhalbjahr

keine

Die Regelungen zu Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen gelten nur für Anteilsrückgaben direkt an die Investmentgesellschaft. Dadurch soll den Fondsverwaltern die Liquiditätssteuerung ihrer Immobilienfonds erleichtert werden. Andere Formen der Anteilsrückgaben haben dagegen keine Auswirkungen auf die Liquiditätssteuerung. Dies gilt insbesondere für Verkäufe von Fondsanteilen an der Börse. Gleiches gilt aber auch für Schenkungen oder Verkäufe an Dritte.

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